LANDSRÉTTUR Dómur föstudaginn 4. október 2019. Mál nr. 787 /2018: STV ehf. ( Eiríkur Gunnsteinsson lögmaður) gegn Samherja fiskeldi ehf. ( Gísli Baldur Garðarsson lögmaður) Lykilorð Lóðarleigusamningur . Brostnar forsendur . Tómlæti . Uppgjör . Útdráttur ST ehf. höfðaði mál á hendur SF ehf. og krafðist þess aðallega að viðurkennt yrði að nánar tilgreindur lóðarleigusamningur væri ekki í gildi en til vara að hann yrði ógiltur með dómi. Samkvæmt leigusamningnum átti leigutímanum að ljúka 30. september 2017 en S F ehf. átti rétt á að framlengja leigutímann á sömu forsendum ef hann hefði efnt skyldur sínar samkvæmt honum. Í því fólst að hann þyrfti að hafa greitt áhvílandi veðlán að fullu fyrir lok upphaflegs leigutíma og að leigugreiðslur væru ekki í vanskilum mið að við sama tímamark. Í dómi Landsréttar kom fram að SF ehf. hefði greitt áhvílandi veðlán fyrir fyrrgreint tímamark. Þá hefðu ST ehf. og fyrri leigusalar ekki gert athugasemdir við útreikning eða greiðslutíma leigugreiðslna í meira en tíu ár og þannig sam þykkt með langvarandi athafnaleysi að greiðslurnar væru í samræmi við efni leigusamningsins. Hefði SF ehf. því fullnægt skilyrðum samningsins til framlengingar á leigutímanum. Rétturinn hafnaði jafnframt varakröfu ST ehf. um að leigusamningurinn yrði ógilt ur á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga eða reglna samningaréttar um brostnar forsendur. Niðurstaða héraðsdóms var því staðfest. Dómur Landsréttar Mál þetta dæma landsréttardómararnir Aðalsteinn E. Jónasson , H ervör Þorvaldsdóttir og Ragnheiður Harðardóttir . Málsmeðferð og dómkröfur aðila 1 Áfrýjan di skaut málinu til Landsréttar 19. október 2018 . Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjaness 3. október 2018 í málinu nr. E - 1164/2017 . 2 Áfrýjandi krefst þess að hinum áfrýjaða dómi verði hrundið og aðallega viðurkennt að leigusamningur um fiskeldisstöð og tengdan rekstur, ásamt mannvirkjum, í landi Vatnsleysu við Vatnsleysuvík, milli annars vegar Sæmundar Þórðarsonar, Katrínar Þorvaldsdótt ur, Geirlaugar Þorvaldsdóttur og Skúla Þorvaldssonar sem leigusala og 2 hins vegar Íslandsbleikju ehf. sem leigutaka 11. apríl 2006 hafi lokið 30. september 2017 og að ekki sé í gildi leigusamningur milli núverandi eigenda og stefnda um fiskeldisstöðina. Til vara krefst hann þess að fyrrgreindur leigusamningur um fiskeldisstöðina verði ógiltur með dómi. Í báðum tilvikum krefst hann þess að stefnda, sem 40% eiganda fiskeldisstöðvarinnar, verði gert að þola dóm samkvæmt fyrrgreindum dómkröfum. Loks krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti. 3 Stefndi krefst þess að dómur héraðsdóms verði staðfestur og honum dæmdur málskostnaður fyrir Landsrétti. Málsatvik 4 Sakarefni málsins varðar gildi leigusamnings um fiskeldisstöð við Vatnsleysuvík á Vatnsleysuströn d. Áfrýjandi byggir aðallega á því að leigusamningurinn hafi fallið niður 30. september 2017 þar sem ekki hafi verið uppfyllt skilyrði hans um 10 ára framlengingu leigutíma en til vara að brostnar forsendur hafi verið fyrir framlengingu samningsins í kjölf ar þess að stefndi hafi eignast 40% hlut í fiskeldisstöðinni í júní 2017. 5 Stefndi byggir á hinn bóginn á því að öllum skilyrðum fyrir framlengingu leigusamningsins hafi verið fullnægt og hafi leigutími því framlengst í samræmi við ákvæði samningsins þar u m. Jafnframt byggir hann á því að engar forsendur séu til að ógilda leigusamninginn. 6 Leigusamningurinn sem um ræðir var gerður 11. apríl 2006. Leigusalar voru þá Sæmundur Þórðarson, Geirlaug Þorvaldsdóttir, Katrín Þorvaldsdóttir og Skúli Þorvaldsson. Samkvæmt gögnum málsins voru eignarhlutföll í fiskeldisstöðinni á þeim tíma með þeim hætti að Sæmundur átti 60% eignarhlut, Geirlaug 13,33%, Katrín 13,34% og Skúli 13,33%. Leigutaki var stefndi sem þá bar nafnið Bleikjueldi ehf. sem síðar varð Íslandsbleik ja ehf. og loks Samherji fiskeldi ehf. 7 Upphaf leigutíma var samkvæmt 3. gr. leigusamningsins 7. mars 2006 en lok hans 30. september 2017. Samkvæmt ákvæðinu átti leigutímanum að ljúka án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar síðastnefndan dag en stefndi átt orsendum átti stefndi jafnframt forleigurétt að hinu leigða ef um áframhaldandi útleigu yrði að ræða að 8 Ekki er ágreiningur um að áhvílandi veðlán se m vísað er til í leigusamningnum hafi verið greitt fyrir lok leigutímans en í málinu liggur fyrir afrit af veðbókarvottorði frá 22. desember 2015 sem sýnir að eignin var þá veðbandslaus. 3 9 Samkvæmt 4. gr. leigusamningsins var umsamin leiga 6.000.000 króna á ári, án virðisaukaskatts, og átti að greiðast fyrir fram 1. október ár hvert. Leigan átti að 1. október 2002 og breyt[a]st með því til hækkunar, á eins árs fresti, í fyrst a sinn 1. 