LANDSRÉTTUR Dómur föstudaginn 4 . október 2019. Mál nr. 861/2018 : Miðbæjarhótel/Centerhotels ehf. (Guðmundur B. Ólafsson lögmaður) gegn Reitum hótelum ehf. (Kristinn Hallgrímsson lögmaður , Guðmundur Siemsen lögmaður, 1. prófmál ) Lykilorð Leigusamningur. Endurgreiðsla. Vitni. Útdráttur R ehf. leigði M ehf. húsnæði undir hótelrekstur í fasteignunum að Aðalstræti 6 og 8 í Reykjavík á grundvelli leigusamnings frá árinu 2011. Í leigusamningnum var meðal annars mælt fyrir um kauprétt M ehf. á öllum húshlutum R ehf. í umræddum fasteignum og að M ehf. gæti nýtt sér þann rétt á tveggja ára fresti út leigutímann , í fyrsta sinn 1. október 2012. Á árunum 2013 og 2014 gerðu M ehf. og R ehf. með sér þrjá samninga um að R ehf. legði til tilteknar fjárhæ ðir í framkvæmdir á fasteignunum til hagsbóta fyrir M ehf. sem M ehf. skuldbatt sig til að endurgreiða mánaðarlega með tilteknum hætti, samhliða húsaleigu, til loka leigutímans 30. apríl 2021. Aðilar undirrituðu svo kaupsamning um eignirnar í október 2016 en gerðu samhliða samkomulag um að uppgjöri ógreiddra eftirstöðva framkvæmdakostnaðarins skyldi lokið fyrir útgáfu afsals. Um það uppgjör og fleiri atriði skapaðist hins vegar ágreiningur milli þeirra. Í dómi Landsréttar var vísað til þess að sú túlkun vær i eðlilegust og nærtækust að í því orðalagi tveggja yngstu leigusamninganna að æ list tilvísun til hvers kyns leiguloka fyrir lok umsamins leigutíma svo sem ef nýting M ehf. á samningsbundnum kauprétti , hefði það í för með sér að M ehf. hefði ekki lengur afnot húsnæðisins á grundvelli leigusamnings. Þ ótt máls aðilar h e f ðu ekki samið sérstaklega um það í fyrsta samningi sínum hvernig færi um endurgreiðslu eftirstöðva framkvæmda kostnaðar ef leigulok yrðu fyrir lok umsamins leigutíma væri rétt að túlka endurgreiðsluloforð M ehf. samkvæmt þeim samningi á sama veg og í hinum samningunum. Því var staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms um skyldu M ehf. til að endurgreiða R ehf. ógreid dar eftirstöðvar framkvæmdakostnaðar samkvæmt samningunum þremur eins og þær voru við lok leigusamningsins, samkvæmt útreikningum R ehf., að teknu tilliti til síðari greiðslna sem M ehf. hefði innt af hendi. 2 Dómur Landsréttar Mál þetta dæma landsréttardó mararnir Kristbjörg Stephensen og Sigurður Tómas Magnússon og Eggert Óskarsson, settur landsréttardómari. Málsmeðferð og dómkröfur aðila 1 Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 21. nóvember 2018. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 26. október 2018 í málinu nr. E - /2017 . 2 Áfrýjandi krefst þess aðallega að dómi héraðsdóms verði hrundið og að hann verði sýknaður af kröfum stefnda. Þá krefst áfrýjandi þess að stefndi greiði honum annars vegar 13.608.779 krónur auk nánar tilgreindra dráttarvaxta og hins vegar 52.690.283 krónur auk nánar tilgreindra dráttarvaxta. Áfrýjandi krefst þess til vara að dómkröfur stefnda verði lækkaðar verulega en að því frágengnu að dæmdar greiðslur verði áfram mánaðarlegar greiðslur frá 1. febrúar 2017 til 1. apríl 2021. Loks krefst áfrýjandi málskost naðar í héraði og fyrir Landsrétti. 3 Stefndi krefst aðallega staðfestingar hins áfrýjaða dóms. Til vara krefst hann þess í fyrsta lagi að viðurkenndur verði réttur hans til mánaðarlegra greiðslna úr hendi áfrýjanda að grunnfjárhæð 112.000 krónur, sem skuli verðtryggðar miðað við vísitölu neysluverðs, með grunnvísitölu í maí 2013, 410,7 stig, frá 1. febrúar 2017 til og með 1. apríl 2021. Í öðru lagi að viðurkenndur verði réttur hans til mánaðarlegra greiðslna úr hendi áfrýjanda að grunnfjárhæð 462.000 krónur , sem skuli verðtryggðar miðað við vísitölu neysluverðs, með grunnvísitölu í júní 2014, 421 stig, frá 1. febrúar 2017 til og með 1. apríl 2021. Í þriðja lagi að viðurkenndur verði réttur hans til mánaðarlegra greiðslna úr hendi áfrýjanda að fjárhæð 2.052.6 00 krónur, sem skuli verðtryggðar miðað við vísitölu neysluverðs, með grunnvísitölu í apríl 2015, 427 stig, frá 1. febrúar 2017 til og með 1. apríl 2021, auk 40.000.000 króna greiðslu 1. apríl 2021. Þá krefst stefndi málskostnaðar fyrir Landsrétti. Málsatv ik og sönnunarfærsla 4 Eins og nánar er rakið í hinum áfrýjaða dómi má rekja ágreining aðila til leigusamnings sem áfrýjandi og Reitir I ehf. gerðu með sér 29. desember 2011 um leigu á húsnæði að Aðalstræti 6 og 8 í Reykjavík en áfrýjandi hefur rekið hótel í húsnæðinu. Stefndi tók við réttindum og skyldum Reita I ehf. gagnvart áfrýjanda eftir að félaginu var skipt upp í stefnda og fleiri félög. Leigutíma samkvæmt leigusamningnum skyldi ljúka 30. apríl 2021. Áfrýjandi hafði áður haft hluta húsnæðisins á leigu á grundvelli leigusamnings 4. nóvember 2008 milli áfrýjanda, sem þá hét Hótel Ísafold ehf. og forvera stefnda, Landic Ísland ehf. Samkvæmt 13. gr. í fylgiskjali við leigusamninginn frá 2011 hafði áfrýjandi kauprétt að öllum eignarhlutum leigusala í Aðalstr æti 6 og 8 og gat nýtt sér hann á tveggja ára fresti, í fyrsta sinn 1. október 2012. Kauprétturinn var bundinn við tiltekið upphafsverð sem skyldi taka breytingum miðað við byggingarvísitölu í október 2008 en sú viðmiðun 3 helgaðist af því að sams konar kaup réttarákvæði hafði verið í leigusamningi sömu aðila frá árinu 2008. 5 Málsaðilar gerðu með sér þrjá samninga þess efnis að leigusali fjármagnaði framkvæmdir við hið leigða húsnæði til hagsbóta fyrir leigutaka. Þessum samningum er lýst í hinum áfrýjaða dómi. Í fyrsta samningnum, 29. maí 2013, sem nefndur var viðauki við húsaleigusamning, sagði að leigusali hefði samþykkt að leggja fram alls 8.000.000 króna auk virðisaukaskatts, sem væri kostnaður vegna framkvæmda á hinu leigða, gegn því að leigutaki greiddi fj árhæð þessa til baka miðað við 1,4% af framkvæmdaupphæðinni ofan á leiguverð. Í öðrum samningnum, sem gerður var 5. júní 2014 og bar sama heiti og sá fyrsti, sagði að leigusali hefði samþykkt að leggja fram að hámarki samtals 33.000.000 króna auk virðisauk askatts, sem væri kostnaður vegna framkvæmda á þremur nýjum herbergjum í Aðalstræti 6 í Reykjavík. Leigutaki skyldi endurgreiða leigusala endanlega framkvæmdaupphæð og skyldu 1,4% af framkvæmdaupphæðinni, eða 462.000 krónur auk virðisaukaskatts, greiðast á mánuði og leggjast til viðbótar leiguverði hvern mánuð út leigutímann. Þá sagði í samningnum hann endurgreiða til leigusala það sem eftir stendur af framkvæmdakostna samningnum, sem gerður var 14. október 2014 og kom fram í fylgiskjali með leigusamningi sömu aðila um 518,3 fermetra viðbótarleiguhúsnæði að Aðalstræti 6, sagði að leigusali hefði samþykkt að fjármagna framkvæmdir vegna endurnýjunar á efstu h æð að Aðalstræti 6 í Reykjavík fyrir að hámarki samtals 165.000.000 króna, auk virðisaukaskatts. Leigutaki skyldi endurgreiða leigusala endanlega framkvæmdaupphæð til baka og skyldi greiða 1,244% af framkvæmdaupphæðinni, eða 2.052.600 krónur auk virðisauka og í öðrum samningnum um hvernig fara skyldi um endurgreiðslu ef leigutaki færi úr húsnæðinu fyrir tilgreind leigulok. Í ö llum þremur samningunum var kveðið á um að endurgreiðslufjárhæðir yrðu verðbættar með sama hætti og leiguverð. 6 Áfrýjandi nýtti sér kaupréttarákvæði í leigusamningnum frá 2011 miðað við október 2016 og undirrituðu málsaðilar 5. október það ár samning vegna kaupa áfrýjanda á Aðalstræti 6 og 8. Ágreiningur varð með aðilum um endurgreiðslu framkvæmdafjár samkvæmt framangreindum þremur samningum og gerðu þeir með sér samkomulag vegna þess ágreinings 5. október 2016. Þar var greint frá efni samninganna þriggja o g ógreiddum eftirstöðvum. Þar var jafnframt greint frá því að stefndi hefði gert kröfu um að eftirstöðvar framkvæmdakostnaðar yrðu gerðar sérstaklega upp óháð kaupsamningi þar sem leigusambandi aðila væri að ljúka. Í samkomulaginu sagði enn eru sammála um að ganga frá undirritun kaupsamnings í dag og stefna að því að ljúka uppgjöri framangreinds framkvæmdakostnaðar áður en afsal er gefið út. Takist það ekki áskilja Reitir sér rétt til að leita allra lögbundinna úrræða til að innheimta ofangr 4 7 Stefndi höfðaði mál fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur vegna umræddra ógreiddra eftirstöðva framkvæmdafjár með stefnu sem þingfest var 9. maí 2017. Áfrýjandi tók til varna í því máli en þingfesti sjálfur stefnu á hendur stefnda 27. júní 2017 þar sem hann krafðist annars vegar endurgreiðslu ofgreiddrar leigu að fjárhæð 13.608.779 krónur en hins vegar skaðabóta að fjárhæð 52.690.283 krónur vegna afsals stefnda á afnotarétti fimm bílastæða í kjallara hússins Aðalstræti 6. Að beiðni áfrýjanda og á n mótmæla af hálfu stefnda samþykkti héraðsdómari í þinghaldi 27. september 2017 að sameina umrædd tvö mál með vísan til þess að skilyrðum b - liðar 1. mgr. 30. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála væri fullnægt. Ekki var uppfyllt það skilyrði b - liðar 1 . mgr. 30. gr. laga nr. 91/1991 að unnt hefði verið að höfða síðara málið sem gagnsök í hinu fyrra þar sem síðara málið var ekki höfðað innan mánaðar frá þingfestingu hins fyrra, sbr. 2. mgr. 28. gr. sömu laga. Þar sem mótmæli komu hins vegar ekki fram við sameiningu málanna var hún heimil með vísan til 2. mgr. 30. gr. laganna. 8 Með kröfur áfrýjanda á hendur stefnda verður samkvæmt framansögðu farið sem gagnkröfur til sjálfstæðs dóms eða eftir atvikum skuldajafnaðar, sbr. 2. mgr. 28. gr. laga nr. 91/1991, þó tt málið hafi ekki verði höfðað af hálfu áfrýjanda í héraði með eiginlegri gagnsök. 9 Við aðalmeðferð málsins fyrir Landsrétti gáfu lögmennirnir Björgvin Þorsteinsson og Arna Grímsdóttir skýrslu. Vitnið Björgvin gætti hagsmuna áfrýjanda við gerð kaupsamning s málsaðila um Aðalstræti 6 og 8 í Reykjavík en Arna var starfsmaður stefnda og gætti hagsmuna hans við samningsgerðina. Niðurstaða 10 Í hinum áfrýjaða dómi er gerð grein fyrir þeim málsástæðum sem áfrýjandi hélt fram í héraði til stuðnings aðalkröfu sinni um sýknu af kröfum stefnda og varakröfu sinni um að einungis yrði tekin til greina varakrafa stefnda um mánaðarlegar greiðslur til 1. apríl 2021. 11 Varakrafa áfrýjanda fyrir Landsrétti er studd þeim rökum að þar sem leigusamningur málsaðila hefði aðeins gil t til ársins 2021 hefði verið ljóst, miðað við að áfrýjandi skyldi samkvæmt fylgiskjali með leigusamningi frá 14. október 2014 endurgreiða stefnda mánaðarlega til loka leigutímans 1,244% af 165.000.000 króna framkvæmdakostnaði, að ekki hefði verið unnt að endurgreiða fjárhæðina með þeim hætti sem aðilar sömdu um. Stefnda hefði því verið vel ljóst að endurgreiðsluskyldan væri bundin við gildistíma leigusamningsins en gæti ekki staðið sem sjálfstæður lánasamningur. Verði ekki fallist á sýknu krefst áfrýjandi lækkunar á aðalkröfu stefnda þannig að hann verði einungis dæmdur til að endurgreiða 147.718.780 krónur af þriðja samningi málsaðila að frádregnum áður greiddum leigugreiðslum. Af hálfu stefnda hefur þessari málsástæðu áfrýjanda verið mótmælt bæði efnisleg a og sem of seint fram kominni. Af gögnum málsins og hinum áfrýjaða dómi er ljóst að þessi málsástæða kom fyrst fram í greinargerð áfrýjanda til Landsréttar en fullt tilefni var 5 til fyrir áfrýjanda að hafa hana fyrr uppi. Með vísan til 5. mgr. 101. gr., sb r. 166. gr. laga nr. 91/1991 verður ekki á þessari málsástæðu áfrýjanda byggt, gegn mótmælum stefnda. 12 Við munnlegan flutning málsins fyrir Landsrétti var því haldið fram af hálfu lögmanns áfrýjanda að krafa stefnda um endurgreiðslu ógreidds framkvæmdakos tnaðar væri ekki reiknuð með réttum hætti og því ódómtæk. Í samkomulagi aðila hefði aðeins verið gert ráð fyrir að framkvæmdakostnaðurinn yrði verðbættur en ekki gert ráð fyrir að áfrýjandi greiddi vexti. Hins vegar yrði ráðið af gögnum málsins að stefndi hefði án heimildar í lögum eða samningum aðila reiknað sér vexti á ógreiddar eftirstöðvar framkvæmdakostnaðarins og skipt hinum mánaðarlegu innborgunum í greiðslur inn á höfuðstól annars vegar og vexti hins vegar. Þannig hefðu ógreiddar eftirstöðvar framkv æmdakostnaðar lækkað hægar við ráðstöfun innborgana en rétt hefði verið og stefnufjárhæð endurspeglaði þannig ekki réttar eftirstöðvar hans. 13 Um nýja málsástæðu er að ræða sem ekki hefur verið hreyft áður af hálfu áfrýjanda í máli þessu. Í stefnu þeirri sem stefndi lagði fram í héraði kom fram að í öllum tilvikum hefði verið um það að ræða að endurgreiðsla kostnaðar færi fram með jafngreiðsluaðferð og hefðu þessar jöfnu greiðslur annars vegar falið í sér höfuðstólsgreiðslu og hins vegar vaxtagreiðslu. Samanl agðar fjárhæðir mánaðarlegra greiðslna hefðu þannig verið hærri en sem nam heildarframkvæmdakostnaðinum. Af þessum sökum hefðu einungis höfuðstólsgreiðslurnar lækkað eftirstöðvar framkvæmdakostnaðarins en ekki vaxtagreiðslurnar. Um þetta var vísað til fram lagðs dómskjals með lýsingu á aðferðafræði stefnda við mat á endurgreiðslu framkvæmdakostnaðar. 14 Af tölvupóstsamskiptum vitnisins Örnu Grímsdóttur og Kristófers Oliverssonar, framkvæmdastjóra áfrýjanda, í október 2016, þegar málsaðilar unnu að uppgjöri á e ftirstöðvum ógreidds framkvæmdafjár, verður ráðið að áfrýjandi hafi þá haft upplýsingar um að stefndi hefði reiknað sér vexti á framkvæmdakostnaðinn og að krafa um endurgreiðslu eftirstöðva hans tæki mið af því. Engin sérstök mótmæli virðast hafa komið fra m af hálfu áfrýjanda á þeim tíma um áskilnað stefnda um greiðslu vaxta. Þótt fullt tilefni hafi samkvæmt framansögðu gefist til að mótmæla útreikningum á aðalkröfu stefnda að þessu leyti strax á fyrstu stigum málsins lét áfrýjandi það undir höfuð leggjast þar til við aðalmeðferð málsins fyrir Landsrétti. Með vísan til 5. mgr. 101. gr., sbr. 166. gr. laga nr. 91/1991, verður ekki á þessari málsástæðu áfrýjanda byggt, gegn mótmælum stefnda. Þá verður með vísan til framangreinds ekki fallist á með áfrýjanda að útreikningur aðalkröfu sé byggður á ólögmætum grunni eða að krafan sé að öðru leyti haldin slíkum annmörkum að ekki verði dómur á hana lagður. 15 Óumdeilt er að allir þrír samningarnir sem um er deilt í málinu kváðu efnislega á um að stefndi legði til fé t il framkvæmda á hinu leigða í þágu áfrýjanda og að áfrýjandi skyldi endurgreiða stefnda fjárframlögin. Í öllum þremur samningunum fólst þannig 6 viðurkenning á skuld og loforð um endurgreiðslu. Þá var í öllum þremur samningunum kveðið á um að endurgreiðslan skyldi vera í formi mánaðarlegra greiðslna, sem næmu tilteknu hlutfalli framkvæmdakostnaðarins, til viðbótar umsömdu mánaðarlegu leigugjaldi. Framkvæmdakostnaðurinn skyldi verðbætast með sama hætti og leigugreiðslur og virðisaukaskattur leggjast þar ofan á . Í fyrsta samningnum var ekki tiltekið sérstaklega hversu lengi umræddar endurgreiðslur skyldu standa yfir en í síðari tveimur samningunum var kveðið á um að þær kæmu til viðbótar við leiguverðið fyrir hvern mánuð út leigutímann. Í síðari tveimur samningu num var að auki kveðið á um hvernig færi um ógreiddar eftirstöðvar framkvæmdakostnaðar ef leigutaki færi fyrr úr húsnæðinu en tilgreind leigulok segðu til um en ekkert var um slíkt fjallað í fyrsta samningnum. 