LANDSRÉTTUR Dómur föstudaginn 7. júní 2019. Mál nr. 884/2018: Byggingarsamvinnufélagið Samtök aldraðra (Jón Bjarni Kristjánsson lögmaður) gegn dánarbúi Soffíu Björgúlfsdóttur (Jóhannes Stefán Ólafsson lögmaður) og gagnsök Lykilorð Byggingarsamvinnufélög. Fjöleignarhús. Kvöð. Eignarréttur. Útdráttur Dánarbú S krafðist viðurkenningar á því að 12. gr. samþykkta B um ótímabundna takmörkun á ákvörðun söluverðs íbúðar í húsi sem B hafði reist væri ekki skuldbindandi fyrir búið við sölu íbúðarinnar og að dánarbú inu væri heimilt að selja íbúðina á markaðsverði. Landsréttur vísaði til þess að með dómi Hæstaréttar 6. febrúar 2003 í máli nr. 400/2002 hefði verið kveðið á um að áskilnaði 17. gr. þágildandi samþykkta B um ákvörðun söluverðs yrði ekki að liðnum fimm áru m frá lóðaúthlutun beitt gagnvart öðrum en þeim sem skýrlega hefðu gengist undir þá skuldbindingu sem í henni fælist. B hefði ekki bent á atvik sem gæti leitt til þess að fordæmi þetta ætti ekki við í tilfelli dánarbús S. Var niðurstaða hins áfrýjaða dóms um að ákvæði 12. gr. samþykkta B væri ekki skuldbindandi fyrir dánarbú S staðfest. Einnig krafðist dánarbú S viðurkenningar á því að B væri óheimilt að innheimta 1% gjald af endursöluverði umræddrar íbúðar og að ákvæði c - liðar 5. gr. samþykkta B væri óskul dbindandi fyrir dánarbúið. Landsréttur lagði til grundvallar að S hefði verið félagsmaður í B og að ákvæðið mælti fyrir um gjald sem samræmdist lögmæltum tilgangi B og væri hóflega ákvarðað . Var B sýknaður af þessari kröfu dánarbús S. Loks staðfesti Landsr éttur þá niðurstöðu hins áfrýjaða dóms að sýkna B af kröfu dánarbús S um ógildingu á kvöð í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu um að umrædd íbúð yrði hvorki selt né afhent til afnota öðrum en þeim sem væru félagsmenn í B. Dómur Landsréttar Mál þetta dæma l andsréttardómararnir Davíð Þór Björgvinsson, Jóhannes Sigurðsson og Þorgeir Ingi Njálsson. Málsmeðferð og dómkröfur aðila 1 Aðalá frýj andi skaut málinu til Landsréttar 3. desember 2018. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 9. nóvember 2018 í málinu nr. E - 1111 /201 7 . 2 2 Aðaláfrýjandi krefst aðallega frávísunar málsins frá héraðsdómi en til vara sýknu af öllum kröfum gagnáfrýjanda. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti. 3 Gagnáfrýjandi áfrýjaði héraðsdómi fyrir sitt leyti 15. febrúar 2019. Hann gerir eftirfarandi aðalkröfur: Í fyrsta lagi að v iðurkennt verði með dómi að eftirfarandi ákvæði í 12. gr. samþykkta aðaláfrýjanda : ,,Söluverð íbúðar má aldrei vera hærra en kostnaðarverð hennar, að viðbættri verðhækkun samkvæmt vísitölu byggingarkostnaða r, en að frádreginni hæfilegri fyrningu samkvæmt mati fyrir gagnáfrýjanda við sölu íbúðar nr. 0202, Bólstaðarhlíð 45, fastanúmer 201 - 3108, Reykjavík, og að gagnáfrýjanda sé he imilt að selja fasteignina á markaðsverði. Í öðru lagi að v iðurkennt verði að aðaláfrýjanda sé óheimilt að innheimta 1% gjald