10 Fyrsta leigugreiðsla fyrir árið 2006 til 2007 var innt af hendi 26. október 2006 og var hún að fjárhæð 6.000.000 króna. Af gögnum málsins má ráða að leigugreiðslan skiptist á milli fyrrgreindra leigusala í samræmi við eignarhlut þe irra. Næsta greiðsla fyrir árið 2007 til 2008 var innt af hendi 17. október 2007 og var hún að sömu fjárhæð. Leigugreiðsla fyrir árið 2008 til 2009 var að fjárhæð 9.031.809 krónur og hafði þá hækkað að teknu tilliti til þróunar gengis bandaríkjadals og evr u gagnvart íslenskri krónu. Leigugreiðsla fyrir árið 2009 til 2010 var miðað við sömu forsendur 8.770.115 krónur, 9.375.576 krónur fyrir árið 2010 til 2011, 9.733.250 krónur fyrir árið 2011 til 2012, 9.936.122 krónur fyrir árið 2012 til 2013, 9.975.628 kró nur fyrir árið 2013 til 2014, 9.595.851 króna fyrir árið 2014 til 2015, 9.467.120 krónur fyrir árið 2015 til 2016 og 8.492.589 krónur fyrir árið 2016 til 2017. 11 Sæmundur Þórðarson afsalaði dóttur sinni og sonarsyni fyrrgreindum 60% eignarhlut í fiskeldisst öðinni 24. febrúar 2011. Í samræmi við það óskaði Sæmundur eftir því að 60% af leigugreiðslu fyrir árið 2011 til 2012, sem stefndi innti af hendi 3. október 2011, yrði greidd til þeirra í jöfnum hlutföllum. Dóttir Sæmundar og sonarsonur afsöluðu eignarhlut num síðan til áfrýjanda 21. desember 2012 en við aðalmeðferð málsins hér fyrir dómi var upplýst að áfrýjandi væri og hefði verið alfarið í eigu Sæmundar Þórðarsonar sem var eins og fyrr greinir einn af upprunalegum leigusölum fiskeldisstöðvarinnar. Geirlau g, Katrín og Skúli Þorvaldsbörn afsöluðu 40% eignarhlut sínum í fiskeldisstöðinni til stefnda 9. júní 2017. 12 Með bréfi 20. apríl 2012 óskaði lögmaður Sæmundar Þórðarsonar eftir sundurliðun á leigugreiðslum stefnda fyrir tímabilið 1. október 2006 til og með 1. október 2011 . Var sú sundurliðun send lögmanni hans með bréfi stefnda 3. maí 2012. 13 Í gögnum málsins liggur fyrir bréf frá 25. september 2017 frá Sæmundi Þórðarsyni til stefnda þar sem vakin var athygli á því að einungis fáir dagar væru eftir af gildist íma leigusamningsins en hann rynni út 30. þess mánaðar. Fram kom í bréfinu að hann liti var svarað 29. september 2017 þar sem stefndi áréttaði að hann hefði í hyggju að nýta leigurétt sinn áfram í samræmi við efni leigusamningsins og að engin áform væru uppi um að hætta rekstrinum eða flytja hann. 14 Með bréfi lögmanns áfrýjanda til stefnda 30. september 2017 var því mótmælt að 4 inu að ef ekki hefði náðst samkomulag um nýjan leigusamning 20. október 2017 yrði krafist útburðar stefnda af eigninni ásamt öllu sem félaginu tilheyrði. 15 Samkomulag náðist ekki milli málsaðila og höfðaði áfrýjandi mál þetta fyrir héraðsdómi með birtingu st efnu 20. nóvember 2017. Niðurstaða Aðalkrafa um viðurkenningu á því að leigusamningur sé ekki í gildi 16 Aðalkrafa áfrýjanda um viðurkenningu á því að leigusamningurinn frá 11. apríl 2006 sé ekki í gildi er einkum á því reist að skilyrðum leigusamningsins fy rir framlengingu hafi ekki verið fullnægt. 17 Fjallað er um upphaf og lok leigutíma í 3. gr. leigusamningsins. Eins og fyrr hefur verið rakið rann upphaflegur leigutími sjálfkrafa út 30. september 2017 en þar var hins vegar samið um að stefndi ætti rétt á að um 10 ár ef hann hefði efnt skyldur sínar samkvæmt honum. Í ákvæðinu er þetta skilyrði útfært nánar með þeim hætti að stefndi þyrfti að hafa greitt áhvílandi veðlán að fullu fyrir lok upphaflegs leigutíma og að lei gugreiðslur væru ekki í vanskilum miðað við sama tímamark. 18 Ágreiningslaust er að stefndi greiddi áhvílandi veðlán fyrir fyrrgreint tímamark og hafði því fullnægt fyrra skilyrðinu er upprunalegur leigutími rann út. Af gögnum málsins verður hvorki ráðið að á frýjandi né aðrir eigendur fiskeldisstöðvarinnar hafi fyrir 30. september 2017 gert nokkrar athugasemdir við útreikning eða greiðslutíma leigugreiðslna. Ekki liggur annað fyrir en að áfrýjandi og aðrir eigendur hafi móttekið leigugreiðslur í meira en 10 ár án nokkurra athugasemda en sérstakt tilefni hefði verið til að gera slíkar athugasemdir af hálfu eiganda og fyrirsvarsmanns áfrýjanda í kjölfar þess að lögmaður hans tók að hans beiðni við sundurliðun á leigugreiðslum fyrir tímabilið 1. október 2006 til o g með 1. október 2011. Stefndi hafði af þessum sökum ekki nokkurt tilefni til að ætla annað en að ágreiningslaust væri að samningurinn væri í skilum er hann sendi áfrýjanda tilkynningu 29. september 2017 um vilja sinn til að nýta leigurétt til næstu 10 ára frá 1. október 2017. Af framangreindum ástæðum verður lagt til grundvallar að áfrýjandi hafi með langvarandi athafnaleysi samþykkt að leigugreiðslurnar hafi verið í samræmi við efni leigusamningsins og því hafi engin vanskil legið fyrir er stefndi tilkynn ti honum