16 Til nokkurra atriða er að líta varðandi það h vernig túlka eigi umrædda þrjá samninga með tilliti til þess hvernig fara skyldi með ógreiddar eftirstöðvar framkvæmdakostnaðarins við þau leigulok sem urðu þegar áfrýjandi nýtti sér umsaminn kauprétt samkvæmt leigusamningi málsaðila. 17 Í fyrsta lagi er rét t að líta til þess að nýting kaupréttar miðaðist við tiltekið kaupverð sem samið hafði verið um áður en ráðist var í þær framkvæmdir sem stefndi fjármagnaði og áður en áfrýjandi skuldbatt sig til að endurgreiða stefnda framkvæmdakostnaðinn samkvæmt fyrrnef ndum þremur samningum. Framkvæmdirnar sem um ræðir miðuðu allar að því að bæta aðstöðu áfrýjanda til hótelrekstrar í hinu leigða húsnæði og er óumdeilt að þær voru unnar í þágu áfrýjanda og honum til hagsbóta. Áfrýjandi varð við nýtingu kaupréttarins í okt óber 2016 eigandi hins leigða húsnæðis og þar með þeirra endurbóta sem stefndi hafði fjármagnað á árunum 2013 og 2014 en án þess þó að tillit væri tekið til þeirrar verðmætaaukningar sem framkvæmdirnar höfðu í för með sér við ákvörðun kaupverðsins. 18 Í öðru lagi verður við túlkun samninganna þriggja að líta til þess að þeir kváðu allir skýrt á um að áfrýjandi skyldi endurgreiða framkvæmdakostnaðinn. Þótt allir þrír samningarnir hafi mælt fyrir um að endurgreiðslur skyldu vera í formi mánaðarlegra viðbótargre iðslna ofan á leigugreiðslur var hvergi vikið að því að ógreiddar eftirstöðvar féllu niður ef leigusamningi lyki áður en framkvæmdakostnaður yrði að fullu endurgreiddur. 19 Í þriðja lagi er rétt að líta til þess að ekki verður séð að áfrýjandi hafi í tengslu m við nýtingu kaupréttarins mótmælt því að á honum hvíldi við lok leigusamningsins skylda til að greiða ógreiddar eftirstöðvar framkvæmdakostnaðar. Um þetta vitna ákvæði fyrrnefnds samkomulags sem málsaðilar gerðu með sér 5. október 2016 í tengslum við ger ð kaupsamnings um hið leigða húsnæði á grundvelli fyrrnefnds kaupréttarákvæðis en þar er vitnað til fyrrnefndra þriggja samninga um framkvæmdir sem stefndi fjármagnaði og sagt að aðilar stefndu að því að ljúka uppgjöri framgreinds framkvæmdakostnaðar áður en afsal yrði gefið út. 7 20 Með vísan til framangreindra þriggja atriða og forsendna hins áfrýjaða dóms að öðru leyti er fallist á með stefnda að sú túlkun sé eðlilegust og nærtækust á ákvæðum fyrr úr húsnæðinu leigutíma svo sem ef nýting áfrýjanda á samningsbundnum kauprétti hefði það í för með sér að áfrýjandi hefði ekki lengur afnot húsnæðisins á grundve lli leigusamnings. 21 Þótt málsaðilar hafi ekki samið sérstaklega um það í fyrsta samningi sínum hvernig færi um endurgreiðslu eftirstöðva framkvæmdakostnaðar ef leigulok yrðu fyrir lok umsamins leigutíma er á grundvelli framangreindra þriggja atriða rétt að túlka endurgreiðsluloforð áfrýjanda samkvæmt þeim samningi á sama veg og í hinum samningunum með þeim hætti að skylda áfrýjanda til endurgreiðslu félli ekki niður þótt skylda til greiðslu mánaðarlegrar leigu félli niður vegna leiguloka fyrir lok umsamins leigutíma og að eftirstöðvar framkvæmdakostnaðar yrðu þá gjaldkræfar í heild. 22 Með vísan til alls framangreinds verður staðfest niðurstaða hins áfrýjaða dóms um skyldu áfrýjanda til að endurgreiða stefnda ógreiddar eftirstöðvar framkvæmdakostnaðar samkvæm t öllum þremur samningunum eins og þær voru við lok leigusamningsins, samkvæmt útreikningum stefnda og að teknu tilliti til greiðslna sem áfrýjandi innti af hendi eftir lok leigusamningsins, í samræmi við aðalkröfu stefnda í máli þessu. 23 Áfrýjandi hefur fy rir Landsrétti krafist þess að stefnda verði gert að greiða honum skaðabætur að fjárhæð 52.690.283 krónur vegna samkomulags fyrirrennara stefnda, Landic Ísland ehf. við Forum lögmenn ehf. 31. október 2008 um endurgjaldslaus afnot síðarnefnda aðilans í 50 á r af fimm bílastæðum í kjallara hússins að Aðalstræti 8. Þessum endurgjaldslausa afnotarétti var þinglýst sem kvöð á umrædda fasteign 5. október 2012 en yfirlýsing um kvöðina var móttekin til þinglýsingar 30. mars það ár. 24 Framburður vitnanna Björgvins og Ö rnu fyrir Landsrétti laut fyrst og fremst að atvikum að baki þessari dómkröfu. Bæði báru þau að umræddur afnotaréttur hefði komið til umræðu milli málsaðila í aðdraganda að gerð kaupsamnings þeirra í október 2016. Björgvin bar jafnframt að áfrýjandi hefði viljað gera skriflegan fyrirvara við kaupsamningsgerðina vegna afnotaréttarins en stefndi neitað að undirrita kaupsamning með slíkum fyrirvara. Arna minntist þess hins vegar ekki að stefndi hefði óskað eftir því að gera skriflegan fyrirvara eða gert munnle gan fyrirvara. Vegna starfa þeirra í þágu málsaðila í tengslum við kaupsamningsgerðina getur hvorugt þeirra talist hlutlaust vitni um þetta atriði og ræður framburður þeirra ekki úrslitum um þetta ágreiningsefni. 25 Með skírskotun til framangreinds og með ví san til forsendna hins áfrýjaða dóms að öðru leyti verður ekki fallist á umrædda kröfu áfrýjanda og kemur hún því ekki til lækkunar aðalkröfu stefnda í málinu. 8 26 Samkvæmt öllu framangreindu verður hinn áfrýjaði dómur staðfestur. 27 Eftir úrslitum málsins verður áfrýjandi dæmdur til að greiða stefnda málskostnað fyrir Landsrétti eins og í dómsorði greinir. Dómsorð: Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður. Áfrýjandi, Miðbæjarhótel/Centerhotels ehf., greiði stefnda, Reitum hótelum eh f., 2.000.000 króna í málskostnað fyrir Landsrétti. Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 26. október 2018 Mál þetta, sem dómtekið var 27. september sl., er höfðað fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur með stefnu þingfestri 9. maí 2017 af Reitum I ehf., Kringlunni 4 12, 103 Reykjavík, á hendur Miðbæjarhótelum/Centerhotels ehf., Aðalstræti 6, 101 Reykjavík. Í þinghaldi var mál E - sömu aðila sameinað máli þessu og eru þau eftirleiðis rekin undir málsnúmerinu E - síðarnefnda sem gagnsök. I. Í aðalsök krefst stefnandi þess aðallega að stefndi greiði honum 204.119.021 kr., auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 15. desember 2016 til greiðsludags, að frádreginni innborgun að fjárhæð 3.400.119 kr . hinn 11. janúar 2017. Til vara krefst stefnandi þess: i. Að viðurkenndur verði með dómi réttur stefnanda til mánaðarlegra greiðslna úr hendi stefnda að grunnfjárhæð 112.000 kr., verðtryggðra miðað við vísitölu neysluverðs, með grunnvísitölu í maí 2013, 410, 7 stig, frá 1. febrúar 2017 til og með 1. apríl 2021, á grundvelli viðauka við leigusamning stefnanda og stefnda, dags. 29. maí 2013, vegna kostnaðar við framkvæmdir að Aðalstræti 6, Reykjavík, að fjárhæð 8 milljónir króna; ii. Að viðurkenndur verði með dómi r éttur stefnanda til mánaðarlegra greiðslna úr hendi stefnda að grunnfjárhæð 462.000 kr., verðtryggðra miðað við vísitölu neysluverðs, með grunnvísitölu í júní 2014, 421 stig, frá 1. febrúar 2017 til og með 1. apríl 2021, á grundvelli viðauka við leigusamni ng stefnanda og stefnda, dags. 5. júní 2014, vegna kostnaðar við framkvæmdir að Aðalstræti 6, Reykjavík, að fjárhæð 33 milljónir króna; iii. Að viðurkenndur verði með dómi réttur stefnanda til mánaðarlegra greiðslna úr hendi stefnda að fjárhæð 2.052.600 kr., ve rðtryggðra miðað við vísitölu neysluverðs, með grunnvísitölu í apríl 2015, 427 stig, frá 1. febrúar 2017 til og með 1. apríl 2021, á grundvelli leigusamnings stefnanda og stefnda, dags. 14. október 2014, vegna kostnaðar við framkvæmdir að Aðalstræti 6, Rey kjavík, að fjárhæð 165 milljónir króna, auk 40 milljóna króna greiðslu hinn 1. apríl 2021. Í öllum tilvikum er þess krafist að stefndi verði dæmdur til að greiða stefnanda málskostnað að mati dómsins eða samkvæmt síðar framlögðum málskostnaðarreikningi. Stefndi í aðalsök krefst þess aðallega að hann verði sýknaður af öllum kröf um stefnanda. Til vara krefst stefndi þess, verði ekki fallist á aðalkröfu hans, að dæmdar greiðslur verði áfram mánaðarlegar greiðslur frá 1. febrúar 2017 til 1. apríl 2021 eins og farið er fram á í varakröfu stefnanda. Þá er krafist mál skostnaðar samkvæmt mati dómsins, en málskostnaðarreikningur verður lagður fram við aðalflutning málsins ef til hans kemur. Krafist er vaxta af málskostnaði skv. 3. kafla vaxtalaga frá 15. 9 degi eftir uppkvaðningu dóms til greiðsludags. Einnig er krafist vi rðisauka af málskostnaði þar sem stefnandi er ekki virðisaukaskattskyldur. Stefnandi í gagnsök krefst þess í fyrsta lagi að stefnda verði gert að endurgreiða ofgreidda leigu að fjárhæð13.608.779 kr. auk dráttarvaxta samkvæmt 1.mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 3.405.204 kr. frá 28. október 2016 til 22. nóvember 2016 og frá þeim degi af 6.819.572 kr. til 8. desember 2016 og frá þeim degi af 10.208.660 kr. til 11. janúar 2017 og frá þeim degi af 13.608.779 kr. sem voru greiddar , með fyrirvara um endurgreiðslu, til stefnda í framhaldi af sáttaumleitunum um uppgjör. Í öðru lagi krefst gagnstefnandi þess að stefnda verði gert að greiða stefnanda skaðabætur vegna afsals á afnotarétti á fimm bílastæðum í kjallara hússins að A ðalstræti 6, að fjárhæð 52.690.283 kr. auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. október 2016 til greiðsludags. Þá er þess krafist að dæmt verði að dráttarvextir skuli leggjast við höfuðstól á tólf mánaða fresti, í fyrsta sinn þann 1. október 2017, en síðan árlega þann dag. Þá er krafist málskostnaðar. Stefndi í gagnsök krefst þess að hann verði sýknaður af öllum dómkröfum stefnanda. Jafnframt krefst stefndi málskostnaðar úr hendi gagnstefnanda að mati dómsins eða samkvæmt síðar framlögðum málskostnaðarreikningi. II. Málsatvik Í máli þessu er ekki ágreiningur um málavexti varðandi samninga milli aðila og dagsetningu þeirra. Stefnandi er eigandi meirih luta Aðalstrætis 6 og 8. Frá apríl 2009 hefur stefnandi verið þinglýstur eigandi fjögurra eignarhluta að Aðalstræti 6 og tveggja eignarhluta að Aðalstræti 8. Upphaf samskipta aðila er mál þetta varða var að þann 25. júlí 2088 gerðu Landic ehf., ( nú Reitir I ehf.) og Hótel Ísafold ehf., (nú Miðbæjarhótel/Centerhotels ehf.) samkomulag um gerð leigusamnings um Aðalstræti 6 og 8. Í samkomulaginu var fyrirvari um samþykki annarra eigenda Aðalstrætis 6 og 8 fyrir þeim breytingum sem gera þyrfti fyrir hó telrekstur í fasteigninni og að samþykki skyldi liggja fyrir áður en aðilar myndu undirrita leigusamning. Í samningi aðila var kveðið á um að stefndi fengi fé til framkvæmda frá stefnanda, sem hann skyldi síðan endurgreiða með mánaðarlegum greiðslum út lei gutímann. Þá kom og fram að eiginlegur leigusamningur yrði síðan gerður og þar yrði nánari útfærsla á samningsatriðum. Í samræmi við samkomulagið undirrituðu aðilar leigusamning þann 4. nóvember 2008 um leigu á samtals 2451 m² húsnæði að Aðalstræti 6 og 8 og fram kom í 2. gr. samningsins að hið leigða væri leigt til hótelreksturs og leigutími væri til 30. apríl 2021. Hótel Ísafold ehf. fór í nauðasamninga í kjölfar bankahrunsins og af þeim sökum var gerður nýr leigusamningur milli aðila hinn 29. desember 2 011, en þá hafði nafni Landic Ísland ehf. verið breytt í Reitir I ehf. og nafni Hótels Ísafoldar ehf. verið breytt í Miðbæjarhótel/Centerhotels ehf. Hinn nýi samningur tók til sömu eignarhluta og sá fyrri og leigutími var sá sami, en leigufjárhæð var önnur og sömuleiðis ákvæði um tryggingar. Fram kom í 4. gr. fylgiskjals með leigusamningi að leigutaki skyldi annast á sinn kostnað allt viðhald á hinu leigða innanhúss og leigutaki gæti óskað eftir að fá að gera endurbætur eða breytingar á hinu leigða í samráði við leigusala. Þá sagði að áður en framkvæmdir hæfust skyldi samið um skiptingu kostnaðar og hvort kostnaðarskipting skyldi hafa áhrif á leigusamning, m.a. leigukjör. Í 13. gr. fylgiskjalsins var kveðið á um að leigutaki ætti kauprétt að öllum hú shlutum í eigu leigusala í Aðalstræti 6 og 8 og gæti nýtt sér kaupréttinn á tveggja ára fresti út leigutímann, í fyrsta sinn 1. október 2012. Enn fremur var kveðið á um hvernig kaupverð skyldi reiknað út við nýtingu kaupréttar. Hinn 29. maí 2013 g erðu aðilar viðauka við húsaleigusamning vegna Aðalstrætis 6 og tók hann gildi 1. júlí 2013. Í viðaukanum segir: 10 Leigusali hefur nú samþykkt að leggja fram alls kr. 8.000.000. - auk vsk. sem er kostnaður vegna framkvæmda á hinu leigða, gegn því að leigutaki greiði fjárhæð þessa tilbaka m.v. 1,4% af framkvæmdaupphæðinni ofan á leiguverðið. Mánaðargreiðslan hækkar því um kr. 112.000. - auk vsk. Fjárhæð þessi verðbætist á sama hátt og leiguverðið m.v. vísitölu í maí 2013 sem er 410, stig. Framkvæmd þessi fól í sér að tenging var gerð á milli Aðalstrætis 6 og Aðalstrætis 4, sem var í eigu ótengds aðila. Stefndi var leigutaki beggja eignanna og rak hótel í þeim báðum. Reikningar vegna kostnaðar við framkvæmdina voru gerðir á stefnda. Kostnaður við framkvæmdi na nam 16 milljónum króna, auk virðisaukaskatts. Samkomulag var með aðilum um að skipta þessum kostnaði á milli sín til helminga en stefnandi fjármagnaði kostnað að fullu og framkvæmd var með þeim hætti að stefndi gerði stefnanda reikninga sömu fjárhæðar o g bárust honum vegna framkvæmdanna. Framangreindur viðauki við leigusamninginn var gerður til staðfestingar á skyldu stefnda til endurgreiðslu lánsins til stefnanda. Aðilar gerðu þann 5. júní 2014 annan viðauka við leigusamninginn vegna Aðalstræti s 6 frá desember 2011, sem tók gildi 1. júlí 2014. Í viðaukanum segir: Leigusali hefur nú samþykkt að leggja fram að hámarki samtals kr. 33.000.000. - auk vsk., sem er kostnaður vegna framkvæmda á þremur nýjum herbergjum í Aðalstræti 6 í Reykjavík sem er lo kið. Leigutaki skal endurgreiða leigusala endanlega framkvæmdarupphæð tilbaka og skal 1,4% af framkvæmdaupphæðinni eða kr. 462.000. - auk vsk. greiðast á mánuði. Upphæðin mun leggjast til viðbótar við leiguverðið hvern mánuð út leigutímann. Fjárhæð þessi ve rðbætist á sama hátt og leiguverðið m.v. vísitölu neysluverðs í júní 2014 sem er 421,0 stig. Komi til þess að leigutaki fari fyrr úr húsnæðinu en tilgreind leigulok segja þá skal hann endurgreiða til leigusala það sem eftir stendur af framkvæmdakostnaði. Í niðurlagi samningsins segir síðan að ofangreindur leigusamningur frá desember 2011 haldist óbreyttur. Aðilar gerðu síðan þann 14. október 2014 með sér samning um leigu á alls 518,3 m² húsnæði á 8. hæð Aðalstrætis 8, sem er efsta hæðin, f rá 1. maí 2015 til 30. apríl 2021. Áður, eða hinn 6. júní 2012, höfðu aðilar gert með sér samning um leigu á sama rými sem skrifstofuhúsnæði. Í fylgiskjali við leigusamninginn frá 14. október 2014 var kveðið nánar á um leigukjör, en þau voru að mestu leyti samhljóða leigusamningnum frá 29. desember 2011. Í 2. gr. fylgiskjalsins var m.a. að finna svofellt ákvæði: Leigusali hefur samþykkt að fjármagna framkvæmdir vegna endurnýjunar á efstu hæð að Aðalstræti 6 í Reykjavík, fyrir að hámarki samtals kr. 165.000. 