af endursöluverði íbúðar nr. 0202, Bólstaðarhlíð 45, fastanúmer 201 - 3108, Reykjavík, og að ákvæði c - liðar 5. gr. samþykkta aðaláfr ýjanda sé óskuldbindandi fyrir gagnáfrýjanda. Í þriðja lagi að kvöð í eignaskiptayfirlýsingu, dags. 19. desember 1986, fyrir Bólstaðarhlíð 45, sem þinglýst er á íbúð nr. 0202, Bólstaðarhlíð 45, fastanúmer 201 - 3108, Reykjavík, þess efnis að íbúðin verði hvo rki seld né afhent til afnota öðrum en þeim sem eru félagar í Samtökum aldraðra, verði dæmd ógild. Þá krefst gagnáfrýjandi málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti. Til vara krefst gagnáfrýjandi staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Lan dsrétti. Niðurstaða 4 Atvikum málsins og málsástæðum aðila er lýst í héraðsdó mi. Eins og þar kemur fram festu hjónin Soffía Björgúlfsdóttir og Jóhannes Stefánsson kaup á íbúð nr. 0202 í fjöleignarhúsi að Bólstaðar hlíð 45 í Reykjavík á árinu 1991 . Húsið hafði verið reist af aðaláfrýjanda um það bil fimm árum áður. Jóhannes lést 20. mars 1995 og fékk Soffía leyfi til setu í óskiptu búi eftir hann 23. júní sama ár. Hún lést 2. september 2016 og 2. desember sama ár fengu erfingjar hennar leyfi til ei nkaskipta á dánarbúinu. Höfðaði gagnáfrýjandi mál þetta á hendur aðal áf rýjanda 30. mars 2017 og gerði þær kröfur sem að framan greinir. Með hinum áfrýjaða dómi var fallist á fyrstu tvær dómkröfurnar en aðal áfrýjandi sýknaður af þeirri þriðju. 5 Aðalá frýjand i byggir aðalkröfu sína meðal annars á því að það varði frávísun má lsins að fyrirsvarsmanns gagnáfrýjanda hafi ekki v erið getið í héraðsdómsstefnu svo sem skylt sé , sbr. b - lið 1. mgr. 80. gr. laga n r. 91/1991 um meðferð einkamála. Slíkur annmarki getur ekk i leitt til frávísunar málsins, sbr. dóm Hæstaréttar 6. nóvember 2014 í máli nr. 244/2014. Þá er fallist á þ á niðurstöðu héraðsdóms í úrskurði hans 13. október 2017 að frávísun v erði ekki reist á því að gagnáfrýjanda skorti lögvarða hagsmuni til að fá ley s t úr kröfum sínum. Þá eru ekki slíkir annmarkar á kröfugerð gagnáfrýjanda að frávísun varði. V erður frávísunarkröfu aðal áfrýjanda því hafnað. 6 Eins og greinir í hinum áfrýjaða dómi er aðal áfrýjandi byggingarsamvinnufélag og um hann gilda lög nr. 153/1998. Í upphafi 1. gr. laganna kemur fram sá megintilgangur 3 slíkra félaga að reisa íbúðarhús fyrir félagsmenn sína til eigin afnota á sem hagkvæmastan hátt ásamt öðrum byggingum sem teljast vera í eðlilegum tengslum við íbúðarhúsnæðið. Í 12. gr. samþykkta aðal áf rýjanda, sem staðfestar voru af hefur íbúð að tilhlutan félagsins, má ekki selja íbúð nema stjórnin hafi áður hafnað forkaupsrétti af hálfu félagsins. Söluverð íbúðar má a ldrei vera hærra en kostnaðarverð hennar, að viðbættri verðhækkun samkvæmt vísitölu byggingarkostnaðar, en að frádreginni hæfilegri fyrningu samkvæmt mati dómkvaddra matsmanna, hversu oft sem eigendaskipti verða. Stjórn félagsins setur nánari reglur um útr eikning