um vilja sinn til að framlengja leigutímann. Samkvæmt því liggur fyrir að stefndi hafi fullnægt fyrrgreindum skilyrðum 3. gr. leigusamningsins til framlengingar á leigutímanum. Verður niðursta ða héraðsdóms um sýknu stefnda af aðalkröfu áfrýjanda þ ví staðfest. Varakrafa um að leigusamningur verði ógiltur 19 Varakrafa áfrýjanda um að leigusamningurinn verði ógiltur er byggð á þeirri málsástæðu að þegar stefndi hafi gerst eigandi að 40% eignarhlut í fiskeldisstöðinni 9. júní 2017 hafi forsendur fyrir áfr amhaldandi leigusamningi brostið þar sem hin 5 réttar og skyldu samkvæmt leigusamningnum hefði þá átt sér stað með þeim afleiðingum að krafan hafi fallið niður. Hin neikvæðu áhrif breyttrar eignaraðildar 20 Eins og fyrr greinir var gert ráð fyrir því í 3. gr. leigusamningsins að ef samningurinn yrði framlengdur yrði það g um forsendur framlengingar leigusamningsins löngu áður en stefndi gerðist eignaraðili að fiskeldisstöðinni en tilgreint orðalag verður ekki skilið á annan hátt en að réttindi og skyldur aðila ættu að h aldast óbreytt á framlengingartímanum. Breytingin á eignaraðildinni raskaði þannig ekki réttindum og skyldum aðila samkvæmt leigusamningnum en reglur kröfuréttar um samruna réttar og skyldu eiga ekki við um kröfu áfrýjanda samkvæmt honum. Verður því ekki f allist á ógildingu leigusamningsins af þessum sökum á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga eða reglna samningaréttar um brostnar forsendur. 21 Áfrýjandi byggir jafnframt á því að fjárhæð leigugreiðslna sé ósanngjörn þar sem leigufjárhæð hafi hækkað mun minna en samkvæmt almennum verðlagsbreytingum á leigutímanum en auk þess hafi leigan ekki tekið mið af rekstrarafkomu stefnda. Um þessa málsástæðu er jafnframt vísað til þess af hálfu áfrýjanda að hluti umsaminna leigug reiðslna á upphaflegum leigutíma hafi verið uppgreiðsla veðlánsins en af þeim sökum hefði fjárhæð leigugreiðslna átt að hækka á framlengingartíma leigusamningsins sem nemur fjárhæð veðlánsins. Áskildi áfrýjandi sér rétt til þess að láta dómkveðja matsmann 22 Eins og fyrr hefur verið rakið verður lagt til grundvallar að þær leigugreiðslur sem stefndi hefur innt af hendi hafi frá upphafi leigutímans verið í samræmi við umsamda leigufjárhæð samkvæmt 4. gr. leigusamningsins. Í leigusamningnum var ekki gert ráð fyrir hækkun leigufjárhæðar ef til framlengingar leigutíma kæmi á grundvelli 3. gr. samningsins. Samkvæmt því verður að leggja til grundvallar að umsamin leigufjárhæð hafi tekið mið af þ eim möguleika að til framlengingar samningsins gæti komið. Í samningnum var hvorki gert ráð fyrir því að leigufjárhæð ætti að hækka til samræmis við almennar verðlagsbreytingar né að tekið skyldi á einhvern hátt mið af rekstrarafkomu stefnda. Áfrýjandi hef ur engin gögn lagt fram í málinu til að færa sönnur á að umsamin leigufjárhæð sé óeðlileg eða ósanngjörn miðað við sambærilega leigusamninga. Verður hann af þeim sökum að bera hallann af sönnunarskorti um að svo sé. Samkvæmt framangreindu verður leigusamni ngurinn ekki ógiltur af þessum sökum. 23 Af hálfu áfrýjanda hafa ekki verið færð fram önnur haldbær rök fyrir því að leigusamningurinn verði ógiltur á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936 eða reglna 6 samningaréttar um brostnar forsendur. Verður niðurstaða héraðs dóms um sýknu stefnda af varakröfu áfrýjanda því staðfest. 24 Ákvæði héraðsdóms um málskostnað er staðfest. 25 Með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991 verður áfrýjanda gert að greiða stefnda málskostnað fyrir Landsrétti eins og í dómsorði greinir. Dómsorð: Hinn áfrýjaði dómur skal vera óraskaður. Áfrýjandi, STV ehf., greiði stefnda, Samherja fiskeldi ehf., 1.000.000 króna í málskostnað fyrir Landsrétti. Dómur Héraðsdóms Reykjaness 3. október 2018 Mál þetta, sem var dómtekið 14. september 2018, var höfðað 20. nóvember 2017 af stefnanda, STV ehf., Stóru - Vatnsleysu, Vogum, á hendur Íslandsbleikju ehf., Glerárgötu 30, Akureyri, sem hét áður Bleikjueldi ehf. en heitir nú Samherji fiskeldi ehf. Dómkröfu r stefnanda eru aðallega þær að viðurkennt verði með dómi að leigusamningi um fiskeldisstöð og tengdan rekstur, ásamt mannvirkjum, hverju nafni sem þau nefnast, í landi Vatnsleysu við Vatnsleysuvík, milli annars vegar Sæmundar Þórðarsonar, Katrínar Þorvald sdóttur, Geirlaugar Þorvaldsdóttur og Skúla Þorvaldssonar sem leigusala og hins vegar Íslandsbleikju ehf. sem leigutaka, dags. 11. apríl 2006, hafi lokið þann 30. september 2017 og að ekki sé í gildi leigusamningur milli núverandi eigenda og stefnda um fis keldisstöðina. Til vara er þess krafist að leigusamningur um fiskeldisstöð og tengdan rekstur, ásamt mannvirkjum, hverju nafni sem þau nefnast, í landi Vatnsleysu við Vatnsleysuvík, upphaflega