000. - auk vsk, sem er sá kostnaður sem áætlaður hefur verið til framkvæmdanna [...]. Áætlað er að framkvæmdum ljúki í apríl 2015. Allir útgefnir reikningar vegna þessara framkvæmda skulu áritaðir og samþykktir af leigutaka eða fulltrúa hans áður en leigusa li samþykkir greiðslu þeirra. Leigutaki skal endurgreiða leigusala endanlega framkvæmdarupphæð til baka og skal 1,244% af framkvæmdarupphæðinni eða kr. 2.052.600. - auk vsk. m.v. meðfylgjandi verksamning, [greiðast] á mánuði, upphæðin hefur verið lögð til v iðbótar við leiguverðið hér fyrir ofan fyrir hvern mánuð út leigutímann. Fjárhæð þessi verðbætist á sama hátt og leiguverðið m.v. vísitölu í apríl 2015. Komi til þess að kostnaður verði hærri eða lægri en ofangreindur verksamningur gerir ráð fyrir, mun við bótarleiguverð breytast í samræmi við það. Viðbótarleiguverð á því ávallt að miðast við endanlegan raunkostnað. Komi til þess að leigutaki fari fyrr úr húsnæðinu en tilgreind leigulok segja þá skal hann endurgreiða til leigusala það sem eftir stendur af fr amkvæmdakostnaði. Á þessum tíma lá fyrir að endurnýja þyrfti þak fasteignarinnar að Aðalstræti 6. Í stað þess að gera einungis við þakið ákváðu aðilar að efsta hæðin, þar sem stefndi var með skrifstofur, yrði rifin niður og byggð aftur upp sem hóte lherbergi. Í samræmi við framangreint voru kröfur stefnanda vegna leigugreiðslna annars vegar og kröfur um endurgreiðslu á framkvæmdakostnaði hins vegar aðskildar á greiðsluseðlum stefnanda, að frátöldum 11 greiðsluseðlum vegna leigusamningsins frá 14 . október 2014, en fram kom í þeim leigusamningi að upphæðin vegna framkvæmdakostnaðarins hefði verið lögð við leiguverðið. Með bréfi, dags. 19. september 2016, tilkynnti stefndi að hann myndi nýta kauprétt sinn að fasteignum stefnanda að Aðalstræti 6 og 8 á grundvelli leigusamnings aðila, dags. 29. desember 2011. Stefnandi viðurkenndi kauprétt stefnda með bréfi, dags. 28. september 2016, og féllst einnig á útreikning stefnda á kaupréttarfjárhæðinni fyrir þá eignarhluta sem voru í eigu stefnanda á þeim tím a sem kaupréttarákvæðið tók gildi. Í bréfinu gerði stefnandi jafnframt kröfu um að eftirstöðvar framkvæmdakostnaðar greiddust upp samhliða kaupréttargreiðslu. Í svarbréfi, dags. 30. september 2016, kom fram að stefndi teldi að utan kaupverðs féllu 1.53.514 .732 kr. og 55.271.087 kr. sem tilgreindar væru í kaupsamningsdrögum og í bréfi stefnanda frá 28. september 2016 og vörðuðu m.a. framkvæmdir við 8. Hinn 5. október 20 16 undirrituðu stefnandi og stefndi kaupsamning vegna kaupa stefnda á Aðalstræti 6 og 8 á grundvelli framangreinds kaupréttar. Í samningnum segir að kaupverðið sé 2.464.622.748 kr. og að afhending hins selda skuli miðast við 1. október 2016. Þá er jafnfram t tekið fram að kaupandi hafi kynnt sér kvaðir sem hvíli á eigninni. Stefndi greiddi umsamið kaupverð hinn 21. október 2016, að viðbættum vöxtum frá 1. október, þ.e. samtals 2.473.591.236 kr. Þar sem ekki náðist sátt milli aðila fyrir undirritun kaupsamnings um uppgjör framkvæmdakostnaðar gengu aðilar hinn sama dag, eða 5. október 2016, frá samkomulagi vegna leigusamninga um hluta húsnæðis að Aðalstræti 6 og 8. Í samkomulaginu segir m.a. eftirfarandi: Aðilar hafa gert með sér nokkra samninga um f ramkvæmdir á hinu leigða húsnæði þar sem Reitir (sem leigusali) hafa fjármagnað framkvæmdir á hinu leigða og er tilgreint í þessum samningum að Miðbæjarhótel (sem leigutaki) skuli endurgreiða Reitum endanlega framkvæmdaupphæð með greiðslum samhliða leigugr eiðslum, en komi til þess að leigusambandi ljúki, þá beri leigutaka að endurgreiða það sem eftir stendur af umræddum framkvæmdakostnaði. Í kjölfarið eru síðan í samkomulaginu taldir upp þeir þrír samningar sem um ræðir og raktir voru hér að framan, þ.e. fr á 29. maí 2013 varðandi framkvæmdir að fjárhæð 8 milljónir króna, frá 5. júní 2014 varðandi framkvæmdir að fjárhæð 33 milljónir króna og frá 14. október 2014 varðandi framkvæmdir að fjárhæð 165 milljónir króna. Þá kemur fram í samkomulaginu að stefnandi ge ri kröfu um að eftirstöðvar framkvæmdakostnaðar verði gerðar upp sérstaklega (óháð kaupsamningi) þar sem leigusambandi aðila sé að ljúka. Einnig er tekið fram að aðilar séu sammála um að ganga frá undirritun kaupsamnings og stefni að því að ljúka uppgjöri framangreinds framkvæmdakostnaðar áður en afsal verði gefið út, en takist það ekki áskilji stefnandi sér rétt til að leita allra lögbundinna úrræða til að innheimta framkvæmdaféð. Með tölvuskeyti lögmanns stefnanda, dags. 4. október 2016, til lög manns stefnda kom fram að hann væri reiðubúinn að funda til að fara nánar yfir útreikninga á framkvæmdaláninu og til að ræða framkvæmdina við endurgreiðslu þess. Í kjölfarið áttu sér stað tölvupóstsamskipti milli aðila um ýmis atriði varðandi framkvæmd og uppgjör kaupanna. Hinn 10. nóvember 2016 barst bréf frá lögmanni stefnda þar sem kröfum stefnanda um endurgreiðslu á framkvæmdafé var með öllu hafnað og því haldið fram að stefndi ætti rétt á bótum úr hendi stefnanda vegna afsals á fimm bílastæðum í kjalla ra Aðalstrætis 8 og vegna sölu á lyftu í Aðalstræti 8 til eiganda 5. hæðar, sem hvort tveggja rýrði verðmæti eignanna. Með svarbréfi stefnanda, dags. 15. nóvember 2016, var krafa um endurgreiðslu framkvæmdakostnaðar ítrekuð og rökstudd nánar og skorað á st efnda að greiða reikninga vegna eftirstöðva framkvæmdalánanna sem gefnir hefðu verið út samdægurs, en sama dag sendi stefnandi einnig lýsingu á aðferðum við mat á endurgreiðslu framkvæmdakostnaðar. Þá var gagnkröfum stefnda jafnframt hafnað. Í framhaldinu fóru fram óformlegar sáttaumleitanir sem báru ekki árangur. Leiguafnotum stefnda af eignum stefnanda lauk við afhendingu þeirra hinn 1. október 2016. Frá því tímamarki til og með janúar 2017 greiddi stefndi þó stefnanda áfram mánaðarlegar greiðslur , sem hver og ein var að fjárhæð um 3,4 milljónir króna, á grundvelli samninga aðila um framkvæmdir, dags. 29. maí 2013, 4. júní 2014 og 14. október 2. Síðasta greiðslan fór fram hinn 11. janúar 2017. 12 Stefnanda barst tölvupóstur frá stefnda hinn 19 . apríl sl. og bréf frá lögmanni stefnda, dags. 21. apríl sl., þar sem gerð var krafa um útgáfu afsals á Aðalstræti 6 og 8, um greiðslu vegna ráðstöfunar á fimm bílastæðum í kjallara Aðalstrætis 8, og um endurgreiðslu á þeim fjárhæðum sem stefndi hafði gre itt vegna framkvæmdakostnaðar eftir undirritun kaupsamnings í október 2016. Stefnandi svaraði framangreindum kröfum og ásökunum stefnda með svarbréfi, dags. 27. apríl 2017, þar sem kröfu um endurgreiðslu ofgreidds framkvæmdakostnaðar var hafnað en því lýst yfir að stefnandi væri reiðubúinn að ljúka uppgjöri vegna fasteignakaupanna, að öðru leyti en sneri að framkvæmdakostnaði. III. Málsástæður og lagarök aðalstefnanda Stefnandi byggi aðalkröfu sína á því að af leigusamningum aðila, dags. 29. maí 2013, 5. júní 2014 og 14. október 2014, leiði að stefnda beri að endurgreiða stefnanda eftirstöðvar þess framkvæmdakostnaðar sem stefnandi hafi fjármagnað til hagsbóta f yrir stefnda og hótelrekstur hans að Aðalstræti 6 og 8, Reykjavík, samtals að fjárhæð rúmar 200 milljónir króna. Þá niðurstöðu leiði af heildstæðri túlkun samninganna samkvæmt orðanna hljóðan, af vilja aðila og tilgangi samningsgerðarinnar og af atvikum öl lum, þ.m.t. samskiptum aðila og háttsemi stefnda. Stefnandi byggi í fyrsta lagi á því að heildstæð túlkun framangreindra leigusamninga samkvæmt orðanna hljóðan leiði til þeirrar niðurstöðu að fallast beri á aðalkröfu stefnanda í málinu. Kveðið haf i verið á um það í 4. gr. fylgiskjals við leigusamning aðila, dags. 29. desember 2011, að leigutaki gæti óskað eftir að fá að gera endurbætur eða breytingar á hinu leigða í samráði við leigusala og að áður en framkvæmdir hæfust skyldi samið um skiptingu ko stnaðar og hvort kostnaðarskipting skyldi hafa áhrif á leigusamning, m.a. leigukjör. Í samræmi við þetta hafi aðilar gert með sér þrjá samninga um framkvæmdir, skiptingu kostnaðar þeirra og hvernig endurgreiðslu skyldi háttað. Í viðaukasamningunum frá 29. maí 2013 og 5. júní 2014 og leigusamningnum frá 14. október 2014 sé skýrt kveðið á um að stefnandi leggi til tilteknar fjárhæðir í framkvæmdir á Aðalstræti 6 sem stefndi skuldbindi sig sérstaklega til að endurgreiða stefnanda. Þær endurgreiðslur séu síðan útfærðar þannig að stefndi greiði stefnanda, auk hefðbundinnar húsaleigu, tiltekið hlutfall af framkvæmdaupphæðinni, vísitölutengt og að viðbættum virðisaukaskatti, í hverjum mánuði, til loka leigutímans hinn 30. apríl 2021. Þessu til viðbótar sé s érstaklega tekið á því í viðaukasamningnum frá 5. júní 2014 og leigusamningnum frá 14. október 2014 hvernig fara skuli með endurgreiðslur ef leigulok verða fyrr en tilgreint sé í samningunum. Í báðum samningunum segi að komi til þess að leigutaki fari fyrr úr húsnæðinu en tilgreind leigulok segi, þá skuli hann endurgreiða leigusala það sem eftir standi af framkvæmdakostnaði. Þær aðstæður sem uppi séu í þessu máli, með nýtingu kaupréttar stefnda, falli að öllu leyti undir þetta orðalag samninganna. Þannig sé ljóst að jafnvel þótt stefndi sé, sem kaupréttarhafi og núverandi eigandi húsaleigusamnings við stefnanda. Þannig hafi stefndi í reynd farið úr húsnæðinu sem le igutaki, enda sé beri því að endurgreiða stefnanda það sem eftir standi af framkvæmdakostnaðinum. Jafnvel þótt ekki sé kveðið á um það í viðaukas amningnum frá 29. maí 2013 hvernig endurgreiðslum stefnda skuli háttað ljúki leigusambandi aðila fyrir tilgreind leigulok, þá sé stefndi eftir sem áður, samkvæmt skýru orðalagi samningsins, skuldbundinn til að endurgreiða stefnanda umrædda fjárhæð, þ.e. 8 milljónir króna. Hvenær leigulok verða breyti engu um þá samningsbundnu skyldu stefnda en lok leigusambands aðila girði þó fyrir að endurgreiðslan verði innt af hendi samhliða leigugreiðslum stefnda. Samkvæmt þessu sé ljóst að samningar stefnanda og stefnd a kveði skýrt á um það að stefndi skuli endurgreiða stefnanda þær fjárhæðir sem stefnandi lagði í framkvæmdir á Aðalstræti 6 og tilgreindar séu í samningum aðila. Ekkert í orðalagi samninganna bendi til þess að stefnandi eigi sjálfur að sitja uppi með kost naðinn af umræddum framkvæmdum og útilokað sé að túlka samningana með þeim hætti að greiðsluskylda stefnda falli niður. Stefnandi byggi í öðru lagi á því að vilji aðila við gerð umræddra samninga hafi staðið til þess að aðilar skiptu með sér kostn aði af þeim framkvæmdum sem ráðist var í til hagsbóta fyrir stefnda, en 13 stefnandi fjármagnaði þær og lánaði stefnda þannig fyrir hlutdeild hans í kostnaðinum, sem stefndi hafi skuldbundið sig til að endurgreiða. Tilgangur samninganna hafi verið að kveða á um með hvaða hætti framkvæmdalánin skyldu endurgreidd. Áréttað sé að allir samningar aðila um framkvæmdir í húsnæðinu hafi falið í sér það eðli réttarsambands aðila að stefnandi fjármagnaði hlutdeild stefnda í framkvæmdakostnaði, sem stefndi endurgreiddi t il stefnanda samhliða leigugreiðslum. Þannig hafi verið lagður grunnur að þessu réttarsambandi aðila strax með upphaflegu samkomulagi aðila um leigu fasteigna að Aðalstræti 6 og 8 frá 25. júlí 2008. Þá sé lögð á það áhersla af hálfu stefnanda að al lar þær framkvæmdir sem hér um ræðir hafi verið gerðar að beiðni og til hagsbóta fyrir stefnda og hótelrekstur hans í eigninni. Í fyrstu framkvæmdina, að fjárhæð 8 milljónir króna, hefði verið farið svo unnt væri að opna fasteign stefnanda að Aðalstræti 6 yfir í aðra fasteign í eigu ótengds aðila. Enginn hagur hafi verið í þessum framkvæmdum fyrir stefnanda, heldur hafi þetta einungis verið gert til hagsbóta fyrir stefnda, sem á þessum tíma hafi verið leigutaki beggja eignanna og rekið hótel í þeim báðum. Í þessu samhengi vísist til þess að reikningar vegna framkvæmdanna hafi verið stílaðir á nafn stefnda, sem sendi síðan reikninga sömu fjárhæðar til stefnanda. Þá sé ljóst að bygging og innrétting þriggja hótelherbergja til viðbótar, að fjárhæð 33 mi lljónir króna, hafi einungis farið fram að beiðni og til hagsbóta fyrir stefnda, enda hafi stefnandi engan hag haft af því að innrétta fleiri hótelherbergi í eigninni, sbr. tölvupóstsamskipti milli aðila, dags. 30. maí 2014. Þar hafi fjármálastjóri stefna nda upplýst framkvæmdastjóra stefnda um að stefnandi væri reiðubúinn að koma að fjármögnun þessara þriggja herbergja að fjárhæð 33 milljónir króna, sem myndi leiða til viðbótarkostnaðar fyrir stefnda að fjárhæð 462 þúsund kr. á mánuði, og framkvæmdastjóri stefnda hafi þakkað fyrir það og staðfest tölurnar. Þá sé ljóst að síðasta framkvæmdin, að fjárhæð samtals 165 milljónir króna, þar sem efsta hæð Aðalstrætis 6 hafi verið rifin niður og byggð aftur upp sem hótelherbergi, hafi einnig verið að beiðni og til hagsbóta fyrir stefnda, enda hafi stefndi óskað eftir fleiri hótelherbergjum í eigninni. Vísist í því samhengi til tölvupóstsamskipta aðila frá ágúst og október 2014, en af þeim megi ráða að stefndi hafi leitað til stefnanda með hönnun verksins og framkvæmdaáætlun og stefnandi samþykkt. Í öllum tilvikum hafi því verið um að ræða sérstakar framkvæmdir, sem farið hafi verið í að beiðni stefnda en ekki hefðbundið viðhald eða aðrar framkvæmdir á vegum stefnanda. Aðilum hafi verið fyllilega ljóst hver ti lgangurinn og hugsunin væri að baki þessum samningum, þ.e. að stefnandi fjármagnaði framkvæmdirnar en að stefndi bæri hinn endanlega kostnað og það væri einungis útfærsluatriði hvernig stefndi skyldi endurgreiða umræddar fjárhæðir. Að því er varðar fyrstu framkvæmdina, sem kostað hafi samtals 16 milljónir króna, hafi stefnandi þó fallist á að bera helming kostnaðarins sjálfur og lána stefnda fyrir hinum helmingnum, sem styðji enn frekar það sjónarmið að stefnda beri að endurgreiða stefnanda sinn hluta í þei m framkvæmdakostnaði. Ástæða þess að endurgreiðslur framkvæmdakostnaðarins hafi verið útfærðar með þeim hætti að stefndi skyldi greiða stefnda mánaðarlegar greiðslur í formi hærri