kostnaðarverðs. Neyti stjórnin eigi forkaupsréttar er félagsmanni og eiganda íbúðar eða erfingja, heimilt að selja íbúð. Enginn getur þó eignast íbúð í húsum félagsins nema vera félagsmaður, greiða árgjöld til félagsins og fullnægja að öðru leyti þ eim skilyrðum sem sett eru í samþykktum þessum. Sölu íbúðar og tilboðsfrest skal auglýsa með áberandi hætti í fréttabréfi félagsins. Sala er háð samþykki stjórnar og skal bindandi kauptilboðum raðað í samræmi við lengd félagsaðildar tilboðsgjafa og tilboðs fjárhæð . sambærileg 17. gr. eldri samþykkta aðal áfrýjanda sem staðfestar voru af félagsmálaráðuneytinu 10. júní 1981 og 12. gr. núgildandi samþykkta sem ráðuneytið staðfesti 28. mars 2017. 7 Þá segir í 1. mgr. 6. gr. laga nr. 153/1998 að ákveðið skuli í samþykktum byggingarsamvinnufélags að enginn sem fengið hafi íbúð fyrir tilhlutan félagsins megi selja hana fyrstu fimm árin frá lóðarúthlutun nema stjórn þess hafi áður fallið frá forkaupsrétti, enda hafi lokauppgjör farið fram . Óháð því hversu oft eigendaskipti kunni að verða megi söluverð íbúðar á fimm ára tímabilinu aldrei vera hærra en kostnaðarverð hennar að viðbættri verðhækkun samkvæmt vísitölu byggingarkostnaðar, en að frádreginni hæfilegri fyrningu að mati dómkvaddra ma nna. Í 2. mgr. greinarinnar segir síðan að neyti stjórn byggingarsamvinnufélags ekki forkaupsréttar sé eiganda heimilt að selja eignina hverjum þeim manni sem félagsstjórn samþykkir, en þó verði kaupandi að gerast félagi í byggingarsamvinnufélaginu og hlít a samþykktum þess. 8 Ágreiningur kom á sínum tíma upp milli aðal áfrýjanda og eigenda nokkurra íbúða í húsum sem hann hafði reist um hvort ákvæði samþykkta hans um ótímabundna takmörkun á ákvörðun söluverðs íbúða væri skuldbindandi við sölu eignar að liðnum f imm árum frá lóðarúthlutun eða hvort selja mætti eign á markaðsvirði óháð kvöðum í samþykktum aðal áfrýjanda þar um. Með dómi Hæstaréttar 6. febrúar 2003 í máli nr. 400/2002 var kveðið á um að áskilnaði í 17. gr. þágildandi samþykkta aðal áfrýjanda um ákvörð un söluverðs, en greinin er um það sem máli skiptir við úrlausn þessa máls sambærileg 12. gr. núgildandi samþykkta frá árinu 2017 og eldri samþykkta frá árinu 2006, yrði ekki að liðnum fimm árum frá lóðarúthlutun beitt gagnvart öðrum en þeim sem skýrlega h efðu gengist undir þá skuldbindingu sem í henni fælist , en henni hafði ekki verið þinglýst á íbúðina sem um ræddi í málinu. Var aðal áfrýjandi látinn bera 4 halla af því að hafa ekki farið eftir eigin samþykktum um inngöngu íbúðareiganda að Aflagranda 40 í fé lagið en ekki nægði að viðkomandi hefði litið á sig sem félagsmann eða verið kunnugt um það skilyrði í samþykktum aðal áfrýjanda að eigendur íbúða á vegum hans yrðu að vera félagsmenn og því borið að kynna sér samþykktirnar. Í málinu hafði aðal áfrýjanda ekk i tekist að sanna að viðkomandi félagsma nni hef ði við inngöngu sína í félagið verið kunnugt um efni þágild andi 17. gr. samþykkta þess umfram það sem fram kom í tilgreindri yfirlýsingu hans 5. febrúar 1990. Gæti félagsmaðurinn því ekki hafa verið bundinn kv öðinni og erfingjum hans því óskylt að hlíta þeirri takmörkun á ákvörðun söluverðs sem fælist í 17. gr. samþykktanna. 