milli annars vegar Sæmundar Þórðarsonar, Katrínar Þorvaldsdótt ur, Geirlaugar Þorvaldsdóttur og Skúla Þorvaldssonar, en nú STV ehf. og Íslandsbleikju ehf., sem leigusala, og hins vegar Íslandsbleikju ehf. sem leigutaka, dags. 11. apríl 2006, verði ógiltur með dómi. Í báðum tilvikum er þess krafist að stefnda, sem 40% eiganda fiskeldisstöðvar og tengds reksturs, ásamt mannvirkjum, hverju nafni sem þau nefnast, í landi Vatnsleysu við Vatnsleysuvík, verði gert að þola dóm, skv. framsettum dómkröfum aðallega og til vara. Þá gerir stefnandi kröfu um málskostnað. Stefndi ge rði aðallega kröfu um frávísun málsins. Til vara var þess krafist að stefndi yrði sýknaður af öllum kröfum stefnanda. Stefndi gerði jafnframt kröfu um málskostnað. Með úrskurði dómsins 9. maí 2018 var frávísunarkröfu stefnda hafnað. I. Mál þetta snýst u m leigu stefnda á fiskeldisstöð í landi Stóru - Vatnsleysu í Vogum en stöðin er í dag í 60% eigu stefnanda og 40% eigu stefnda. Stefndi stundar að auki fiskeldi að Stað í Grindavík, að Öxnalæk og Núpum í Ölfusi og að Núpsmýri og Sigtúnum í Öxarfirði. Stefndi er í 100% eigu Samherja hf. Stefnandi kveður að stöðin standi á landspildu sem sé alfarið á landi stefnanda. Stefndi mótmælir þessu og segir að stöðin sé í óskiptu sameignarlandi jarðanna Stóru - Vatnsleysu og Minni - Vatnsleysu. Stöðin mun hafa verið reist árið 1988 og í upphafi verið leigð af Lindalaxi hf. en síðar Laxalind ehf. Í desember 2002 var gerður leigusamningur við Silung ehf., en félagið var tekið til gjaldþrotaskipta í mars 2006. 7 Hinn 11. apríl 2006 gerðu Sæmundur Þórðarson, Geirlaug Þorvaldsd óttir, Katrín Þorvaldsdóttir og Skúli Þorvaldsson, sem leigusalar, samning við Bleikjueldi ehf. um leigu á fiskeldisstöðinni, þ. á m. um afnot af lóð, mannvirkjum, rekstrartækjum og aðstöðu til nýtingar á vatni og sjó. Leigutími var frá 7. mars 2006 til 3 0. september 2017. Í leigusamningnum var ákvæði um að við lok leigutíma ætti leigutaki að eiga leigurétt að hinu leigða til tíu ára á sömu forsendum, enda hefði hann að fullu efnt skyldur sínar samkvæmt leigusamningnum, þ.e. að áhvílandi veðlán á hinu leig ða yrðu að fullu greidd og að leigugreiðslur væru ekki í vanskilum. Að gefnum sömu forsendum skyldi leigutaki hafa forleigurétt að hinu leigða ef um áframahaldandi útleigu á því væri að ræða að leigutíma liðnum. Framlengdist þá samningurinn, með sömu rétti ndum og skyldum ótímabundið. Þá sagði í samningnum að á framlengingartíma samningsins gilti tveggja ára gagnkvæmur uppsagnarfrestur. Í leigusamningnum var einnig ákvæði um fjárhæð og greiðslu leigu. Leigugjaldið var 6.000.000 króna á ári, án virðisaukaska tts, og skyldi ársleigan greiðast fyrirfram með gjalddaga 1. október hvert ár. Leigugjaldið skyldi miðast við gengi Bandaríkjadals og evru til helminga, eins og gengi þeirra gjaldmiðla var hinn 1. október 2002 og breytast með því til hækkunar, á eins árs f resti, í fyrsta sinn 1. október 2006. Miða skyldi við opinbera skráningu gengis hjá Seðlabanka Íslands. Þá var ákvæði um dráttarvexti, væri leiga ekki greidd á réttum tíma. Hinn 24. febrúar 2011 afsalaði Sæmundur Þórðarson til dóttur sinnar, Sivjar Elísabetar Sæmundsdóttur, og sonarsonar síns, Sæmundar Á. Þórðarsonar, eign sinni, 60% af lóð undir fiskeldisstöðinni, ásamt því sem henni fylgir og fylgja ber (stöðvarhús). Í des ember 2012 afsöluðu Sif Elísabet og Sæmundur Á. Þórðarson eign sinni, 60% hlut í lóð undir fiskeldistöðinni ásamt því sem fylgir og fylgja ber, þ. á m. stöðvarhúsi, til stefnanda máls þessa, STV ehf. Með afsali, dags. 9. júní 2017, seldu Geirlaug Þorvaldsdóttir, Katrín Þorvaldsdóttir og Skúli Þorvaldsson eignarhluta sinn, 40% hlut í fiskeldisstöðinni í óskiptu landi jarðanna Minni - Vatnsleysu og Stóru - Vatnsleysu, ásamt hlutdeild í lóðarréttindum og mann virkjum er stöðinni tilheyra, til Íslandsbleikju ehf., sem hét áður Bleikjueldi ehf. Eftir að mál þetta var höfðað hefur aftur orðið nafnbreyting á félaginu, en það heitir nú Samherji fiskeldi ehf. Með bréfi, dags. 25. september 2017, tilkynnti Sæmundur Þ órðarson, f.h. stefnanda, stefnda að tímabundnum leigusamningi lyki 30. september 2017 og að ekki væri á það fallist að leigusamningurinn myndi framlengjast. Stefndi tilkynnti stefnanda með bréfi, dags. 29. september 2017, að stefndi myndi nýta leigurétt s inn að mannvirkjum og landi áfram í samræmi við ákvæði leigusamningsins og að engin áform væru um að hætta rekstri eða flytja hann. Stefnandi sendi stefnda bréf, dags. 30. september 2017, þar sem því var lýst yfir að stefnandi liti svo á að eftir 30. sept ember væri enginn samningur í gildi milli aðila. Taldi stefnandi að ekki væru forsendur til þess að framlengja leigusamninginn nema með umtalsvert