leigugreiðslna út leigutímann hafi verið að um var að ræða tímabundna og óup psegjanlega leigusamninga, með gildistíma til 30. apríl 2021. Þannig hafi verið búið að reikna út hverjar mánaðarlegar greiðslur þyrftu að vera út leigutímann til að framkvæmdakostnaðurinn yrði endurgreiddur að fullu, auk álags. Hér skuli þess þó getið að mánaðarlegar endurgreiðslur framkvæmdakostnaðar vegna leigusamnings frá 14. október 2014 hafi miðast við það að 40 milljónir króna stæðu eftir að loknum leigutíma. Sú fjárhæð skyldi þá, að mati stefnanda, greiðast með eingreiðslu á síðasta gjalddaga, í sam ræmi við ótvíræða skuldbindingu stefnda til að endurgreiða stefnanda að fullu endanlegan framkvæmdakostnað og gera upp hugsanlegar eftirstöðvar af þeim kostnaði við lok samningsbundinna leiguafnota hans af eigninni. Ef til þess hefði komið að leigusamband aðila hefði varað út gildistíma leigusamningsins og hann síðan verið framlengdur hefði einnig getað verið um það að ræða að umræddar 40 milljónir króna hefðu verið endurgreiddar með leigugreiðslum áfram, sem hefði þá verið útfært í endurnýjuðum leigusamnin gi. Við nýtingu kaupréttar stefnda hafi framangreindar forsendur breyst, enda leigulok þá orðið mun fyrr en tilgreint hafði verið í samningunum og því útilokað að stefndi endurgreiddi stefnanda framkvæmdakostnaðinn samhliða leigugreiðslum vegna eig nanna. Við því þurfi að bregðast, enda verði stefndi með einhverjum hætti að fullnægja frumskyldu sinni gagnvart stefnanda til endurgreiðslu 14 framkvæmdakostnaðarins. Í því samhengi telji stefnandi að líta beri til vilja samningsaðila og tilgangsins og hugsu narinnar að baki samningunum, þ.e. að stefndi skyldi bera hinn endanlega framkvæmdakostnað. Stefnandi telur ljóst að tilgangurinn með orðalagi síðari samninganna tveggja, um að færi leigutaki fyrr úr húsnæðinu en tilgreind leigulok segðu, þá skyldi hann endurgreiða eftirstöðvar framkvæmdakostnaðarins, hafi verið að það tæki til allra mögulegra tilvika leiguloka. Þannig sé augljóst að tilgangurinn hafi verið að það tæki til aðstæðna sem þessara, þ.e. að leigulok yrðu fyrr en tilgreint var í leigusamn ingunum, þannig að stefnanda hættu að berast mánaðarlegar greiðslur. Virkjun kaupréttar stefnda hafi haft í för með sér leigulok í þessum skilningi og því séu eftirstöðvar framkvæmdalánanna gjaldfallnar. Að því er varði fyrsta samninginn, um framk væmdir að fjárhæð 8 milljónir króna, þá liggi fyrir að tilgangur þess samnings hafi verið að kveða á um það með hvaða hætti stefndi skyldi endurgreiða stefnanda þessa tilteknu fjárhæð. Jafnvel þótt ekki sé tekið á því sérstaklega hvernig bregðast skuli við þeim aðstæðum sem upp eru komnar í þessu máli, þ.e. að leigulok urðu mun fyrr en tilgreint hafði verið í samningunum, þá breyti það engu um það að stefnda beri að greiða stefnanda þessa fjárhæð. Hugsunin hafi allan tímann verið sú að stefndi myndi endurgr eiða þessa fjárhæð að fullu og það hafi ekki breyst, þótt stefndi hafi nú nýtt sér kauprétt sinn að eignunum. Þá telur stefnandi enn fremur að líta beri til síðari samninganna tveggja við túlkun þessa samnings, enda leiði af þeim þann skýra vilja aðila að stefndi skyldi greiða stefnanda eftirstöðvar framkvæmdakostnaðarins, ef leigulok yrðu fyrir 30. apríl 2021. Ljóst sé samkvæmt framangreindu að aðilar hafi einungis séð fyrir sér tvær mismunandi leiðir við endurgreiðslu framkvæmdakostnaðarins, þ.e. annaðhv ort með mánaðarlegum greiðslum út leigutímann eða með greiðslu eftirstöðva framkvæmdakostnaðarins við lok leigusambands aðila. Engin leið sé að túlka samninga aðila á þann veg að greiðsluskylda stefnda falli niður og stefnandi sitji uppi með kostnaðinn, en da hafi slíkt aldrei komið til álita af hálfu aðila. Stefnandi byggir í þriðja lagi á því að önnur atriði leiði jafnframt til þeirrar niðurstöðu að stefnda beri að endurgreiða stefnanda eftirstöðvar þess framkvæmdakostnaðar sem að framan hefur v erið rakinn. Beri þar fyrst að nefna samkomulag aðila vegna leigusamninga um hluta húsnæðis að Aðalstræti 6 og 8, dags. 5. október 2016, sem aðilar hafi gert samhliða undirritun kaupsamnings um eignirnar. Þar sé sérstaklega tekið fram að aðilar hafi gert m eð sér nokkra samninga þar sem stefnandi hafi fjármagnað framkvæmdir og að samningarnir tilgreini að stefndi skuli endurgreiða stefnanda endanlegan framkvæmdakostnað. Þá sé einnig kveðið á um það að stefnandi geri kröfu um að eftirstöðvar framkvæmdakostnað ar verði gerðar upp sérstaklega og óháð kaupsamningi þar sem leigusambandi aðila sé að ljúka með kaupum stefnda á fasteignunum. Stefnandi telji ljóst að með þessu samkomulagi hafi stefndi í reynd fallist á að leigusambandi aðila sé lokið og að framangreind ir samningar kveði á um endurgreiðslu endanlegs framkvæmdakostnaðar af hálfu stefnda. Þá hafi samkomulaginu jafnframt verið ætlað að tryggja að stefnandi gæti haldið á lofti kröfum sínum um endurgreiðslu framkvæmdakostnaðar á grundvelli umræddra leigusamni nga, þrátt fyrir lok leigusambands aðila og undirritun kaupsamnings um eignirnar, á grundvelli kaupréttar stefnda, enda hafi samkomulag þetta verið forsenda fyrir undirritun stefnanda á kaupsamninginn. Þá bendi stefnandi jafnframt á samskipti aðil a og háttsemi stefnda í kjölfar nýtingar á kauprétti að Aðalstræti 6 og 8 til frekari stuðnings aðalkröfu sinni í málinu. Þannig hafi allar samningaviðræður aðila miðað að því að greiðsluskylda stefnda á umræddum framkvæmdakostnaði væri í reynd til staðar og megi um það t.d. vísa til útreiknings stefnda á yfirliti sem sent hafi verið með tölvupósti, dags. 9. desember 2016. Þá hafi stefndi einnig haldið áfram að greiða mánaðarlegar greiðslur vegna framkvæmdakostnaðar, eftir undirritun kaupsamnings og afhendi ngu eignarinnar í október 2016, allt fram í febrúar 2017, sem bendi ótvírætt til þess að hann hafi talið greiðsluskyldu vera fyrir hendi eftir að samningsbundnum leiguafnotum hans af eignunum lauk, og eigendaskipti urðu á þeim. Þá hafi Íslandsbanki falli st á að skuldbindingar stefnda til mánaðarlegra greiðslna til endurgreiðslu á framkvæmdakostnaði falli undir ábyrgðir bankans. Slík afstaða styðji sjónarmið stefnanda um greiðsluskyldu stefnda í þessu máli. 15 Þá telji stefnandi að öll sanngirnisrö k hnígi í þá átt að taka beri aðalkröfu stefnanda í máli þessu til greina. Eins og rakið hafi verið að framan liggur fyrir að farið var í allar þær framkvæmdir sem hér um ræðir að beiðni og til hagsbóta fyrir stefnda, sem hótelrekanda í þessum fasteignum. Þá felist jafnframt í því örlætisgerningur af hálfu stefnanda að leggja út fé í umræddar framkvæmdir og veita stefnda þannig lán fyrir þeim. Ekkert í orðalagi samninganna sé unnt að túlka með þeim hætti að greiðsluskylda stefnda vegna framkvæmdakostnaðar g eti fallið niður með neinum hætti. Telji stefnandi raunar að í því myndi felast ólögmæt auðgun af hálfu stefnda. Vísist einnig í þessu sambandi til trúnaðar - og tillitsskyldu samningaréttar, sem feli það í sér að stefndi geti ekki borið því við nú að frama ngreindar samningsskuldbindingar hans séu horfnar og að stefnandi eigi sjálfur að sitja uppi með eftirstöðvar framkvæmdakostnaðarins. Stefndi hafi haldið því fram að hann eigi gagnkröfur á hendur stefnanda vegna afsals á fimm bílastæðum í kjallar a Aðalstrætis 8 og vegna sölu á lyftu í Aðalstræti 8 til eiganda 5. hæðar, sem hvort tveggja hafi rýrt verðmæti eignanna. Þessar gagnkröfur séu haldlausar og sé þeim alfarið hafnað af hálfu stefnanda. Að því er varði annars vegar fullyrðingar stef nda um afsal á fimm bílastæðum í kjallara Aðalstrætis 8, þá bendi stefnandi í fyrsta lagi á að það sé rangt að bílastæðunum hafi verið afsalað til Forum lögmanna. Hið rétta sé að Forum lögmenn hafi fengið endurgjaldslaus afnot af bílastæðunum til 50 ára. Í reynd megi þó segja að afnotin hafi ekki verið með öllu endurgjaldslaus, enda hafi stefnandi verið knúinn til að fallast á kröfur Forum lögmanna um afnot af bílastæðunum, svo unnt væri að ráðstafa eigninni með leigusamningi til stefnda í því skyni að reka þar hótel. Öllum hafi verið ljóst að ráðstöfun þessara bílastæða væri forsenda þess að samþykki fengist fyrir breytingu húsnæðisins í hótel, til hagsbóta fyrir stefnda. Hótelrekstur stefnda og kaupréttur hans að eignunum á grundvelli leigusamnings aðila h efði því aldrei komið til nema fyrir þessa ráðstöfun. Stefnandi bendir jafnframt á að samkomulagið við Forum lögmenn ehf. hafi verið undirritað 31. október 2008, þ.e. fjórum dögum áður en stefnandi og stefndi undirrituðu sinn fyrsta leigusamning hi nn 4. nóvember 2008. Í þessu samhengi skipti einnig máli að samkomulagið við Forum var gert í tengslum við samkomulag milli stefnanda og stefnda, dags. 25. júlí 2008, þar sem tilgreint hafi verið að aðilar myndu gera með sér leigusamning, ef aðrir eigendur Aðalstrætis 6 og 8 samþykktu þær breytingar sem væru nauðsynlegar fyrir hótelrekstur í fasteigninni. Með samkomulaginu við Forum hafi fyrst verið kominn grundvöllur fyrir því að stefndi og stefnandi gætu gert með sér leigusamning. Þá hafi ákveðin kaflaski l orðið í samningssambandi aðila með nauðasamningum stefnda í kjölfar bankahrunsins og þegar síðan nýr leigusamningur aðila var undirritaður hinn 29. desember 2011, rúmum þremur árum eftir undirritun samkomulags stefnanda og Forum lögmanna. Loks liggi fyri r að yfirlýsingu um einkaafnotarétt Forum að bílastæðunum hafi verið þinglýst sem kvöð á Aðalstræti 8 í mars 2012, þ.e. rúmum fjórum árum áður en stefndi nýtti kauprétt sinn að eigninni í október 2016. Ljóst sé að stefnda hafi verið fullkunnugt um einkaafn otarétt Forum að umræddum bílastæðum, enda hafi stefndi verið með rekstur í húsinu allan þann tíma sem hér um ræðir, sbr. tölvuskeyti frá stefnanda til stefnda, dags. 4. október 2016. Þá liggi fyrir að stefndi hafi undirritað kaupsamning um eignina hinn 5. október 2016 þar sem tekið sé fram að stefndi hafi kynnt sér kvaðir sem hvíli á eigninni. Í kaupsamningnum hafi jafnframt verið kveðið á um kaupréttarverð eignarinnar, sem hafi verið fastákveðið í leigusamningi aðila. Stefndi geti því ekki borið þ ví við nú, eftir undirritun kaupsamnings um eignina, að afnotarétturinn hafi rýrt verðmæti eignarinnar. Staðreyndin sé sú að með því að hafa undirritað kaupsamninginn um eignina, þar sem kveðið var á um kaupverð Aðalstrætis 6 og 8 og tekið fram að stefndi hefði kynnt sér áhvílandi kvaðir á eignunum, hafi stefndi fyrirgert rétti sínum til að halda því fram nú að kaupverðið hafi átt að vera annað og lægra og því eigi hann rétt til bóta úr hendi stefnanda. Ekki er ástæða til að víkja að málsástæðum s tefnanda varðandi áhrif samkomulags við Miðjuna hf. um afnot af vörulyftu þar sem ekki er þörf á því til úrlausnar málinu, sbr. e - lið 114. gr. laga nr. 91/1991. Stefnufjárhæð í aðalkröfu stefnanda sé 204.119.021 kr. en sú fjárhæð sé fengin út með því að leggja saman eftirstöðvar þeirra þriggja samninga sem gerðir voru milli aðila vegna framkvæmdakostnaðar, þ.e. 16 hinn 29. maí 2013, 5. júní 2014 og 14. októb er 2014, að frádregnum þeim innborgunum stefnda sem átt hafi sér stað fyrir upphafsdag dráttarvaxta hinn 15. desember 2016. Fyrstu framkvæmdirnar hafi numið 8 milljónum króna, sem skyldu endurgreiðast með mánaðarlegum greiðslum að fjárhæð 112.000 kr., að viðbættum virðisaukaskatti og verðtryggðum samkvæmt vísitölu neysluverðs, frá 1. júlí 2013 til 30. apríl 2021. Hinn 1. október 2016 hafi verðtryggðar eftirstöðvar þessa framkvæmdakostnaðar numið 5.529.690 kr. eða samtals 6.857.126 kr. að viðbættum virð isaukaskatti. Kostnaður við næstu framkvæmdir hafi numið 33 milljónum króna, sem skyldu endurgreiðast með mánaðarlegum greiðslum að fjárhæð 462.000 kr., að viðbættum virðisaukaskatti og verðtryggðum samkvæmt vísitölu neysluverðs frá 1. júlí 2014 t il 30. apríl 2021. Hinn 1. október 2016 hafi verðtryggðar eftirstöðvar þessa kostnaðar numið 23.897.510 kr., eða samtals 29.633.222 kr. að viðbættum virðisaukaskatti. Síðustu framkvæmdirnar hafi numið samtals 165 milljónum króna, sem skyldu endurgreiðast m eð mánaðarlegum greiðslum að fjárhæð 2.052.600 kr., að viðbættum virðisaukaskatti og verðtryggðum samkvæmt vísitölu neysluverðs, frá 1. júlí 2015 til 30. apríl 2021. Hinn 1. október 2016 hafi verðtryggðar eftirstöðvar þessa framkvæmdakostnaðar numið 143.41 6.954 kr., eða samtals 177.837.333 kr. að viðbættum virðisaukaskatti. Í öllum tilvikum sé um það að ræða að endurgreiðsla kostnaðar hafi farið fram með jafngreiðsluaðferð. Þessar jöfnu greiðslur hafi annars vegar falið í sér höfuðstólsgreiðslu og hins vega r vaxtagreiðslu. Í hinum samningsbundnu greiðslum, þ.e. 112.000 kr., 462.000 kr. og 2.052.600 kr., hafi því falist vaxtagreiðslur, enda hafi samanlagðar greiðslur þessara fjárhæða út leigutímann numið hærri fjárhæðum en heildarframkvæmdakostnaði. Þannig he fði stefndi til að mynda greitt samtals 10.528.000 kr., að viðbættum virðisaukaskatti og verðtryggt, en ekki 8 milljónir króna, fyrir fyrstu framkvæmdina, ef hann hefði greitt 112.000 kr. út leigutímann, þ.e. 94 gjalddaga. Af þessum sökum séu það einungis höfuðstólsgreiðslur, en ekki vaxtagreiðslur, sem lækki eftirstöðvar hvers þáttar framkvæmdakostnaðar fyrir sig, eins og sjá megi af lýsingu á aðferðum stefnanda við mat á endurgreiðslu framkvæmdakostnaðar. Aðalkrafa stefnanda byggist á því að hinn 1. október 2016, með undirritun kaupsamnings stefnanda og stefnda, hafi eftirstöðvar umrædds framkvæmdakostnaðar gjaldfallið. Stefndi hélt samt sem áður áfram að greiða mánaðarlegar greiðslur vegna framkvæmdakostnaðar til og með janúar 2017, þ.e. 3.405.20 4 kr. hinn 28. október 2016, 3.414.368 kr. hinn 22. nóvember 2016, 3.389.088 kr. hinn 8. desember 2016 og 3.400.119 kr. hinn 11. janúar 2017. Þær innborganir sem hafi átt sér stað fyrir upphafsdag dráttarvaxta hinn 15. desember 2016 komi til frádráttar höf uðstólskröfu stefnanda. Samkvæmt framangreindu sundurliðist stefnufjárhæðin með svofelldum hætti: Eftirstöðvar samnings, dags. 29. maí 2013 6.857.126 kr. Eftirstöðvar samnings, dags. 5. júní 2014 29.633.222 kr. Eftirstöðvar samnings, dags. 14. október 2014 77.837.333 kr. Innborgun 28. október 2016 - 3.405.204 kr. Innborgun 22. nóvember 2016 - 3.414.368 kr. Innborgun 8. desember 2016 - 3.389.088 kr. Samtals 204.119.021 kr . Í aðalkröfu stefnanda sé jafnframt tekið fra m að frá stefnufjárhæðinni skuli dragast innborgun stefnda að fjárhæð 3.400.119 kr. hinn 11. janúar 2017. Dráttarvaxtakrafa stefnanda byggi á því að 15. desember 2016 hafi mánuður verið liðinn frá því að stefnandi gerði formlega kröfu á hendur stefnda um g reiðslu eftirstöðva framkvæmdakostnaðarins og sendi stefnda reikninga fyrir þeim fjárhæðum. Að öðru leyti vísist um sundurliðun stefnukröfu stefnanda til reikninga stefnanda sem sendir hafi verið stefnda hinn 15. nóvember 2016 og lýsingar á aðferðum stefna nda við mat á endurgreiðslu framkvæmdakostnaðar, sem hafi verið samhliða reikningunum. 