9 Af hálfu aðal áfrýjanda hefur ekki verið bent á atvik sem leitt geti til þess að fordæmi þetta eigi ekki við í tilviki gagnáfrýjanda . Að þessu gættu en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms, sbr. enn fremur dóm Hæstaréttar 9. nóvember 2017 í máli nr. 20/2017, verður staðfest niðurstaða hans um fyr stu dómkröfu gagnáfrýjanda samkvæmt héraðsdómsstefnu og að teknu tilliti til þess að um ákvörðun söluverðs samkvæmt samþykktum aðaláfrýjanda fer nú eftir 12. gr. samþykkta sem öðluðust gildi 28. mars 2017, fimm dögum eftir að stefnan var gefin út . 10 Svo sem fram er komið snýr önnur dómkrafa gagnáfrýjanda samkvæmt héraðsdómsstefnu að c - lið 5. gr. samþykkta aðal áfrýjanda þar sem mælt er fyrir um að félagið skuli meðal annars af la sér fjár með gjaldi sem nemi allt að 1% af endursöluv erði íbúða og að kaupandi greiði það. 11 Leggja verður til grundvallar við úrlausn málsins að Soffía heitin Björgúlfsdóttir hafi litið svo á að hún væri félagsmaður í aðaláfrýjanda. Af framangreindum dómi Hæstaréttar frá 6. febrúar 2003 er ljóst að það eitt nægði ekki til að félagsmaður teldist skuldbundinn til að hlíta þeirri kvöð á ákvörðun söluverðs sem mælt var fyrir um í 17. gr. þágildandi samþykkta aðaláfrýjanda, heldur yrði hann að gangast skriflega undir hana í samræmi við 3. gr. þeirra en samkvæmt greininni skyldi hver félagsmaður við inngöngu í félagið skrifa undir skuldbindingu um að hann væri háður sa mþykktum þess eins og þær væru eða yrðu á hverjum tíma. Má af dóminum ráða að þessar ströngu kröfur komi til af því að í kvöðinni felist að mati Hæstaréttar víðtækari skerðing á eignarrétti en boðin er í 6. gr. laga nr. 153/1998, sbr. 72. gr. stjórnarskrár innar. Framangreint ákvæði c - liðar 5. gr. samþykkta aðaláfrýjanda snýr að skuldbindingu sem kaupandi íbúðar þarf að gangast undir gagnvart aðaláfrýjanda. Mælir ákvæðið fyrir um gjald sem samrýmist lögmæltum tilgangi aðaláfrýjanda og er hóflega ákvarðað. St anda því ekki rök til þess að aðaláfrýjanda sé vegna hagsmuna gagnáfrýjanda óheimilt að innheimta 1% gjald samkvæmt samþykktum félagsins af aðilum sem kaupa íbúð og ganga í félagið . Verður aðal áfrýjandi því sýknaður af þessari kröfu. 12 Með vísan til forsendn a héraðsdóms er staðfest niðurstaða hans um sýknu aðaláfrýjanda af kröfu gagnáfrýjanda um ógildingu á fyrrgreindri kvöð í 5 eignaskiptayfirlýsingu 19. desember 1986 fyrir fjöleignarhúsið Bólstaðarhlíð 45 í Reykjavík. 13 Samkvæmt öllu framansögðu er aðaláfrýjand i sýknaður af kröfu sem lýtur að innheimtu 1% gjalds af endursöluverði íbúðar gagnáfrýjanda en hinn áfrýjaði dómur staðfestur að öðru leyti, þar á meðal um málskostnað. 