breyttu sniði, m.a. með hækkun leigu. Þá taldi stefnandi ótækt að þurfa að vera leigusali með aðila sem væri jafnframt leigutaki og þar með að semja við sjálfan sig um fiskeldisstöðina. Þá sagði í bréfinu að stefnda væri gefinn kostur á að ganga til viðræðna um nýjan leigusamning en hefði ekki náðst samkomulag um nýjan leigusamning þann 20. október yrði krafist ú tburðar á stefnda. Degi síðar greiddi stefndi leigu en stefnandi óskaði eftir reikningsnúmeri hjá stefnda til að endurgreiða fjárhæðina þar sem enginn leigusamningur væri í gildi, en stefndi mun ekki hafa gefið það upp. Stefnandi hefur höfðað mál þetta þar sem hann telur að forsendur séu brostnar til þess að leigusamningurinn framlengist. II. Stefnandi byggir á því að skilyrði þau sem uppfylla þurfti samkvæmt leigusamningnum frá 2006, til framlengingar hans, hafi ekki verið uppfyllt og að breytingar á stöðu aðila leiði til þess að forsendur fyrir áframhaldandi leigusamningi séu brostnar. Hann geri því kröfu um að viðurkennt verði með dómi að enginn leigusamningur sé í gildi milli aðila eftir að leigutíma hins tímabundna samnings lauk þann 30. september 2017. Til vara gerir stefnandi þá kröfu að verði litið svo á að leigusamningur hafi verið 8 framlengdur beri að ógilda hann í heild í samræmi við ógildingarákvæði samningalaga. Sömu málsástæður eigi við um aðal - og varakröfu stefnanda. Stefnandi heldur því fram að kaup stefnda á 40% hlut í stöðinni hafi veruleg neikvæð áhrif á stefnanda sem geri honum erfitt með að halda fram rétti sínum í umræddu samningssambandi. Staða hans hafi breyst úr því að vera meirihlutaeigandi stöðvarinnar í það að vera meðeigandi með leigutaka. Geti þessi nýja staða auðveldlega leitt til þess að hann verði undir í allri ákvarðanatöku auk þess sem óeðlilegt sé og jafnvel í andstöðu við meginreglur laga að 40% eigandi stöðvarinnar leigi sjálfum sér. Geti ekki síst orðið vandræði við það að gera kröfur á stefnda sem leigutaka fyrir dómi, verði ágreiningur milli aðila, enda sé það meginregla að enginn aðili geti átt kröfu á sjálfan sig. Þá sé ljóst að litlar sem engar líkur séu á því að stefnandi geti virkjað ákvæði fjöleignarhúsalaga vegna framkvæmda eða ákvarðana, sem krefjist aukins meirihluta eða jafnvel samþykkis allra, ef stefndi, sem leigusali, telur að það halli á stefnda sem leigutaka. Þessi breytta staða sé slíkur forsendubrestur fyrir stefnanda að það leiði til þess að leigus amningur sé ekki lengur í gildi eða að hann verði ógiltur með dómi í heild sinni. Stefnandi hafi hafnað greiðslu leigu sem greidd var 1. október 2017 en stefndi hafi ekki veitt honum nauðsynlegar upplýsingar þannig að endurgreiðsla geti átt sér stað. Stefn andi byggir einnig á því að samkvæmt leigusamningi frá 2006 hafi leiguverð átt að hækka m.t.t. gengis evru og dollara til helminga. Engu að síður virðist stefndi hafa reiknað leigufjárhæðina til hækkunar og lækkunar á leigutímabilinu sem eitt og sér leiði til þess að stefndi hafi ekki staðið skil á leigufjárhæð með réttum hætti og þar af leiðandi ekki uppfyllt skilyrði fyrir áframhaldandi leigusamningi þar sem leiga sé vangoldin. Beri því að fallast á kröfu stefnanda um að viðurkennt verði að leigusamningur inn hafi ekki verið framlengdur og því sé enginn leigusamningur í gildi á milli aðila. Ef ekki verður fallist á þetta telur stefnandi ljóst að hann verði ekki bundinn við svo ósanngjarna skilmála að leigufjárhæð hafi hækkað mun minna, vegna umræddrar geng istryggingar, en samkvæmt almennum verðlagsbreytingum á sama tíma. Samkvæmt útreikningi verðlagsbreytinga á vefsíðu Hagstofunnar hafi verðlag hækkað um 99,3% frá október 2002 til október 2017. Sé miðað við þessa hækkun ætti hlutur stefnanda í leigugreiðslu m að vera 7.175.701 kr. en greiðsla stefnda 1. október 2017 hafi verið 4.868.048 kr. eða hækkun um 35,2% á sama tímabili. Þar með sé þó ekki öll sagan sögð því að leigan hafi lækkað frá árinu 2014, þegar hún hafi verið 5.985.378 kr., þrátt fyrir ákvæði lei gusamningsins um að hún væri gengistryggð til hækkunar. Ef leigufjárhæðin sé hins vegar reiknuð einungis m.t.t. hækkunar gengis á tímabilinu hefði greiðsla 1. október 2017 átt að vera 6.495.100 kr. sem sé rúmri einni og hálfri milljón hærri leigugreiðsla. Stefnandi telur ljóst að honum verði ekki gert að vera bundinn við svo ósanngjarnan samning, sbr. 