17 Um varakröfu stefnanda Komist dómurinn að þeirri niðurstöðu að ekki sé unnt að fallast á aðalkröfu stefnanda í málinu sé varakrafa stefnanda á því byggð að s tefnda beri að halda áfram að greiða mánaðarlegar greiðslur til stefnanda út tilgreindan leigutíma í samningunum þremur, þ.e. til 30. apríl 2021. Jafnvel þótt ekki sé í öllum samningunum tekið á því hvernig skuli fara með það ef leigulok verða fyrir tilgre ind leigulok í samningunum, þá sé í öllum samningunum kveðið skýrt á um það að stefnda beri að endurgreiða stefnanda umræddar fjárhæðir, með mánaðarlegum greiðslum til 30. apríl 2021. Stefndi hafi í þessu máli gert tilraun til að halda því fram a ð honum beri ekki skylda til að greiða þær mánaðarle gu greiðslur, sem hann skuldbatt sig til að greiða, út þann tíma sem útreikningur greiðslnanna miðaðast við, þ.e. til 30. apríl 2021. Aldrei geti komið til þess að greiðsluskylda stefnda falli niður, enda ekkert í orðalagi samninganna eða hátterni og samsk iptum aðila sem geti stutt slíka niðurstöðu. Varakrafan miðist við það að mánaðarlegar greiðslur stefnda vegna framkvæmdakostnaðar haldi áfram út leigutímann, til 30. apríl 2021, í samræmi við það afborgunarferli sem lýst er í kröfugerð vegna var akröfu. Stefndi hafi greitt síðast í samræmi við það ferli í janúar 2017 og beri því að greiða vangreiddar afborganir frá 1. febrúar 2017. Að því er varði sérstaklega samninginn frá 14. október 2014, þá sé jafnframt gerð krafa um greiðslu að fjárhæð 40 mil ljónir króna á síðasta gjalddaga, hinn 1. apríl 2021, enda hefði sú fjárhæð staðið eftir að loknum mánaðarlegum greiðslum til loka leigutíma. Það liggi hins vegar fyrir og leiði af samningi aðila að stefnda beri að endurgreiða stefnanda allan þann framkvæm dakostnað sem hér um ræði, sem nemi samtals 165 milljónum króna. Til stuðnings viðurkenningarkröfu þessari vísar stefnandi til 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. Stefnandi byggi á því að í ljósi alls framangreinds hafi hann lög varða hagsmuni af því að fá skorið úr um tilvist og efni þessa réttarsambands milli hans og stefnda. Að öðru leyti vísist til framangreindra málsástæðna til stuðnings aðalkröfu stefnanda, að breyttu breytanda. Til stuðnings dómkröfum sínu m vísi stefnandi til meginreglna samninga - og kröfuréttar um túlkun og skuldbindingargildi samninga, réttar efndir loforða og trúnaðar - og tillitsskyldu samningsaðila. Til stuðnings varakröfu sinni vísi stefnandi jafnframt til 2. mgr. 25. gr. laga nr. 91/1 991. Krafa um málskostnað byggi á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. IV. Málsástæður og lagarök stefnda í aðalsök Stefndi vísi til þess að málavöxtum sé ítarlega lýst í stefnu og hann geri ekki athugasemdir að því leyti sem þær snúi að gerð samninga og dagsetningum þeirra. Þeim sé hins vegar lýst einhliða og blandað saman ágreiningi um túlkun samninga og tilra unum stefnda til að ná sáttum eftir að leigulok urðu Stefndi vísi til þess að leigulok hafi orðið fyrr en leigusamningur hafi gert ráð fyrir, það er 1. október 2016 í stað 30. apríl 2021, vegna nýtingar stefnda á kauprétti á hinum leigðu eignum stefnanda. Engin ákvæði sé að finna um endurgreiðslur á framkvæmdafé stefnanda vegna hótelrekstrar í hinu leigða húsnæði ef kaupréttarákvæði samningsins yrði virkjað. Ágreiningur aðila snúi því fyrst og fremst að því hvernig túlka beri samninga þeirra um greiðslu framkvæmdafjár við leigulok vegna nýtingar á kau prétti stefnda. Nánar tiltekið hafi tveir af þremur samningum um greiðslu á framkvæmdafé að geyma ákvæði um endurgreiðslu stefnda á öllu framkvæmdafénu í þeim tilfellum að hann yfirgæfi húsnæðið fyrir leigulok. Í þeim tilfellum hefði stefnandi sta ðið uppi með húsnæði sem lagað var að hótelrekstri án þess að hafa tryggingu fyrir því að geta leigt húnæðið fyrir slíkan rekstur og því enga tryggingu haft fyrir því að hann gæti bætt framkvæmdakostnaði á framtíðarleigugreiðslur. Engin ákvæði sé hins vega r að finna um endurgreiðslu alls framkvæmdafjár ef stefndi nýtti kaupréttinn og færi ekki úr húsnæðinu. Kaupverðið á húsinu hafi verið fyrirfram ákveðið í leigusamningnum og óumdeilt. Stefndi hafi því tekið yfir húsnæðið í því ástandi sem það var á afhendi ngardegi 1. október 2016. Stefnandi hafi fengið kaupverð eignarinnar greitt og því ekki staðið lengur frammi fyrir þeirri óvissu sem fylgdi því að finna nýjan leigutaka sem 18 myndi nýta eignina fyrir hótelrekstur, sem gerði honum kleift að krefjast útlagðs f ramkvæmdafjár og hærri leigu en ef hann leigði húsið sem skrifstofuhúsnæði. Stefndi leggi samhliða greinargerð fram stefnu á hendur stefnanda máls þessa með kröfum um endurgreiðslu greiðslna á framkvæmdakostnaði fyrir október, nóvember og desember 2016 og jafnframt kröfu um bætur vegna afsals á afnotarétti fimm bílastæða í kjallara til þriðja aðila til 50 ára. Stefndi muni hins vegar ekki gera kröfu um bætur vegna afnotaréttar á vörulyftu. Stefndi byggi sýknukröfu sína á húsaleigu lögum nr. 36/1994 og þremur samningum aðila um greiðslu framkvæmdafjár. Í 14. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 sé gert ráð fyrir að þegar leiguhúsnæði sé afhent leigjanda skuli það vera í því ástandi sem almennt sé talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða not kun þess og staðsetningu. Samkvæmt 28. gr. sömu laga beri leigusala og leigutaka að gera samkomulag um endurbætur á húsnæði og skiptingu kostnaðar og hvernig með skuli fara að leigutíma loknum. Að öðrum kosti leigusalinn endurbæturnar án sérstaks endurgjal ds við lok leigutímans. Ákvæði sem samsvari 28. gr. húsaleigulaganna sé að finna í 6. mgr. 4. gr. fylgiskjals með leigusamningi aðilanna, dags. 29. desember 2011. Fylgiskjalið sé órjúfanlegur hluti leigusamningsins. Samkvæmt 28. gr. húsaleigulaga n r. 36/1994 og ákvæði í leigusamningi aðila, dags. 29. desember 2011, verði endurbætur á hinu leigða húsnæði eign leigusala ef ekki eru skýr ákvæði um eignarhald eða kostnað vegna þeirra við leigulok. Án skýrra ákvæða um endurgreiðslu á kostnaði við endurbæ tur verði leigutaki því ekki krafinn um endurbætur við leigulok. Í viðauka, dags. 29. maí 2013, við leigusamninginn frá 29. desember 2011 samþykki leigusali að leggja fram alls 8 milljónir króna auk vsk. Viðaukinn kveði á um endurgreiðslur á upphæðinni með mánaðargreiðslum sem bætist við leigugreiðslur ásamt virðisaukaskatti og verðbótum. Engin ákvæði sé að finna í viðaukanum um það hvernig skuli fara með endurgreiðslu á framkvæmdarfénu við leigulok, eins og lög geri ráð fyrir. Kröfum stefnanda um endurgrei ðslu á framkvæmdafé sem greiða átti sem hluta af leigugreiðslum samkvæmt viðauka, dags. 29. maí 2013, og ekki var greitt fyrir leigulok sé því hafnað. Ákvæði í 2. mgr. viðauka, dags. 5. júní 2014, við leigusamning, dags. 29. desember 2011, þar sem stefnandi samþykki að leggja fram 33 milljónir króna sem kostnað vegna framkvæmda, og 5. mgr. 2. gr. fylgiskjals við leigusamning aðila frá 14. október 2014, þar sem stefnandi samþykki að fjármagna framkvæmdir vegna endurnýjunar að upphæð 165 m.kr., kveði á um endurgreiðslu framkvæmdafjár og Hér komi til álita h með tilliti til þess að samningurinn sé ekki uppsegjanlegur af hálfu leigutaka og ljóst hafi verið að ef kaupréttarákvæðið væri nýtt, þá færi leigutaki ekki úr húsnæðinu. Við túlkun á þessu ákvæði beri að horfa til þe ss hvernig leigulok gátu orðið og hvað leigusali var að tryggja með þessu orðalagi. Samningslok hefðu getað verið með eftirfarandi hætti: 1. Leigutaki óskaði eftir að ljúka leigusamningi fyrir lok leigutíma og samningur yrði gerður um leigulok. 2. Leigut aki hætti rekstri eða yrði gjaldþrota og leigusamningi yrði þá rift. 3. Leigusamningur yrði ekki framlengdur í lok leigutíma. 4. Nýting kaupréttar. lið 1 þyrfti að semja um leigulok, en í lið 2 gæti komið upp sú staða að þrotabúið gæti ekki greitt bætur fyrir riftun á samningnum. Með framangreindu orðalagi sé leigusali að tryggja að hann eigi kröfu um endurgreiðslu á framkvæmdafé vegna endurbóta sem hann muni hugsanlega ekki geta notað ef hann leigir húsnæðið öðrum og ekki sé öruggt að endurbæturnar auki verðgildi eignarinnar. Í lið 3 sé ljóst að endurgreiðslu á framkvæmdafé væri lokið við lok leigutíma og ef ekki, þá þyrfti leigutaki að endu rgreiða eftirstöðvar framkvæmdafjár. Í lið 4 sé ljóst að leigutaki fari ekki úr húsnæðinu 19 og að ákvæði um kauprétt ákveði greiðslu fyrir húsnæðið á þeim tíma og í því ástandi sem það er þegar kaupréttur er nýttur. Stefnandi haldi því fram að þar sem ekki sé hægt að komast að niðurstöðu honum í hag með túlkun samninganna samkvæmt orðanna hljóðan beri að túlka þá heildstætt. Þannig vilji stefnandi að ákvæði um endurgreiðslu í tveimur samninganna af þremur, þar sem sé að finna ákvæði um endurgreiðslu á öllu framkvæmdafénu í þeim tilfellum þegar leigutaki fari úr húsnæðinu, nái til allra samninganna. Einnig telji þegar leigutaki sé enn í húsnæðinu, en ekki sem leigutaki. Þá telji stefnandi að orðalag samninganna sé skýrt um skuldbindingu stefnda til að greiða umræddar fjárhæðir og breyti engu um hvernig leigulok hafi komið til, þó viðurkennt sé að lok leigusambands aðila girði vitanlega fyrir að endurg reiðslan verði innt af hendi samhliða leigugreiðslum. Stefnandi telji að ekkert í orðalagi samninganna bendi til þess að stefnandi eigi sjálfur að sitja uppi með kostnaðinn af framkvæmdunum. Við túlkun samninga sé litið til orðalags og þeir túlka ðir eftir orðanna hljóðan. Við beitingu þeirrar reglu sé ljóst að með orðalaginu hafi leigusali verið að tryggja að hann fengi framkvæmdafé til baka ef leigusamningi lyki vegna þess að leigutaki færi fyrr úr húsnæðinu en samningur segði til um samkvæmt lið um 1 og 2 hér að framan. Hafi leigusali ætlað ákvæðinu að taka til þeirra aðstæðna sem sköpuðust við nýtingu kaupréttar hefði það þurft að kveða skýrt á um að það tæki einnig til leiguloka vegna nýtingar kaupréttar. Einnig hefði með hægu móti mátt taka fra m í kaupréttarákvæðinu að kostnaður vegna endurbóta væri ekki hluti af kaupverðinu. Þegar kveða þarf á um efni samnings verði að byggja á því hvað honum hafi verið ætlað að gera á þeim tíma sem hann var gerður, en ekki sé hægt að horfa til þess hvað samnin gsaðilar hafi viljað gera þegar kemur að því að efna skuldbindingar. Stefnandi byggi í öðru lagi á því að það hafi verið vilji aðila við gerð umræddra samninga að aðilar skiptu með sér framkvæmdakostnaði, en að stefnandi fjármagnaði þær og lánaði s tefnda þannig fyrir hlutdeild hans. Tilgangur samninganna hafi verið að kveða á um hvernig lánin skyldu endurgreidd. Fallast verði á það með stefnanda að stefndi hafi skuldbundið sig til að endurgreiða framkvæmdakostnað sem stefnandi lagði út á meðan stefn di var leigutaki í húsnæðinu og framkvæmdakostnaðurinn hafi verið hluti af leigukjörum á meðan hann var leigutaki. Stefndi sé hins vegar ósammála því að hér hafi verið um lán að ræða, enda hefði þá verið eðlilegra að gengið væri frá slíku láni í formi skul dabréfs með tilheyrandi tryggingum. Það komi hvergi fram í samningum aðilanna að það hafi verið vilji beggja að leigutaka bæri áfram skylda til að greiða framkvæmdakostnað eins og leigutaki eftir að hann væri orðinn eigandi húsnæðisins. Ef svo hefði verið hefði samningurinn þurft að kveða skýrt á um þær skuldbindingar. Við túlkun samninganna beri til þess að líta að stefnandi sé eitt stærsta fasteignafélag landsins sem hafi það að markmiði að leigja atvinnuhúsnæði. Stefnandi hafi gert umrædda samni nga og lagt til orðalag þeirra í samræmi við vilja samningsaðila. Samkvæmt meginreglum um túlkun samninga beri sá sem gerir samninginn hallann af óskýru orðalagi. Hafi stefnandi haft annan vilja um efni samningsins en fram komi í orðalagi hans hafi honum b orið að haga orðalaginu með öðrum og skýrari hætti. Það verði því að gera miklar kröfur til stefnanda um samningsgerð. Sé orðalag óskýrt í samningi þá beri að túlka það þeim í óhag sem samdi samningsákvæðið og er með sérþekkingu á slíkri samningagerð. Orða lag samningsins segi með skýrum hætti að endurgreiðsla komi ekki til ef lok samnings verða með öðrum hætti en þeim að stefndi fari fyrr úr húsnæðinu. Það geti ekki þýtt annað en að kaupréttur nýttur komi ekki til endurgreiðslu á framkvæmdafé. Í þes su máli hafi leigusamningi aðila lokið vegna nýtingar kaupréttar. Stefnandi haldi því fram að þá hafi forsendur breyst og engin leið sé að túlka samningana þannig að stefnandi eigi að sitja uppi með framkvæmdakostnaðinn. Kaupréttarákvæðið sé mjög skýrt í l eigusamningi aðilanna frá 29. desember 2011 og reyndar einnig í fyrri samningum. Það hefði því ekki átt að koma stefnanda á óvart að ákvæðið væri virkjað. Við kaupin taki leigutaki við húsnæðinu og greiði fyrir það í því ástandi sem það er þá, án tillits t il þess hvort hann hafi sem leigutaki greitt fyrir endurbætur á því að fullu eða ekki. Ekkert í samningunum geri ráð fyrir annarri niðurstöðu enda sé hún að öllu leyti eðlileg út frá viðskiptasjónarmiðum. Framangreind rök leiði til þeirrar niðurstöðu að or ðalag um endurgreiðslu í viðauka, dags 5. júní 2014, og 20 leigusamningi, dags. 14. október 2014, eigi ekki við ef kaupréttur er nýttur. Kröfum stefnanda byggðum á þessum tveimur samningum sé því hafnað. Stefnandi haldi því fram að samkomulag, dags. 5 . október 2016, sem gert hafi verið samhliða kaupsamningi, um að kröfur um endurgreiðslu framkvæmdakostnaðar stæðu utan kaupsamnings og að stefnt skyldi að uppgjöri á framkvæmdakostnaði áður en að afsal yrði gefið út feli í sér viðurkenningu stefnda á kröf um stefnanda. Þvert á móti komi skýrlega fram í samkomulaginu að stefnt sé að uppgjöri, en takist það ekki áskilur stefnandi sér rétt til að að leita allra lögbundinna úrræða til að innheimta framangreint framkvæmdafé. Gert sé ráð fyrir í þessu samkomulagi að ágreiningur aðila fari fyrir Héraðsdóm Reykjavíkur verði hann ekki leystur með samkomulagi. Sáttaumleitanir hafi verið reyndar án árangurs. Fullyrðingum stefnanda um að framangreint samkomulag feli í sér viðurkenningu stefnda á kröfum stefnanda vegna f ramkvæmdakostnaðar sé því mótmælt. Stefnandi haldi því fram að Íslandsbanki hafi fallist á að skuldbindingar stefnda til mánaðarlegra greiðslna vegna endurgreiðslu á