14 Málskostnaður fyrir Landsrétti fellur niður. Dómsorð: Aðaláfrýjandi, Byggingarsamvinnuf élagið Samtök aldraðra, er sýkn af kröfu gagnáfrýjanda, dánarbús Soffíu Björgúlfsdóttur, um að viðurkennt verði með dómi að aðaláfrýjanda sé óheimilt að innheimta 1% gjald af endursöluverði íbúðar nr. 0202 í fjöleignarhúsinu Bólstaðarhlíð 45 í Reykjavík. H inn áfrýjaði dómur skal að öðru leyti vera óraskaður. Málskostnaður fyrir Landsrétti fellur niður. Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur frá 9. nóvember 2018 Mál þetta, sem dómtekið var að lokinni aðalmeðferð þess þann 2. október sl., er höfðað af dánarbúi Soffíu Björgúlfsdóttur, Hringbraut 50, Reykjavík, með stefnu birtri 30. mars 2017, á hendur Byggingarsamvinnufélaginu Samtökum aldraðra, Síðumúla 29, Reykjavík. Stefnandi gerir í málinu eftirfarandi dómkröfur: Að viðurkennt verði með dómi að eftirfarandi ákvæði má aldrei vera hærra en kostnaðarverð hennar, að viðbættri verðhækkun samkvæmt vísitölu byggingarkostnaðar, en að frádreginni hæfilegri fyrningu samkvæmt mati dómkvaddra matsmanna, hversu oft sem eigendaskipti 45, fastanúmer 201 - 3108, Reykjavík, og að stefnanda sé heimilt að selja fasteignina á markaðsverði. Að viðurkennt verði með dómi að stefnda sé óheimilt að innheimta 1% gjald af endursöluverði íbúðar nr. 0202, Bólstaðarhlíð 45, fastanúmer 201 - 3108, Reykjavík, og að ákvæði c - liðar 5. gr. samþykkta stefnda sé óskuldbindandi fyrir stefnanda. Að kvöð í eignaskiptayfirlýsingu, dags. 19. desember 1986, fyrir Bólstaðarhlíð 45, R eykjavík, sem þinglýst er á íbúð nr. 0202, Bólstaðarhlíð 45, fastanúmer 201 - 3108, Reykjavík, þess efnis að íbúðin verði hvorki seld né afhent til afnota öðrum en þeim sem eru félagar í Samtökum aldraðra, verði dæmd ógild. Í öllum tilvikum er krafist máls kostnaðar auk virðisaukaskatts úr hendi stefnda. Stefndi krefst sýknu af öllum kröfum stefnanda og málskostnaðar úr hans hendi að teknu tilliti til virðisaukaskatts. Geta ber þess að frávísunarkröfum stefnda í málinu var hrundið í úrskurði 13. október 2017 og koma þær því ekki til frekari umfjöllunar við efnismeðferð málsins. Ágreiningsefni og málsatvik. Stefndi er byggingarsamvinnufélag og starfar nú sem slíkt á grundvelli laga nr. 153/1998. Tilgangur stefnda er meðal annars sá að byggja með sem hagkvæmus tum kjörum íbúðir eða íbúðarhús fyrir félagsmenn sína til eigin afnota, sbr. 2. gr. samþykkta stefnda frá 7. júní 2016, sem staðfestar voru af Velferðarráðuneytinu 28. mars 2017. Eldri samþykktir stefnda voru frá 16. mars 2006 og staðfestar af 6 félagsmálará ðuneytinu 3. apríl 2006, en þær eru samhljóða núverandi samþykktum að því marki sem hér reynir á. Félagsmenn í samtökunum geta þeir einstaklingar orðið sem eru fjárráða og hafa náð 50 ára aldri eigi þeir lögheimili í Reykjavík eða nágrenni, en þeir félagsm enn sem hafa náð 60 ára aldri geta fengið úthlutað nýrri íbúð eða keypt eldri íbúð sem reist er á vegum félagsins, sbr. 