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Þá verði að horfa til þess í þessu sambandi að þegar stefndi yfirtók leigusamninginn h afi hann einnig tekið yfir lán sem hafi verið yfir 950.000 Bandaríkjadölum, en stefnandi hafi ekki nákvæma tölu lánanna eða hver greiðslubyrði var af þeim á leigutímanum. Yfirtakan sé byggð á 9. gr. leigusamningsins frá 2006 og hafi stefnandi og forveri ha ns, Sæmundur Þórðarson, alltaf litið svo á að yfirtaka og greiðsla umræddra lána hafi verið hluti af leigufjárhæð og leigufjárhæðin verði að hækka í samræmi við þá fjárhæð sem stefndi þurfi ekki lengur að greiða vegna áhvílandi lána. Í stefnu málsins skora r stefnandi á stefnda að leggja fram yfirlit vegna greiðslu þeirra lána sem hvíldu á stöðinni en stefnandi geri ráð fyrir að árleg greiðsla af lánum hafi verið um það bil 10.000.000 kr. sem ætti að bætast við árlega leigufjárhæð en hlutur stefnanda í þeirr i fjárhæð væri 60% í samræmi við eignarhlut, eða a.m.k. 6.000.000. kr. til viðbótar við þá leigufjárhæð, sem eðlilegt sé að áætla m.v. eðlilega hækkun verðlags, þ.e. rúmar 7.000.000 kr., eins og áður hefur verið rakið. Ætti því hlutur stefnanda í eðlilegri og sanngjarnri ársleigu að vera a.m.k. 13.000.000 kr. í stað þeirra tæpu 5.000.000. kr. sem stefndi greiddi. Þá telur stefnandi að 2. gr. leigusamningsins, um aðgang að fjörunni, sé ekki hluti af samkomulagi milli aðila. Í raun hafi verið um samkomulag m illi Sæmundar Þórðarsonar og fyrri eigenda Minni - Vatnsleysu að ræða, sem sé ekki sjálfkrafa framseljanlegt enda þurfi stefnandi ekki að þola að hver sem er gangi inn í slíkt samkomulag. Auk þess hljóti slíkt samkomulag alltaf að vera háð umgengni, og öðrum þáttum, sem landeigandi eigi ekki að þurfa að þola án takmarkana um ókomna tíð. 9 Þessu til viðbótar er ljóst af leigusamningi að framlenging hans er háð því að um sömu forsendur sé að ræða, en umrætt ákvæði samningsins er engu að síður talsvert óskýrt. Af öllu ofangreindu er þó augljóst að forsendur samningssambands aðila hefur breyst verulega á leigutímanum varðandi leigufjárhæð og eignarhald. Þá segir stefnandi að ekki hafi verið tekið tillit til annarra þátta sem geti haft áhrif á leiguverðið til hækkun ar, s.s. vegna rekstrarafkomu stefnda. Þessu til stuðnings vísar stefnandi til ársreikninga stefnda vegna ársins 2016 en þar komi fram að rekstrartekjur áranna 2015 og 2016 hafi verið um 2,7 milljarðar hvort ár og hagnaður um 112 milljónir árið 2016 en 166 milljónir 2015. Af þessum tölum sé ljóst að rekstargrundvöllur stefnda sé mjög traustur en samkvæmt ársreikningi stefnda vegna ársins 2007 hafi tap stefnda verið um 100 milljónir árið 2006 og rétt rúmar 60 milljónir árið 2007. Það sé ljóst af þessum tölum að þær forsendur sem lágu fyrir árið 2006 hafi gjörbreyst ellefu árum síðar. Einnig verði að líta til stöðu aðila en stefndi sé umfangsmikið fiskeldisfyrirtæki sem að auki sé í 100% eigu eins stærsta útvegsfyrirtækis landsins. Stefnandi sé hins vegar að mestu í eigu Sæmundar Þórðarsonar sem hafi í góðri trú treyst stefnda til þess að stunda sanngjörn viðskipti og treyst því m.a. að útreikningur leigugreiðslna, sem hafi verið í höndum stefnda, væri réttur út frá ákvæðum samningsins. Þrátt fyrir langlífi og hreysti Sæmundar verði ekki horft framhjá þeirri staðreynd að hann sé fæddur árið 1927 og verði að taka mið af því við mat á stöðu aðila. Um lagarök vísar stefnandi til meginreglna kröfuréttar og samningaréttar, auk laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, einkum 36. gr. Þá vísar stefnandi til laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 og með lögjöfnun til húsaleigulaga nr. 36/1994. Krafa um viðurkenningardóm byggist á 2. mgr. 25. gr. laga um meðferð einkamála nr. 91/1991. Krafan um málskostn að styðst við 130. gr. laga og 131. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. III. Stefndi byggir á því að ótvíræð og skýr ákvæði séu í samningi um skuldbindingu til áframhaldandi útleigu vegna starfsemi fiskeldisstöðvarinnar. Ekki verði séð af framlög ðum gögnum málsins að stefndi hafi vanefnt skuldbindingar sínar samkvæmt samningi um leigu á fiskeldisstöðinni og að leigugreiðslur hafi verið inntar af hendi til leigusala sem hér greinir: 10 Ákvæði leigusamningsins kveði á um að heildarleiga skuli vera 6 milljónir króna miðað við gengi 1. október 2002 til helminga á Bandaríkjadal og evru, og taka breytingum til hækkunar á eins árs fresti, í fyrsta sinn 1. október 2006. Ákvæði þetta hafi verið skýrt þannig af báðum aðilum að það tryggi að leiga verði aldrei lægri en 6 milljónir króna, sem sé grunntala leigu í samningnum. Við uppgjör hafi verið ítrekað farið yfir þetta með stefnanda og jafnframt hafi fyrri lögmaður hans leitað eftir og fengið sun durliðun útreiknings leigu. Lögmenn og endurskoðendur leigutaka og leigusala hafi yfirfarið útreikninga á leigugreiðslum, m.a. við gerð ársuppgjörs, og ekki gert við þá athugasemdir. Málatilbúnaður stefnanda um vanefndir stefnda fái því engan veginn staðis t skoðun. Útreikningum stefnanda í stefnu sé því öllum mótmælt sem röngum. Stefndi byggir sýknukröfu sína jafnframt á því að hin