framkvæmdakostnaði falli undir ábyrgð bankans. Þetta sé alrangt. Í bréfi Íslandsba nka, dags. 23. janúar 2017, hafni bankinn kröfum stefnanda um greiðslur samkvæmt ábyrgðaryfirlýsingum með þeim rökum að ekki hafi verið sýnt fram á að vanskil hafi orðið á samningsbundnum greiðslum og verði bankinn því að hafna kröfunni að svo komnu máli a ð þessu leyti samkvæmt viðauka, dags. 29. maí 2013. Vegna viðauka, dags. 5. júní 2014, hafni bankinn því að kröfur stefnanda vegna skuldbindinga samkvæmt viðaukanum falli undir ábyrgð bankans og sé þeim þegar hafnað af þeim sökum. Varðandi kröfur stefnanda vegna leigusamnings, dags. 14. október 2014, hafni bankinn kröfum stefnanda um greiðslu eftirstöðva framkvæmdakostnaðar að því leyti sem hann hafi ekki verið innifalinn í mánaðarlegum leigugreiðslum og ekki hafi verið sýnt fram á að vanskil hafi orðið á mánaðargreiðslum sem falli undir ábyrgð bankans. Í ljósi svara bankans sé það undarleg túlkun stefnanda að halda því fram að afstaða bankans styðji sjónarmið stefnanda um greiðsluskyldu stefnda á kröfum stefnanda Að lokum byggi stefnandi kröfu sína á því að sanngirnisrök hnígi að því að aðalkrafa stefnanda sé tekin til greina þar sem hann fái ekki endurgreitt með álagi það sem stefnandi kalli ýmist fjármögnun eða lán til stefnda vegna framkvæmda sem hafi verið stefnda til hagsbóta. Ljóst sé að endurbætur voru stefnanda til hagsbóta, sbr. byggingu efstu hæðar vegna endurnýjunar þaks. Stefnandi sé eitt stærsta fasteignafyrirtæki landsins sem leigi út atvinnuhúsnæði og arðsemi sé mikil. Hann sé stór aðili í viðski ptalífinu sem gera verði til kröfur um skýra og fagmannlega unna samningagerð sem stuðli að trausti og festu í atvinnulífinu. Um túlkun slíkra fasteignasamninga hljóti því að gilda svipuð sjónarmið og gildi um fjármálagerninga þar sem nauðsynlegt sé að sam ningarnir hafi áhrif samkvæmt orðanna hljóðan. Túlkun stefnanda á framangreindum samningum sé fyrst og fremst byggð á sanngirnis - og tilfinningarökum vegna viðskiptalegrar niðurstöðu sem sé stefnanda í óhag vegna nýtingar stefnda á kaupréttarákvæðinu. Niðu rstaða sem leiði af túlkunaraðferðum stefnanda sé ekki í samræmi við meginreglur um túlkun samninga í íslenskum rétti, sem geri ráð fyrir að samningar séu túlkaðir eftir orðanna hljóðan. Sá sem riti samning beri því hallann af óskýru orðalagi, og þá séu rí kari kröfur gerðar til aðila sem séu sérfræðingur í slíkum viðskiptum. Í þessu ljósi beri einnig að líta til þess að endurkrafa stefnanda um eftirstöðvar framkvæmdafjárins sé ekki há tala af heildarkaupverði eignarinnar, 2.464.622.748 kr., og sé þ ví ekki óeðlilegt að ætla að þær viðbætur sem gerðar voru séu hluti af kaupverði því sem um var samið í kaupréttarákvæði samningsins. Af öllu framansögðu sé því ítrekuð krafa stefnda um að hann verði sýknaður af öllum kröfum stefnanda. Þe ss er krafist að stefnandi greiði stefnda málskostnað, en málskostnaðarreikningur verði lagður fram við meðferð málsins í héraði. Að öðru leyti vísast til gagnstefnu stefnda um frekari kröfur stefnda á hendur stefnanda. Stefndi styðji krö fur sínar við meginreglur samninga - og kröfuréttar um túlkun samninga, húsaleigulög nr. 36/1994 og lög nr. 91/1991 um meðferð einkamála í héraði. 21 V. Málsástæður og lagarök stefnanda í gagnsök Þegar ganga hafi átt frá kaupsamningi hafi komið upp á greiningur um greiðslu eftirstöðva framkvæmdafjár. Stefnandi í gagnsök hafi haldið áfram að greiða mánaðarlegar leigugreiðslur með fyrirvara og áskilnaði um endurgreiðslu fyrir október, nóvember og desember 2016 og janúar 2017, samtals 13.608.779 kr. Þetta hafi verið gert í góðri trú, og beinlínis til þess að stuðla að því að sættir tækjust um uppgjör á útistandandi kröfum beggja aðila þar sem þær hafi verið mjög lítill hluti kaupverðs húseignanna. Í janúar 2017 hafi komið í ljós að sáttatilraunir hefðu eng an árangur borið og greiðslum því verið hætt eftir að greiðslan þann 11. janúar 2017 hafði verið innt af hendi. Stefnandi hafi krafist sýknu kröfum stefnda um greiðslu eftirstöðva framkvæmdafjár og vísist til málsástæðna og lagaraka um þá kröfu til greinar gerðar stefnanda sem stefnda í því máli. Fallist dómurinn á sýknukröfuna sé ljóst að stefnanda hafi ekki borið að greiða framkvæmdafé eftir leigulok og því sé krafist endurgreiðslu á þessum greiðslum með dráttarvöxtum til greiðsludags, eins og tilgreint er í kröfum stefnanda . Upphaflegur leigusamningur aðila sé frá 25. júlí 2008 og í honum hafi verið gerður fyrirvara um að unnt yrði að nýta fasteignina sem hótel. Í samningum hafi verið skýrt kveðið á um kauprétt stefnanda á húseigninni. Skilyrði le igusamningsins hafi gengið eftir og stefndi hafi meðal annars gert samning við Forum lögmenn, sem séu eigendur 5. hæðar hússins, um að þeir gerðu ekki athugasemdir við nýtingu eignarinnar með þeim hætti. Stefnanda hafi hins vegar ekki verið kunnugt um að í samningi við Forum lögmenn fælust endurgjaldslaus afnot af fimm bílastæðum í kjallara Aðalstrætis 6 til 50 ára. Af hálfu stefnda hafi því verið haldið fram að afnotaréttur bílastæðanna til 50 ára hafi verið forsenda þess að hægt væri að fá samþyk ki Forum lögmanna fyrir rekstri hótels í húsinu og hafi samningur við þá verið undirritaður 31. október 2008, þ.e. fjórum dögum áður en leigusamningur við stefnanda var undirritaður þann 4. nóvember 2008. Þar hefði einnig verið ákvæði um kauprétt á öllum e ignum stefnda, þar á meðal bílastæðunum, og kaupverðið fastsett fyrir þessar eignir. Stefnanda hafi verið ljóst að Forum lögmenn hefðu afnotarétt yfir bílastæðunum í einhvern tíma þar sem þeir höfðu afnot af þeim bílastæðum sem voru ekki hluti af leigusamn ingnum. Stefnandi hafi hins vegar ekki verið upplýstur um að samið hefði verið um afnot bílastæðanna til 50 ára frá 31. október 2008, en yfirlýsing um kvöð vegna afnotaréttarins um afnot til 31. október 2048 hefði verið undirrituð af fyrirsvarmönnum stefnd a og Forum lögmanna þann 23. mars 2012 og móttekin til þinglýsingar þann 30. mars 2012. Framangreindur samningur um afnotarétt bílastæðanna og yfirlýsing um kvöð á eigninni hafi aldrei verið tilkynnt stefnanda sem kaupréttarhafa. Tímalengd afnotaréttarins hafi fyrst komið til vitundar stefnanda þegar hann ákvað að virkja kaupréttinn í september 2016. Krafa stefnanda um bætur vegna afsals á afnotarétti umræddra bílastæða í 50 ára byggi á kaupréttarákvæði leigusamnings aðilanna, dags. 25. júlí 2008, og síðari leigusamnings, dags. 29. desember 2011, sem taki til allra eignarhluta stefnda í Aðalstræti 6 til 8, þar á meðal hluta af eignarhluta með stefnanda á öllum eignum stefnda að bílastæðunum meðtöldum, fyrst í samkomulagi aðila 25. júlí 2008. Kaupréttarákvæði sé einnig að finna í leigusamningi aðila undirrituðum 4. nóvember 2008 og 29. desember 2011. Allir samningarnir vísi til allra eigna stefnda og ste fnandi hafi ekki verið upplýstur um að samningur um afnotarétt bílastæðanna til 50 ára hefði verið gerður, en það jafngildi sölu þeirra hluta eignarinnar áður en kom að nýtingu kaupréttarins. Upphæð kröfunnar er byggð á sama fermetraverði og stef ndi krafði stefnanda um fyrir önnur bílastæði við nýtingu kaupréttar, eða 437.688 kr./m 2 , en alls er þetta 121m 2 . Mál þetta er höfðað á hendur Reitum Hótelum ehf., sem tóku yfir rekstur Reita I samkvæmt samrunasamningi og nánar er lýst í tölvuskey ti frá Reitum fasteignafélagi sem er móðurfélag Reita hótela ehf. Kröfur sínar styðji stefnandi við lög og meginreglur kröfu - og samningaréttar um efndir samninga og 28. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Kröfur um dráttarvexti og vaxtavexti styðji s tefnandi við reglur III. kafla vaxtalaga nr. 38/2001. 22 Kröfur um málskostnað styðji stefnandi við 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 4. tölulið 129. gr. um vexti af málskostnaði. Einnig sé krafist virðisaukaskatts af málskostnaði þar sem stefna ndi sé ekki virðisaukaskattsskyldur. VI. Málsástæður og lagarök stefnda í gagnsök Stefndi í gagnsök byggi kröfu sína um sýknu af kröfu stefnanda um endurgreiðslu ofgreiddrar leigu á því að af leigusamningum aðila, dags. 29. maí 2013, 5. júní 2014 og 14. október 2014, leiði að stefnanda sé skylt að endurgreiða stefnda eftirstöðva r þess framkvæmdakostnaðar sem fjármagnaður var af stefnda til hagsbóta fyrir stefnanda og hótelrekstur hans að Aðalstræti 6 og 8, Reykjavík. Af því leiði að stefnda beri ekki að endurgreiða stefnanda fyrir þá leigu sem greidd var í október 2016 til og með janúar 2017, samtals að fjárhæð 13.608.779 kr. enda skuldajafnist sú fjárhæð á móti kröfum stefnda til greiðslu eftirstöðva framkvæmdakostnaðar. Stefndi byggi á því að slíka niðurstöðu leiði af heildstæðri túlkun samninganna samkvæmt orðanna hljóðan, af v ilja aðila og tilgangi samningsgerðarinnar og af atvikum öllum, þ.m.t. samskiptum aðila og háttsemi stefnanda. Stefndi byggir í fyrsta lagi á því að heildstæð túlkun framangreindra leigusamninga samkvæmt orðanna hljóðan leiði til þeirrar niðurstöð u að sýkna beri hann af dómkröfu stefnanda um endurgreiðslu ofgreiddrar leigu fyrir október 2016 til og með janúar 2017. Eins og að framan sé rakið hafi verið kveðið á um það í 4. gr. fylgiskjals við leigusamning aðila, dags. 29. desember 2011, að leigutaki gæti óskað eftir að fá að gera endurbætur eða breytingar á hinu leigða í samráði við leigusala og að áður en framkvæmdir hæfust skyldi samið um skiptingu kostnaðar og hvort kostnaðarskipting skyldi hafa áhrif á leigusamning, m.a. leigukjör. Í sam ræmi við þetta hafa aðilar gert með sér þrjá samninga um framkvæmdir, skiptingu kostnaðar þeirra og hvernig endurgreiðslu skyldi háttað. Í öllum þremur samningunum, þ.e. í viðaukasamningunum frá 29. maí 2013 og 5. júní 2014 og leigusamningnum frá 14. októb er 2014, sé skýrt kveðið á um að stefndi leggi til tilteknar fjárhæðir í framkvæmdir á Aðalstræti 6 sem stefnandi skuldbindi sig sérstaklega til að endurgreiða stefnda. Þær endurgreiðslur séu síðan útfærðar þannig að stefnandi greiði stefnda, auk hefðbundi nnar húsaleigu, tiltekið hlutfall af framkvæmdaupphæðinni, vísitölutengt og að viðbættum virðisaukaskatti, í hverjum mánuði, til loka leigutímans hinn 30. apríl 2021. Þessu til viðbótar sé sérstaklega tekið á því í viðaukasamningnum frá 5. júní 201 4 og leigusamningnum frá 14. október 2014 hvernig fara skuli með endurgreiðslur ef leigulok verða fyrr en tilgreint sé í samningunum. Þannig segir í báðum samningunum að komi til þess að leigutaki fari fyrr úr húsnæðinu en tilgreind leigulok segi, þá skuli hann endurgreiða leigusala það sem eftir standi af framkvæmdakostnaði. Þær aðstæður sem séu uppi í þessu máli, með nýtingu kaupréttar stefnanda, falli að öllu leyti undir þetta orðalag samninganna. Þannig sé ljóst að jafnvel þótt stefnandi sé, sem kauprét tarhafi á grundvelli húsaleigusamnings við stefnda. Þannig hafi stefnandi í reynd farið úr húsnæðinu sem leigutaki, enda sé leigusambandi aðila lokið og Beri stefnanda því að endurgreiða stefnda það sem eftir standi af framkvæmdakostnaðinum. Jafnvel þótt ekki sé kveðið á um það í viðaukasamningnum frá 29. maí 2013 hvernig endurgre iðslum stefnanda skuli háttað ef leigusambandi aðila lýkur fyrir tilgreind leigulok, þá sé stefnandi eftir sem áður, samkvæmt skýru orðalagi samningsins, skuldbundinn til að endurgreiða stefnda umrædda fjárhæð, þ.e. 8 milljónir króna. Það hvernig eða hvenæ r leigulok verði breyti engu um þá samningsbundnu skyldu stefnanda, en lok leigusambands aðila girði þó vitanlega fyrir að endurgreiðslan verði innt af hendi samhliða leigugreiðslum stefnanda. Samkvæmt þessu sé ljóst að samningar stefnanda og stefn da kveði skýrt á um það að stefnandi skuli endurgreiða stefnda þær fjárhæðir sem stefndi hafi lagt í framkvæmdir á Aðalstræti 6 og tilgreindar séu í samningum aðila. Ekkert í orðalagi samninganna bendi til þess að stefndi eigi sjálfur að sitja uppi með kos tnaðinn af umræddum framkvæmdum og útilokað er að mati stefndi stefnda að túlka samningana með þeim hætti að greiðsluskylda stefnanda falli niður. 23 Af öllu framangreindu leiði að stefnda beri ekki að endurgreiða stefnanda þær leigugreiðslur sem ste fnandi hafi innt af hendi fyrir október, nóvember og desember 2016 og janúar 2017, samtals að fjárhæð 13.608.779 kr., enda beri stefnanda að greiða stefnda mun hærri fjárhæð vegna eftirstöðva framkvæmdakostnaðar. Skuldajafnist umræddar leigugreiðslur stefn anda því á móti þeirri fjárhæð sem stefnanda beri að greiða stefnda vegna uppgjörs á framkvæmdakostnaði. Beri því að sýkna stefnda af þessari dómkröfu stefnanda. Stefndi byggi í öðru lagi á því að vilji aðila við gerð umræddra samninga hafi st aðið til þess að aðilar skiptu með sér kostnaði af þeim framkvæmdum sem ráðist var í til hagsbóta fyrir stefnanda, en stefndi hafi fjármagnað þær og lánað stefnanda þannig fyrir hlutdeild hans í kostnaðinum, sem stefnandi hafi skuldbundið sig til að endurg reiða. Tilgangur samninganna hafi verið að kveða á um með hvaða hætti framkvæmdalánin skyldu endurgreidd. Í upphafi sé vert að árétta að allir samningar stefnanda og stefnda um framkvæmdir í húsnæðinu hafa falið í sér það eðli réttarsambands aðil a að stefndi fjármagnaði hlutdeild stefnanda í framkvæmdakostnaði, sem stefnandi endurgreiddi síðan stefnda samhliða leigugreiðslum. Þannig hafi verið lagður grunnur að þessu réttarsambandi aðila strax með upphaflegu samkomulagi þeirra um leigu fasteigna a ð Aðalstræti 6 og 8 frá 25. júlí 2008. Þá sé lögð á það áhersla af hálfu stefnda að allar þær framkvæmdir sem hér um ræðir hafi verið gerðar að beiðni og til hagsbóta fyrir stefnanda og hótelrekstur hans í eigninni. Þannig hafi verið farið í fyrstu framkvæmdina, að fjárhæð 8 milljónir króna, svo unnt væri að opna fasteign stefnda að Aðalstræti 6 yfir í aðra fasteign í eigu óskylds aðila. Enginn hagur hefði verið að þessum framkvæmdum fyrir stefnda, heldur hafi það þvert á móti einungis verið gert ti l hagsbóta fyrir stefnanda, sem var á þessum tíma leigutaki beggja eignanna og rak hótel í þeim báðum. Í þessu samhengi vísist til þess að reikningar vegna framkvæmdanna hafi verið stílaðir á nafn stefnanda, sem sendi síðan reikninga sömu fjárhæðar til ste fnda. Að sama skapi sé ljóst að bygging og innrétting þriggja hótelherbergja til viðbótar, að fjárhæð 33 milljónir króna, hafi einungis farið fram að beiðni og til hagsbóta fyrir stefnanda, enda enginn hagur í því fyrir stefnda að innrétta fleiri h ótelherbergi í eigninni. Vísist um þetta til tölvupóstsamskipta milli stefnanda og stefnda, dags. 30. maí 2014, þar sem fjármálastjóri stefnda