4., sbr. 3. gr. í samþykktum stefnda. Fyrir liggur í málinu að stefndi fékk lóð að Bólstaðarhlíð 45 í Reykjavík með lóðarleigusamningi, dags. 15. október 1985, og reisti þar íbúðablokk og er íbúðin sem málið varðar þar á annarri hæð. Í lóðarleigusamningnum sem þinglýst er á fasteignina er vísað til bráðabirgðasamkomulags stefnda, Reykjavíkurborgar og Ármannsfells hf. frá 31. desember 1983 og lóðin leigð samkvæmt því með þar tilgreindum skilmálum. Í 2. gr. bráðabirgðasamkomulagsins kemur fram að lóðin sé leigð til að byggja á henni söluíbúðir fyrir aldraða ásamt þjónusturými. Samkvæmt því hafi stefndi tekið að sér að selja félagsmönnum íbúð ir og sé ábyrgur fyrir fjármögnun byggingarinnar. Reykjavíkurborg hafi svo tekið að sér að úthluta lóð, greiða fyrir og reka þjónusturými í húsinu samkvæmt ákvæðum samkomulagsins. Í 11. gr. bráðabirgðasamkomulagsins er áskilið að einungis félagsmenn stefnd a geti keypt íbúðir og búið í þeim. Kveðið er á um forkaupsrétt stefnda að íbúðum í 12. gr. þess og þau tilfelli þegar Reykjavíkurborg skuli boðinn kaupréttur. Skyldi það gert ef stefndi nýtti ekki forkaupsrétt og eigandi gæti ekki selt íbúð á eðlilegu ver ði til kaupanda sem væri félagsmaður í stefnda. Reykjavíkurborg skyldi þá greiða fyrir íbúðina miðað við eðlilegt gangverð og greiðsluskilmála eins og tíðkuðust á fasteignamarkaði á þeim tíma. Með byggingarsamningi dags. 14. nóvember 1984 festi Sigurgeir G uðbjarnarson, félagi í byggingarsamvinnufélagi stefnda, kaup á íbúð þeirri nr. 0202 í Bólstaðarhlíð 45, sem deilt er um í málinu. Með eignaskiptayfirlýsingu, dags. 19. desember 1986, var eigninni síðan afsalað til Sigurgeirs, en samkvæmt yfirlýsingunni var kaupverðið að fullu greitt og nam það eins og þar greinir kostnaðarverði eru á íbúðinni að hún verður ekki seld né afhent til afnota öðrum en þeim sem orðnir eru 63 ára að aldri og - og forkaupsrétt stefnda að eigninni. Ekki er hér deilt um það að hið sama hafi einnig komið efnislega fram í byggingarsamningnum frá 14. nóvember 1984 . Í eignaskiptayfirlýsingunni kemur einnig fram að ef stefndi kysi að nýta sér ekki forkaupsrétt sinn þá gæti eigandi eignarinnar selt hana á eðlilegu verði til kaupanda, sem uppfyllti önnur skilyrði samkvæmt yfirlýsingunni. Þá skyldi miða við eðlilegt gangverð og greiðsluskilmála eins og tíðkuðust á þeim tíma. Fyrir liggur að framangreindum kvöðum var þinglýst á fasteignina, en stefnandi leggur áherslu á það að frekari kvaðir sé þó ekki að finna, hvorki í byggingarsamningi né í eignaskipta - yfirlýsingu, til dæmis ekki um hámarkssöluverð fasteignarinnar eða svonefnt matsverð stefnda. Þá hafi þar hvergi verið kveðið á um það að stefnda væri heimilt að innheimta 1% gjald af endursöluverði íbúðarinnar eða nokkurt annað gjald við endursölu hennar. Sigurgeir féll frá og rann íbúðin þá inn í dánarbú hans. Með afsali, dags. 5. apríl 1991, seldi skiptastjóri dánarbúsins Jóhannesi Stefánssyni og Soffíu