umþrætta hugmynd um greiðslu hærri leigu á þeim grundvelli að áhvílandi veðskuldir séu upp greiddar fái engan veginn staðist. Þegar lífmassinn hafi verið keyptur af fyrri eiganda fiskeldisins hafi kaupverð verið miðað við að áhvílandi veðskuldir yrðu greiddar af kaupanda. Samkomulag hafi verið gert við lánveitanda um yfirtöku þessara lána, en í leigusamningi hafi það verið gert a ð skilyrði fyrir framlengingu leigusamningsins að þessi áhvílandi veðlán yrðu greidd. Þau hafi fyrir löngu verið að fullu greidd. Sæmundi Þórðarsyni, fyrirsvarsmanni stefnanda, hafi verið tilkynnt það munnlega haustið 2015 og honum sent veðbókarvottorð, da gsett 22. desember 2015, þar sem fram komi að ekkert væri áhvílandi á eigninni. Stefndi telur hugmynd stefnanda um að einhvers konar sanngirnissjónarmið ættu að leiða til þess að leiga hefði átt að vera hærri vera undarlega. Þessi samningur hafi verið ger ður af báðum aðilum, en lögmaður stefnanda, sem þá hafi verið Kjartan Reynir Ólafsson lögmaður, hafi lagt fram drög að honum. Samningsaðilum hafi verið ljóst að leiga væri ákvörðuð með skýrri verðtryggingu. Þannig hafi verið tryggt að nokkur tenging væri v ið rekstur fiskeldisins, þar sem allar tekjur þess væru í erlendri mynt. Hins vegar hafi aldrei komið til greina að leigusali ætti að fá beina hlutdeild í rekstrarafkomu félagsins. Einnig byggir stefndi á því að stefnandi hafi ekki haft uppi neinar athuga semdir vegna fjárhæðar leigugreiðslna fyrr en nú. Honum hafi verið gerð grein fyrir útreikningi á hverjum gjalddaga og fyrirsvarsmaður stefnanda móttekið greiðslurnar án nokkurra athugasemda. Hafi hann talið að eitthvað væri ógreitt af leigufjárhæð hafi ho num borið að hafa uppi mótmæli án tafar. Sú krafa sé því, hafi hún einhvern tímann verið lögmæt, fallin niður fyrir tómlætis sakir. Þá telur stefndi þau rök stefnanda að fjárhæð leigugreiðslu hafi verið röng vera langsótt. Þegar uppgjör hafi farið fram á ári hverju, annars vegar til fyrirsvarsmanns stefnanda og hins vegar til fyrri sameigenda hans, hafi engar athugasemdir komið fram í þá veru að rangt væri reiknað eða að rangur skilningur væri lagður í ákvæði samningsins um greiðslu. Enn fremur liggi fyri r að lögmaður stefnanda hafi óskað eftir því í bréfi 20. apríl 2012 að fá sundurliðun á leigugreiðslum frá 1. október 2006 til 1. október 2011. Þessi sundurliðun hafi verið send Kjartani Reyni Ólafssyni lögmanni í bréfi 3. maí 2012. Engar athugasemdir haf i borist vegna leigufjárhæðar. Jafnvel þótt svo ólíkleg niðurstaða fengist, að rangt hefði verið reiknað, sé ljóst að ekki yrði á því byggt við ákvörðun dóms í þessu máli vegna tómlætisáhrifa. Engin mótmæli hafi borist við útreikning eða fjárhæðir, hvorki frá Sæmundi Þórðarsyni, Skúla Þorvaldssyni, Katrínu Þorvaldsdóttur né Geirlaugu Þorvaldsdóttur. Stefndi telur engum vafa undirorpið að aðild allra fyrri sameigenda stefnanda hefði þurft að koma til við málshöfðun þessa, ef ekki hefðu komið til kaup stefn da á hlutum þeirra. Ekkert liggi fyrir í máli þessu sem gefi vísbendingu um að slík samstaða hefði skapast með eigendum. Þvert á móti sé salan ákaflega sterk vísbending um að slík samstaða hefði ekki náðst. Stefndi telur að þessi aðildarskortur leiði til s ýknu. Þá telur stefndi að sú málsástæða stefnanda, að hann hafi verið beittur aðferðum sem falli undir ákvæði 36. gr. samningalaga, sé í senn röng og ósæmileg. Það sé fremur dapurlegt að sjá því haldið fram að 36. gr. samningalaga eigi við um samningssamb 11 r ekki horft framhjá þeirri staðreynd að hann er fæddur árið 1927 og verður að taka mið af því við mat á stöðu samskiptum aðila sýnt það að hann sé vel bæ r um að leggja mat á aðstæður allar. Hann hafi að auki notið lögmannsaðstoðar í öllum samskiptum hans við stefnda. Sameigendur hans hafi verið einstaklingar sem séu flestum hnútum kunnugir í viðskiptalífinu. Við gerð samningsins hafi það fólk einnig haft l ögmenn sér til fulltingis. Endurskoðendur stefnanda, sem hafi annast ársuppgjör stefnanda, hafi ekki gert neinar athugasemdir við fjárhæð leigu. Ef litið sé til þeirrar staðreyndar að stefnandi er starfandi einkahlutafélag sé vandséð hvernig málsástæðan um misneytingu geti átt við. Um lagarök vísar stefndi til almennra meginreglna samninga - og kröfuréttar. Málskostnaðarkrafa stefnda byggist á 129. gr., sbr. 130. gr., laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála, með síðari breytingum . IV. Í máli þessu krefst ste fnandi þess að viðurkennt verði að leigusamningi um fiskeldisstöð, sem gerður var í apríl 2006 við Bleikjueldi ehf., síðar Íslandsbleikju ehf., nú Samherji fiskeldi ehf., hafi lokið 30. september 2017 og að ekki sé í gildi leigusamningur milli aðila. Til v ara er þess krafist að leigusamningurinn