hafi upplýst framkvæmdastjóra stefnanda um að stefndi væri reiðubúinn að koma að fjármögnun þessara þriggja herbe rgja að fjárhæð 33 milljónir króna, sem myndi leiða til viðbótarkostnaðar fyrir stefnanda að fjárhæð 462.000 kr. á mánuði, og hafi framkvæmdastjóri stefnanda þakkað fyrir það og staðfest fjárhæðir. Að lokum telji stefndi ljóst að síðasta framkvæmdi n, að fjárhæð samtals 165 milljónir króna, þar sem efsta hæð Aðalstrætis 6 var rifin niður og byggð aftur upp sem hótelherbergi, hafi einnig verið að beiðni og til hagsbóta fyrir stefnanda, enda hefði stefnandi óskað eftir fleiri hótelherbergjum í eigninni . Vísist í því samhengi til tölvupóstsamskipta aðila frá ágúst og október 2014, en af þeim megi ráða að stefnandi hafi leitað til stefnda með hönnun og framkvæmdaáætlun um verkið, sem stefndi hafi samþykkt. Í öllum tilvikum hafi því verið um að ræða sérsta kar framkvæmdir, sem farið hafi verið í að beiðni stefnanda en ekki hefðbundið viðhald eða aðrar framkvæmdir á vegum stefnda. Aðilum hefði verið fyllilega ljóst hver tilgangurinn og hugsunin væri að baki þessum samningum, þ.e. að stefndi fjármagnaði framkv æmdirnar en að stefnandi bæri hinn endanlega kostnað, og það einungis verið útfærsluatriði hvernig stefnandi skyldi endurgreiða umræddar fjárhæðir. Að því er varði fyrstu framkvæmdina, sem kostaði samtals 16 milljónir króna, hafi stefndi þó fallist á að be ra helming kostnaðarins sjálfur og lána stefnanda fyrir hinum helmingnum, sem styðji enn frekar það sjónarmið að stefnanda beri að endurgreiða stefnda sinn hluta í þeim framkvæmdakostnaði. Ástæða þess að endurgreiðslur framkvæmdakostnaðarins hafi verið útfærðar með þeim hætti að stefnandi skyldi greiða stefnda mánaðarlegar greiðslur í formi hærri leigugreiðslna út leigutímann hafi verið sú að um hafi verið að ræða tímabundna og óuppsegjanlega leigusamninga, með gildistíma til 30. apríl 2021. Þannig hafi verið búið að reikna út hverjar mánaðarlegar greiðslur þyrftu að vera út leigutímann til að framkvæmdakostnaðurinn yrði endurgreiddur að fullu, auk álags. Við nýtingu kaupréttar stefnanda hafi framangreindar forsendur breyst enda hafi leigulok þá orð ið mun fyrr en tilgreint hafði verið í samningunum og því verið útilokað að stefnandi endurgreiddi stefnda framkvæmdakostnaðinn samhliða 24 leigugreiðslum vegna eignanna. Við því hafi þurft að bregðast, enda verði stefnandi með einhverjum hætti að fullnægja f rumskyldu sinni gagnvart stefnda til endurgreiðslu framkvæmdakostnaðarins. Í því samhengi telji stefndi að líta beri til vilja samningsaðila og tilgangsins og hugsunarinnar að baki samningunum, þ.e. að stefnandi skyldi bera hinn endanlega framkvæmdakostnað . Stefndi telji ljóst að tilgangurinn með orðalagi síðari samninganna tveggja, um að ef leigutaki færi fyrr úr húsnæðinu en tilgreind leigulok segðu þá skyldi hann endurgreiða eftirstöðvar framkvæmdakostnaðarins, hafi verið að það tæki til allra mög ulegra tilvika leiguloka. Þannig sé augljóst að tilgangurinn hafi verið að það tæki til aðstæðna sem þessara, þ.e. þegar leigulok yrðu fyrr en tilgreint væri í leigusamningunum, þannig að stefnda bærust ekki lengur mánaðarlegar greiðslur. Virkjun kauprétta r stefnanda hafi haft í för með sér leigulok í þessum skilningi og því séu eftirstöðvar framkvæmdalánanna gjaldfallnar. Að því er varði fyrsta samninginn, um framkvæmdir að fjárhæð 8 milljónir króna, þá liggi fyrir að tilgangur þess samnings var a ð kveða á um það með hvaða hætti stefnandi skyldi endurgreiða stefnda þessa tilteknu fjárhæð. Jafnvel þótt ekki sé tekið á því sérstaklega hvernig bregðast skuli við þeim aðstæðum sem upp séu komnar í þessu máli, þ.e. að leigulok urðu mun fyrr en tilgreint hafði verið í samningunum, þá breyti það engu um það að stefnanda beri að greiða stefnda þessa fjárhæð. Hugsunin hafi allan tímann verið sú að stefnandi myndi endurgreiða þessa fjárhæð að fullu og það hafi ekki breyst, þótt stefnandi hafi nú nýtt sér kaup rétt sinn að eignunum. Þá telji stefndi enn fremur að líta beri til síðari samninganna tveggja við túlkun þessa samnings, enda leiði af þeim þann skýra vilja aðila að stefnandi skyldi greiða stefnda eftirstöðvar framkvæmdakostnaðarins, ef leigulok yrðu fyr ir 30. apríl 2021. Ljóst sé samkvæmt framangreindu að aðilar hafi einungis fyrir tvær mismunandi leiðir við endurgreiðslu framkvæmdakostnaðarins, þ.e. annaðhvort með mánaðarlegum greiðslum út leigutímann eða með greiðslu eftirstöðva framkvæmdakost naðarins við lok leigusambands aðila. Engin leið sé að túlka samninga aðila á þann veg að greiðsluskylda stefnanda falli niður og stefndi sitji uppi með kostnaðinn, enda hafi slíkt aldrei komið til álita af hálfu aðila. Samkvæmt þessu liggi ljóst fyrir hver vilji samningsaðila var við gerð umræddra samninga og hver tilgangur samninganna var og styðji það enn frekar þá niðurstöðu að stefnanda beri að endurgreiða stefnda eftirstöðvar framangreinds framkvæmdakostnaðar. Af þessu leiði að greiðsla stefn anda á leigu fyrir október 2016 til og með janúar 2017 hafi einungis þau áhrif að lækka kröfu stefnda sem nemi þeim greiðslum, þ.e. um samtals 13.608.779 kr. Beri því einnig af þessum sökum að sýkna stefnda af þessari dómkröfu stefnanda. Stefndi byg gi í þriðja lagi á því að önnur atriði leiði til sömu niðurstöðu og rakin hafi verið hér að framan. Beri þar fyrst að nefna samkomulag aðila vegna leigusamninga um hluta húsnæðis að Aðalstræti 6 og 8, dags. 5. október 2016, sem aðilar gerðu samhliða undirr itun kaupsamnings um eignirnar. Þar sé sérstaklega tekið fram að aðilar hafi gert með sér nokkra samninga þar sem stefndi hafi fjármagnað framkvæmdir og að samningarnir tilgreini að stefnandi skuli endurgreiða stefnda endanlegan framkvæmdakostnað. Þá sé ei nnig kveðið á um það í samkomulaginu að stefndi geri kröfu um að eftirstöðvar framkvæmdakostnaðar verði gerðar upp sérstaklega og óháð kaupsamningi þar sem leigusambandi aðila sé að ljúka með kaupum stefnanda á fasteignunum. Stefndi telji ljóst að með þess u samkomulagi hafi stefnandi í reynd fallist á að leigusambandi aðila sé lokið og að framangreindir samningar kveði á um endurgreiðslu endanlegs framkvæmdakostnaðar af hálfu stefnanda. Þá hafi samkomulaginu jafnframt verið ætlað að tryggja að stefndi gæti haldið á lofti kröfum sínum um endurgreiðslu framkvæmdakostnaðar á grundvelli umræddra leigusamninga, þrátt fyrir lok leigusambands aðila og undirritun kaupsamnings um eignirnar, á grundvelli kaupréttar stefnanda, enda hafi samkomulag þetta verið forsenda fyrir undirritun stefnda á kaupsamninginn. Þá bendi stefndi jafnframt á samskipti aðila og háttsemi stefnanda í kjölfar nýtingar á kauprétti á Aðalstræti 6 og 8 til frekari stuðnings aðalkröfu sinni í málinu. Þannig hafi allar samningaviðræður aði la miðað að því að greiðsluskylda stefnanda á umræddum framkvæmdakostnaði væri í reynd til staðar og megi um það t.d. vísa til útreiknings stefnanda á yfirliti, sem sent hafi verið með tölvupósti, dags. 9. desember 2016. Þá telji stefndi það einnig benda t il þess að stefnandi hafi talið greiðsluskyldu vera til 25 staðar að hann hélt áfram að greiða mánaðarlegar greiðslur vegna framkvæmdakostnaðar, eftir undirritun kaupsamnings og afhendingu eignarinnar í október 2016, allt fram í febrúar 2017, þ.e. eftir að sa mningsbundnum leiguafnotum stefnanda af eignunum lauk við eigendaskipti að þeim. Að lokum telji stefndi að öll sanngirnisrök hnígi í þá átt að fallast beri á skyldu stefnanda til greiðslu á eftirstöðvum framkvæmdakostnaðar og þar með einnig á sýkn ukröfu stefnda í þessu máli. Eins og rakið sé hér að framan liggi fyrir að farið hafi verið í allar þær framkvæmdir sem hér um ræðir að beiðni og til hagsbóta fyrir stefnanda, sem hótelrekanda í þessum fasteignum. Þá felist jafnframt í því örlætisgerningur af hálfu stefnda að leggja út fé í umræddar framkvæmdir og veita stefnanda þannig lán fyrir þeim. Því væri með öllu óeðlilegt ef stefndi ætti ekki að fá þann framkvæmdakostnað endurgreiddan að fullu, enda hafi stefndi sjálfur engan hag haft af umræddum fr amkvæmdum. Ekkert í orðalagi samninganna megi túlka með þeim hætti að greiðsluskylda stefnanda vegna framkvæmdakostnaðar geti fallið niður með neinum hætti. Stefndi telji einnig að í því myndi felast ólögmæt auðgun stefnanda. Einnig sé í þessu sambandi vís að til trúnaðar - og tillitsskyldu samningaréttar, sem feli það í sér að stefnandi geti ekki borið því við nú að framangreindar samningsskuldbindingar hans séu horfnar og að stefndi eigi sjálfur að sitja uppi með eftirstöðvar framkvæmdakostnaðarins. Af því leiði jafnframt að stefnandi geti ekki gert kröfu um endurgreiðslu á þeirri leigu sem hann greiddi á tímabilinu frá október 2016 til og með janúar 2017. Sú málsástæða að sýkna beri stefnda af þessum fyrsta kröfulið í dómkröfu stefnanda byggi í reyn d á sjónarmiðum um skuldajöfnuð. Þannig sé ljóst að stefnanda beri skylda til að endurgreiða stefnda fjárhæð sem sé miklum mun hærri en sú fjárhæð sem stefnandi krefst endurgreiðslu á í þessu máli. Eigi sú fjárhæð sem stefnandi hafi greitt í leigu á tímabi linu frá október 2016 til og með janúar 2017 því að koma til frádráttar og þar með skuldajafnast á móti þeirri fjárhæð sem stefnanda beri að greiða stefnda vegna eftirstöðva framkvæmdakostnaðar, og beri því að sýkna stefnda. Stefndi telji ekki na uðsynlegt að fara út í nákvæma útreikninga á þeirri fjárkröfu stefnda sem notuð sé til skuldajafnaðar, heldur nægi að sýna fram á að sú krafa sé miklum mun hærri en fjárkrafa stefnanda í þessum þætti málsins. Þannig byggi útreikningar stefnda á því að fjár krafa stefnda á hendur stefnanda vegna eftirstöðva þeirra þriggja samninga sem gerðir voru milli aðila vegna framkvæmdakostnaðar, þ.e. hinn 29. maí 2013, 5. júní 2014 og 14. október 2014, nemi um 200 milljónum króna. Þó er vert að nefna að hinn 1. október 2016 námu verðtryggðar eftirstöðvar framkvæmdakostnaðarins vegna fyrstu framkvæmdanna 5.529.690 kr., eða samtals 6.857.126 kr. að viðbættum virðisaukaskatti. Verðtryggðar eftirstöðvar framkvæmdakostnaðar vegna næstu framkvæmda námu 23.897.510 kr. hinn 1. o któber 2016, eða samtals 29.633.222 kr. að viðbættum virðisaukaskatti. Loks hafi verðtryggðar eftirstöðvar síðustu framkvæmdanna numið 143.416.954 kr. hinn 1. október 2016, eða samtals 177.837.333 kr . að viðbættum virðisaukaskatti. Í öllum tilvikum hafi ve rið um það að ræða að endurgreiðsla kostnaðar fór fram með jafngreiðsluaðferð. Þessar jöfnu greiðslur hafi annars vegar falið í sér höfuðstólsgreiðslu og hins vegar vaxtagreiðslu. Í hinum samningsbundnu greiðslum, þ.e. 112.000 kr., 462.000 kr. og 2.052.600 kr., hafi því falist vaxtagreiðslur, enda hefðu samanlagðar greiðslur þessara fjárhæða út leigutímann numið hærri fjárhæðum en heildarframkvæmdakostnaði. Af þessum sökum séu það einungis höfuðstólsgreiðslur, en ekki vaxtagreiðslur, sem lækki eftirstöðvar hvers framkvæmdakostnaðarhluta fyrir sig, eins og sjá megi af lýsingu á aðferðum stefnda við mat á endurgreiðslu framkvæmdakostnaðar og vísast til þess sem þar kemur fram. Stefndi telji ljóst að öll skilyrði skuldajafnaðar séu uppfyllt í þessu máli . Þannig sé um að ræða gagnkvæmar og sambærilegar kröfur, þ.e. peningakröfur milli sömu aðila, auk þess sem kröfurnar séu hæfar til að mætast, enda byggi stefndi á því að með undirritun kaupsamnings stefnanda og stefnda hafi eftirstöðvar umrædds framkvæmda kostnaðar gjaldfallið. Loks byggi stefndi á því að krafa hans sé lögvarin. Af öllu þessu leiði að fallast beri á kröfu stefnda um sýknu af þessari dómkröfu stefnanda. Að lokum beri að geta þess að sömu sjónarmið og að framan greini eigi við jafnve l þótt dómurinn teldi að skilyrði væru ekki uppfyllt fyrir endurgreiðslu stefnanda á gjaldföllnum eftirstöðvum framkvæmdakostnaðar, heldur að stefnanda bæri að halda áfram að greiða mánaðarlegar greiðslur til stefnda út tilgreindan leigutíma í samningunum þremur, þ.e. til 30. apríl 2021. Í því tilviki myndu leigugreiðslur stefnanda fyrir október 2016 til og með janúar 2017 jafnframt dragast frá og skuldajafnast 26 á móti kröfum stefnda á hendur stefnanda. Bæri því einnig á þessum grundvelli að sýkna stefnda af fyrsta kröfulið í dómkröfu stefnanda. Stefndi byggi á því að engin tilefni séu til að fallast á dómkröfu stefnanda um bætur vegna afsals á afnotarétti fimm bílastæða í kjallara Aðalstrætis 8 og því beri að sýkna stefnda af þeirri kröfu. Stefndi vísar til þess að í dómkröfu stefnanda um þetta atriði sé talað um bílastæði í kjallara Aðalstrætis 6, þegar hið rétta sé að um sé að ræða bílastæði í kjallara Aðalstrætis 8. Stefndi bendi í fyrsta lagi á að það sé rangt að bílastæðunum hafi verið afsalað með beinum hætti til Forum lögmanna. Hið rétta sé að Forum lögmenn hafi fengið endurgjaldslaus afnot af bílastæðunum til 50 ára. Í reynd megi þó segja að afnotin hafi ekki verið með öllu endurgjaldslaus, enda hafi stefndi verið knúinn til að falla st á kröfur Forum lögmanna um afnot af bílastæðunum svo unnt væri að ráðstafa eigninni með leigusamningi til stefnanda í því skyni að reka þar hótel. Öllum hlutaðeigandi hafi verið ljóst að ráðstöfun þessara bílastæða hafi verið forsenda þess að samþykki f engist fyrir breytingu húsnæðisins í hótel, til hagsbóta fyrir stefnanda. Hótelrekstur stefnanda og kaupréttur hans á eignunum á grundvelli leigusamnings aðila hefði því aldrei komið til nema fyrir þessa ráðstöfun. Stefndi bendi jafnframt á að sam komulagið við Forum lögmenn ehf. hafi verið undirritað 31. október 2008, þ.e. fjórum dögum áður en stefnandi og stefndi undirrituðu sinn fyrsta leigusamning hinn 4. nóvember 2008. Það sé því ljóst að réttur stefnda til afnota af umræddum bílastæðum var ekk i til staðar þegar samið var um kauprétt stefnanda að eigninni. Í þessu samhengi skipti einnig máli að samkomulagið við Forum hafi verið gert í tengslum við samkomulag milli stefnanda og stefnda, dags. 25. júlí 2008, þar sem tilgreint var að aðilar myndu g era með sér leigusamning, ef aðrir eigendur Aðalstrætis 6 og 8 samþykktu þær breytingar sem væru nauðsynlegar fyrir hótelrekstur í fasteigninni. Með samkomulaginu við Forum hafi því fyrst verið kominn grundvöllur fyrir því að stefnandi og stefndi gætu gert með sér leigusamning. Þá verði ekki fram hjá því litið að ákveðin kaflaskil hafi átt sér stað í samningssambandi aðila með nauðasamningum stefnda í kjölfar bankahrunsins og þegar nýr leigusamningur aðila var undirritaður hinn 29. desember 2011, rúmum þrem ur árum eftir undirritun samkomulags stefnda og Forum lögmanna. Jafnframt liggi fyrir að