verði ógiltur. Stefnandi byggir á því að stefndi hafi ekki uppfyllt skilyrði til þess að leigusamningurinn framlengdist en verði ekki fallist á það heldur stefnandi því fram að forsendur séu brostnar fyrir áframhal dandi leigusamningi þar sem leigutakinn, sem var upphaflega Bleikjueldi ehf. en er nú stefndi Samherji fiskeldi ehf., sé nú eigandi að 40% hlut í fiskeldisstöðinni á móti stefnanda, sbr. afsal, dags. 9. júní 2017. Jafnframt byggir stefndi á því að ógilda b eri samninginn samkvæmt 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga. Umræddur leigusamningur var tímabundinn til 30. september 2017 en við lok leigutíma átti leigutaki leigurétt að hinu leigða til tíu ára á sömu forsendum og áður, enda hefði hann að fullu efnt skyldur sínar samkvæmt samningnum, þ.e. að áhvílandi veðlán yrðu greidd að fullu og að leigugreiðslur væru ekki í vanskilum. Fyrir liggur að áhvílandi lán voru greidd löngu fyrir lok leigusamningsins og að eignin var orðin veð bandalaus. Þá hefur stefnandi ekki sýnt fram á að leigugreiðslur hafi verið vangoldnar. Stefndi og forverar hans hafa í gegnum árin ávallt innt af hendi leigugreiðslur og hefur stefnandi aldrei gert athugasemdir við það hvernig leigugreiðslur væru reiknaða r út og fjárhæðir þeirra. Meðal annars óskaði lögmaður stefnanda eftir því á árinu 2012 að fá sundurliðun leigugreiðslna og fékk stefnandi hana með sundurliðuðum útreikningum frá árinu 2006 en stefnandi hreyfði aldrei athugasemdum við þeim. Að þessu virtu og samkvæmt skýru ákvæði leigusamningsins átti stefndi rétt á því að leigusamningurinn framlengdist, m.a. hvað varðar 2. gr. leigusamningsins um aðgang að fjörunni. Aðalkröfu stefnanda um að viðurkennt verði að leigusamningum hafi lokið 30. september 2017 og að ekki sé í gildi samningur milli aðila um fiskeldisstöðina er því hafnað. Málsaðilar eiga umrædda fiskeldisstöð í sérstakri sameign en eins og áður segir eignaðist stefndi 40% hlut í fiskeldisstöðinni, ásamt hlutdeild í lóðarréttindum og mannvir kjum er stöðinni tilheyra, með afsali 9. júní 2017. Stefnandi á 60% hlut í fiskeldisstöðinni og því verður ekki séð að þetta eignarhald geri honum erfitt fyrir að halda fram rétti sínum í leigusambandi aðila og komi upp ágreiningur milli aðila getur stefna ndi fengið leyst úr honum fyrir dómi. Þá verður ekki séð hvernig ákvæði fjöleignarhúsalaga um framkvæmdir og ákvarðanir sem krefjist aukins meirihluta eða samþykkis allra hafi þýðingu varðandi leigusamband aðila. Fiskeldisstöðin verður áfram í sérstakri sa meign aðila þótt fallist yrði á kröfur stefnanda í máli þessu varðandi leigusamninginn. Stefnandi getur ekki heldur borið fyrir sig meginreglu kröfuréttar um að maður geti ekki átt kröfu á hendur sjálfum sér þar sem ekki hefur orðið algjör samruni réttar o g skyldu samkvæmt leigusamningum. Í umræddum leigusamningi var ákvæði um fjárhæð leigu og við hvað hún skyldi miðast. Það er meginregla í íslenskum rétti að samninga skuli halda. Stefnandi hefur ekki sýnt fram á að ákvæði leigusamningsins sé svo ósanngjar nt að 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda 12 löggerninga geti átt við eða að forsendur séu brostnar fyrir leigusamningnum. Stefnandi naut aðstoðar lögmanns við gerð leigusamningsins og það var ljóst samkvæmt samningnum að hann var til lan gs tíma. Stefnanda var í lófa lagið að kveða á um í leigusamningnum að leigugreiðslur myndu taka breytingum með öðrum hætti, en hann gerði það ekki. Þá er í leigusamningnum ákvæði um gagnkvæman uppsagnarfrest á framlengingartíma samningsins. Það á sér enga stoð í leigusamningnum eða öðrum gögnum að leigugreiðslur ættu að hækka í samræmi við þá fjárhæð sem stefndi hefur ekki lengur greitt vegna áhvílandi lána. Leigugreiðslur voru heldur á engan hátt bundnar við rekstrarafkomu stefnda. Stefnandi er einkahluta félag og hefur notið aðstoðar lögmanna og endurskoðenda og er því hafnað að staða aðila sé með þeim hætti að efni séu til að ógilda leigusamninginn. Samkvæmt öllu framansögðu er hafnað málsástæðum stefnanda um að brostnar séu forsendur fyrir leigusamningi aðila eða að ástæður séu til þess að ógilda leigusamning aðila á grundvelli 36. gr. laga nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, eða annarra ákvæða laganna. Stefndi er því sýkn af kröfum stefnanda. Eftir þessum úrslitum og með vísan til 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, og með hliðsjón af úrskurði dómsins um frávísunarkröfu stefnda, ber stefnanda að greiða stefnda málskostnað sem er hæfilega ákveðinn 700.000 krónur. Dóm þennan kveður upp Sandra Baldvinsdóttir héraðsdómari. D ó m s o r ð: Stefndi, Samherji fiskeldi ehf., er sýkn af kröfum stefnanda, STV ehf. Stefnandi greiði stefnda 700.000 krónur í málskostnað.