yfirlýsingu um einkaafnotarétt Forum á bílastæðunum hafi verið nýtti kauprétt sinn að eigninni í október 2016. Loks sé það staðreynd að stefnandi hafi undirritað kaupsamning um eignina hinn 5. október 2016 þar sem tekið sé fram að stefnandi hafi kynnt sér kvaðir sem hvíli á eigninni, en á þeim tíma voru fjögur ár síða n umræddri kvöð um bílastæði hafði verið þinglýst á Aðalstræti 8. Í kaupsamningnum hafi jafnframt verið kveðið á um kaupréttarverð eignarinnar, sem hafi verið fastákveðið í leigusamningi aðila og stefnandi hafi undirritað kaupsamninginn og greitt kaupverð eignarinnar án allra fyrirvara um bótakröfu vegna afnotaréttar Forum lögmanna á umræddum bílastæðum. Því sé hafnað sem ósannaðri fullyrðingu í stefnu að við gerð kaupsamningsins hafi verið gerðar athugasemdir af hálfu stefnanda við ráðstöfun bílastæðanna o g áskilinn réttur til bóta vegna þess. Ljóst sé að stefnanda hafi verið fullkunnugt um einkaafnotarétt Forum á umræddum bílastæðum, enda hafi stefnandi verið með rekstur í húsinu allan þann tíma sem hér um ræði. Vísist í þessu samhengi til tölvuske ytis frá stefnda til stefnanda, dags. 4. október 2016. Þá virðist einnig vera fallist á þetta sjónarmið í stefnu, enda sé þar viðurkennt af hálfu stefnanda að honum hafi verið ljóst að Forum lögmenn hefðu afnotarétt á bílastæðunum í einhvern tíma. Samkvæmt þessu sé ljóst að stefnandi hafi verið grandsamur um einkaafnotarétt Forum lögmanna á bílastæðunum og hafi stefnanda því verið í lófa lagið að afla sjálfur upplýsinga um lengd afnotaréttarins, auk þess sem þær upplýsingar hafi legið fyrir í hinni þinglýst u kvöð á eignina. Þá sé því haldið fram af hálfu stefnanda að hann hafi fyrst fengið vitneskju um tímalengd afnotaréttarins í september 2016, en samt sem áður hafi hann ekki gert neinn fyrirvara við undirritun kaupsamnings um eignina eða greiðslu kaupverðs hennar í október 2016. Hvað sem framangreindu líði sé staðreyndin sú að með því að hafa undirritað kaupsamninginn um eignina, þar sem kveðið var á um kaupverð Aðalstrætis 6 og 8 og tekið fram að stefnandi hefði kynnt sér áhvílandi kvaðir á eignunum, hafi stefnandi fyrirgert rétti sínum til að halda því fram nú að kaupverðið hafi átt að vera annað og lægra og krefjast bóta úr hendi stefnda. 27 Til viðbótar við framangreint sé á því byggt af hálfu stefnda að ekki sé unnt að fallast á bótakröfu stefnanda , sem virðist grundvallast á því að bílastæðunum hafi verið afsalað til Forum lögmanna til eignar. Þannig sé því alfarið hafnað að afsali á afnotarétti bílastæðanna til Forum lögmanna megi jafna til sölu þeirra. Það liggi fyrir að stefnandi sé eigandi umræ ddra bílastæða með þeim réttindum sem því fylgi en að Forum lögmenn séu einungis með takmörkuð réttindi yfir þeim. Þá sé jafnframt ljóst að þegar stefnandi fékk fasteignirnar að Aðalstræti 6 og 8 afhentar í október 2016 hafi átta ár verið liðin af umræddum 50 árum og því einungis 42 ár eftir. Stefnandi hafi ekki fært neinar sönnur á það hvaða fjártjón felist í því fyrir hann að hafa ekki afnot af umræddum bílastæðum í þau 42 ár sem eftir eru af samningnum við Forum lögmenn og verði stefnandi að bera hallann af því. Þá liggi heldur ekkert fyrir um það að Forum lögmenn muni í reynd nýta afnotarétt sinn á bílastæðunum út þau 50 ár sem hér um ræði. Af framangreindu leiði að sýkna beri stefnda af kröfum stefnanda um bætur vegna afsals á afnotarétti fimm bílastæða í kjallara Aðalstrætis 8. Til viðbótar framangreindum málsástæðum gerir stefndi einnig eftirfarandi athugasemdir við vaxtakröfur stefnanda. Skaðabótakröfur beri skaðabótavexti samkvæmt 8. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu og einungis sé heimilt að krefjast dráttarvaxta frá og með þeim degi þegar liðinn sé mánuður frá því að kröfuhafi sannanlega krafði skuldara með réttu um greiðslu, sbr. 3. mgr. 5. gr. vaxtalaga. Fjárhæð bótakröfu stefnanda vegna framangreindra fimm bílastæða hafi ekki verið sett fram fyrr en með tölvuskeyti lögmanns stefnanda til stefnda, dags. 24. nóvember 2016. Því geti stefnandi ekki krafið stefnda um dráttarvexti af bótakröfu sinni fyrr en í fyrsta lagi frá 24. desember 2016 og sé dráttarvaxtakröfu stefna nda frá 1. október 2016 til greiðsludags því alfarið hafnað. Loks sé kröfu stefnanda um að dæmt verði að dráttarvextir skuli leggjast við höfuðstól á tólf mánaða fresti hafnað, enda um að ræða lögbundið úrræði, samkvæmt 12. gr. vaxtalaga, ef vanskil dragast á langinn. Af sömu ástæðu sé mótmælt kröfu stefnanda um vexti af málskostnaði, enda sé lögbundið samkvæmt 4. mgr. 129. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála að málskostnaður beri dráttarvexti frá fimmtánda degi eftir uppkvaðningu dóms og til g reiðsludags þótt þess sé ekki krafist sérstaklega eða getið í dómi. Stefndi byggi dómkröfur sína á meginreglum samninga - og kröfuréttar um túlkun og skuldbindingargildi samninga, réttar efndir loforða og trúnaðar - og tillitsskyldu samningsaðila. Krafa um málskostnað grundvallist á 129. og 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. VII. Niðurstaða Aðilar gerðu með sér leigusamninga, dagsetta 29. maí 2013, 5. júní 2014 og 14. október 2014, um eignarhluta stefnanda í Aðalstræti 6 og 8. Í samræmi við ákvæði 4. gr. fylgiskjals við fyrri leigusamning aðila frá 29. desember 2011 var í viðaukasamningi frá 29. maí 2013 og 5. júní 2014 og síðan í leigusamningi frá 14. október 2014 kveðið á um að stefnandi legði til tilteknar fjárhæðir í framkvæmdir á Aðalstræti 6 sem stefndi skuldbatt sig til að endurgreiða stefnanda. Í samningunum var kveðið á um hvernig endurgreiðslum skyldi háttað en það var með þeim hætti að stefndi greiddi stefnanda auk hefðbundinnar húsaleigu tiltekið hlutfall af fr amkvæmdaupphæðinni, vísitölutengt og að viðbættum virðisaukaskatti, mánaðarlega til loka leigutímans, sem var tiltekinn 30. apríl 2021. Enginn ágreiningur er í málinu um fjárhæð framkvæmdakostnaðarins. Í fylgiskjali með leigusamningnum var í 13. gr. ákvæði um kauprétt að á öllum húshlutum leigusala, stefnanda í málinu, í Aðalstræti 6 og 8. Þar kom fram að leigutaki gæti nýtt sér kaupréttinn á tveggja ára fresti út leigutímann og í fyrsta sinn 1. október 2012 og fastákveðið hvernig kaupverð yrði reiknað. Eng inn ágreiningur er um verðið. Ágreiningur í máli þessu snýst að stærstum hluta um það hvernig endurgreiðslum skuli háttað fari leigutaki úr húsnæðinu. Í viðaukasamningi aðila frá 5. júní 2014 og leigusamningi frá 14. október sama ár segir að komi ti l þess að leigutaki fari úr húsnæðinu fyrir tilgreind leigulok skuli hann endurgreiða leigusala það sem eftir standi af framkvæmdakostnaði. Stefndi byggir á því að engin ákvæði séu hins vegar í samningum aðila um endurgreiðslu alls framkvæmdafjár ef stefndi nýtti kaupréttinn og færi ekki úr húsnæðinu. Aðilar deila því um túlkun á framangreindu ákvæði. Stefndi byggir sýknukröfu sína á h úsaleigulögum nr. 36/1994 og þremur 28 samningum aðila um greiðslu framkvæmdafjár. Samkvæmt 28. gr. sömu laga beri leigusala og leigutaka að gera samkomulag um endurbætur á húsnæði og skiptingu kostnaðar og hvernig með skuli fara að leigutíma loknum. Að öðrum kosti eignast leigusalinn endurbæturnar án sérstaks endurgjalds við lok leigutímans. Samsvarandi ákvæði 28. gr. húsaleigulaganna sé að finna í 6. mgr. 4. gr. fylgiskjals með leigusamningi aðilanna, dags. 29. desember 2011. Samkvæmt þessu verði endurbætur á hinu leigða húsnæði eign leigusala ef ekki eru skýr ákvæði um eignarhald eða kostnað vegna þeirra við leigulok og án skýrra ákvæða um endurgreiðslu á kostnaði verði leigutaki því ekki krafinn um endurbætur við leigulok. Stefnandi byggir á því a ð framangreint ákvæði í viðaukasamningi aðila frá 5. júní 2014 og leigusamningi frá 14. október sama ár, um að fari leigutaki úr húsnæðinu fyrir tilgreind leigulok skuli hann endurgreiða leigusala það sem eftir standi af framkvæmdakostnaði, taki einnig til þeirrar stöðu sem upp kom við nýtingu kaupréttarins. Stefndi hafi farið úr húsnæðinu sem leigutaki og honum beri því að greiða eftirstöðvar framkvæmdakostnaðarins í samræmi við framangreint ákvæði. Þá byggir stefnandi á því að ljóst sé að samningar aðila kveði skýrt á um að stefndi skuli endurgreiða stefnanda þær fjárhæðir sem stefnandi lagði í Aðalstræti 6 og tilgreinar séu í samningum aðila, enda hafi framkvæmdir verið að frumkvæði stefnda og honum til hagsbóta. Vilji aðila hafi aldrei staðið til þess að stefnandi myndi sitja uppi með kostnað vegna þessara framkvæmda. Þá hafi húsaleigulög engin áhrif, þar sem ákvæði 66. gr. laganna eigi aðeins við ef ekki hefur verið samið um annað og þá séu þau undanþæg er aðilar séu í atvinnurekstri. Fram kemur í greinargerð stefnda í aðalsök að hann fallist á að hann hafi skuldbundið sig til að endurgreiða framkvæmdakostnað þann sem útlagður hafi verið meðan hann var leigutaki í húsnæðinu og framkvæmdakostnaðurinn hafi verið hluti af leigukjörum meðan hann var l eigutaki. Í samkomulagi aðila, dags. 5.október 2016, kemur fram að stefnandi geri kröfu um að eftirstöðvar framkvæmdakostnaðar verði gerðar upp sérstaklega, óháð kaupsamningi, þar sem leigusambandi sé að ljúka. Þá segir að aðilar séu sammála um að ganga fr á undirritun kaupsamnings sama dag og stefni að því að ljúka uppgjöri framkvæmdakostnaðar, sem tiltekinn var í samkomulaginu, áður en afsal verði gefið út. Takist það ekki áskilji stefnandi sér rétt til að leita allra lögbundinna úrræða til að innheimta of angreint framkvæmdafé. Dómurinn telur að af samningum aðila verði ekki annað ráðið en að alltaf hafi verið gert ráð fyrir að stefndi endurgreiddi stefnanda þann framkvæmdakostnað sem hann lagði út þar sem ljóst er að framkvæmdirnar voru aðallega st efnda til hagsbóta og að hans frumkvæði. Varðandi túlkun á framangreindu ákvæði um það hvernig með skyldi fara við leigulok eða þegar stefndi sem leigutaki færi úr húsnæðinu þá er ljóst að við nýtingu kaupréttarins var stefndi ekki lengur sem leigutaki í h úsnæðinu og því um leigulok að ræða. Önnur túlkun á þessu ákvæði væri bersýnilega ósanngjörn og óhæfilega íþyngjandi fyrir stefnanda. Ekki verður talið að lög um húsaleigu nr. 36/1994 hafi þýðingu í máli þessu. Ekki verður heldur fallist á að stefnandi ber i ábyrgð á því að kveða hafi mátt skýrar á um þetta atriði í samningum aðila enda báðir aðilar reyndir í atvinnurekstri og samningum. Þá verður ekki annað ráðið af framangreindu samkomulagi aðila að stefnda hafi verið ljóst að uppgjör á framkvæmdakostnaði ætti eftir að fara fram, og enginn ágreiningur var um fjárhæð eftirstöðva. Hélt stefndi áfram að greiða leigu og framkvæmdakostnað samkvæmt umsömdu til og með janúar 2017 með fyrirvara. Aðalkrafa stefnanda byggist á því að við undirritun kaupsamnin gs 1. október 2016 hafi eftirstöðvar umrædds framkvæmdakostnaðar gjaldfallið. Greiðslur stefnda sem inntar hafi verið af hendi fyrir upphafsdag dráttarvaxta, 15. desember 2016, samtals 10.253.660 kr., komi til frádráttar höfuðstólskröfu stefnanda. Þá kemur fram í aðalkröfu stefnanda að frá stefnufjárhæð skuli dragast innborgun stefnda, 3.400.119 kr. hinn 11. janúar 2017. Aðalkrafa er að fjárhæð 204.119.021 kr. Með vísan til þess sem rakið hefur verið er fallist á aðalkröfu stefnanda í aðalsök og ber að dæma stefnda í aðalsök til greiðslu 204.119.021 kr. með dráttarvöxtum eins og nánar greinir í stefnu. Í gagnsök krefst gagnstefnandi þess að stefndi í gagnsök verði dæmdur til að endurgreiða sér ofgreidda leigu sem hann innti af hendi eftir að hafa neytt kaupréttar, eða 13.608.779 kr. með fyrirvara um endurgreiðslu vegna sáttaumleitana um uppgjör. Að fenginni niðurstöðu í aðalsök þar sem framangreindri fjárhæð var skuldajafnað við aðalkröfu stefnanda ber að sýkna gagnstefnda af þessari kröfu gagnstefnanda. 29 Gagnstefnandi krefst þess jafnframt að stefnda verði gert að greiða stefnanda skaðabætur að fjárhæð 52.690.283 kr. auk dráttarvaxta vegna afsals á afnotarétti fimm bílastæða í kjallara hússins að Aðalstræti 6. Leigusamningur að ila frá 25. júlí 2008 hafi verið gerður með fyrirvara um að nýta mætti fasteignina sem hótel. Gagnstefnandi byggir á því að sér hafi ekki verið kunnugt um að samningur sem stefndi hefði gert við Forum lögmenn, eigendur 5. hæðar Aðalstrætis 8, um að þeir gerðu ekki athugasemdir við nýtingu eignarinnar sem hótels, fæli í sér endurgjaldslaus afnot af fimm bílastæðum í kjallara Aðalstrætis 6 til 50 ára. Þessi samningur hafi verið undirritaður fjórum dögum áður en framangreindur leigusamningur var undirr itaður. Hann hafi ekki verið upplýstur um þessi ákvæði samningsins fyrr en hann ákvað að virkja kaupréttinn í september 2016. Gagnstefnandi byggir á því að umrædd fimm bílastæði séu í kjallara Aðalstrætis 6 en þau munu vera í Aðalstræti 8, sbr. þi nglýsta yfirlýsingu um kvöð á Aðalstræti 8, dags. 23. mars 2012, það er fjórum árum áður en stefndi nýtti kauprétt sinn í október 2016. Gegn mótmælum gagnstefnda þá verður ekki talið að gagnstefnandi hafi fært sönnur á að við gerð kaupsamnings hafi verið g erður fyrirvari af hálfu gagnstefnanda við ráðstöfun bílastæðanna og áskilinn réttur til bóta vegna þess. Þá byggir gagnstefnandi á því að umræddum bílastæðum hafi verið afsalað, en Forum lögmenn hafa aðeins afnotarétt í tiltekinn tíma. Þá verður að telja að gagnstefnandi hafi vitað eða mátt vita af afnotarétti Forum lögmanna á bílastæðunum í einhvern tíma. Þar sem gagnstefnandi undirritaði kaupsamning um Aðalstræti 6 og 8 þar sem tekið var fram kaupverð og að hann hefði kynnt sér áhvílandi kvaðir á eignun um án fyrirvar ber að sýkna gagnstefnda af þessari kröfu. Samkvæmt framansögðu ber að sýkna gagnstefnda af kröfum gagnstefnanda í gagnsök. Að fenginni niðurstöðu í aðalsök og gagnsök ber með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 um meðf erð einkamála að dæma aðalstefnda og gagnstefnanda til að greiða aðalstefnanda og gagnstefnda málskostnað sem ákveðinn er í einu lagi í aðalsök og gagnsök og er hæfilega ákveðinn eins og nánar greinir í dómsorði. Snorri Stefánsson lögmaður flutti m álið fyrir hönd Kristins Hallgrímssonar lögmanns. Þórður Clausen Þórðarson héraðsdómari kveður upp dóminn. Dómsorð: Aðalstefndi, Miðbæjarhótel/Centerhótel ehf., greiði aðalstefnanda, Reitum I ehf., 204.119.021 krónu auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 15. desember 2016 til greiðsludags, að frádreginni innborgun að fjárhæð 3.400.119. krónur hinn 11. janúar 2017. Gagnstefndi er sýknaður af kröfum gagnstefnanda í gagnsök. Aðalstefndi og gagnstefnandi greiði aðalstefnanda og gagnstefnda 3.000.000 krónur í málskostnað.