Björgúlfsdóttur íbúðina. Kaupverð var samkvæmt afsalinu ákveðið 5.754.000 krónur, sem samsvaraði fasteignamati og var greitt við undirritun. Greinir málsaðila á um það hvort umrætt söluverð hafi tekið mið af matsverði stefnda eða markaðsverði, en það virðist ekki vera tilgreint í afsalinu. Stefnandi leggur áherslu á það að í afsali þessu hafi ekkert komið fram um kva ðir sem á eigninni hafi hvílt, nema þá að vísað hafi verið til lóðarsamnings nr. 41221/85, sem varði ekki neinar kvaðir sem komi þessu máli við. Stefndi leggur hins vegar áherslu á að í umræddu afsali komi fram að veðbókarvottorð hafi legið frammi við afsa l og að kaupendur hafi ekkert haft við það að athuga. Í veðbókarvottorðinu sé getið um kvaðir sem varði félagsaðild eigenda, lágmarksaldur kaupenda og forkaupsrétt stefnda, en Soffía og Jóhannes hafi bæði ritað undir afsalið. Stefnandi leggur áh erslu á að kaupendur, þau Soffía og Jóhannes, hafi hvorugt undirritað inntökubeiðni í Samtök aldraðra eða með nokkrum hætti undirgengist sérstaklega kvaðir sem varði hið svokallaða matsverð stefnda eða þess efnis að stefnda sé heimilt að krefjast 1% af söl uverði við endursölu íbúðarinnar. Hafi slíkum kvöðum aldrei verið þinglýst á fasteignina með nokkrum hætti. Stefnandi hafi fyrir málshöfðun skorað á stefnda að leggja fram slík skjöl, en stefndi ekki orðið við þeim áskorunum. Þá 7 byggi stefnandi á því að me ð framangreindu afsali hafi Soffía og Jóhannes keypt íbúðina á markaðsverði, sem samið hafi verið um við skiptastjóra dánarbús Sigurgeirs. Þann 6. febrúar 2003 hafi síðan verið kveðinn upp dómur í Hæstarétti Íslands í máli nr. 400/2002. Í því máli hafi d ánarbú stefnt Samtökum aldraðra til þess að þola viðurkenningarkröfu um að dánarbúinu væri heimilt að selja íbúð á Aflagranda 40 á markaðsverði. Af hálfu stefnanda er hér lögð áhersla á það að í umræddum dómi hafi verið viðurkennt að ákvæði í 17. gr. í þáv erandi samþykktum stefnda frá 1981, sem sé samhljóða því sem sé nú í 12. gr. samþykkta stefnda um takmörkun endursöluverðs fasteigna, væri óskuldbindandi fyrir dánarbúið. Niðurstaðan hafi byggt á því að engum kvöðum um takmörkun á söluverði fasteignarinnar hefði verið þinglýst á eignina. Í framhaldi hafi fyrirsvarsmenn stefnda gert tilraunir til þess að þinglýsa einhliða yfirlýsingum um kvaðir, meðal annars á íbúðir á Aflagranda 40 og í Bólstaðarhlíð 45 í Reykjavík, og þar á meðal á íbúð stefnanda, e n það hafi ekki náð fram að ganga. Fyrir liggur að eftir andlát Jóhannesar Stefánssonar, þann 20. mars 1995, fékk Soffía Björgúlfsdóttir leyfi til setu í óskiptu búi þeirra þann 23. júní 1995. Samkvæmt búsetuleyfinu var henni heimilað að færa eignarhlut Jó hannesar í framangreindri íbúð að Bólstaðarhlíð 45 yfir á sitt nafn, sem var gert og varð Soffía þá ein eigandi að íbúðinni. Eftir andlát Soffíu, 2. september 2016, var gefið út leyfi til einkaskipta á dánarbúinu, dags. 2. desember 2016, og lögmanni veitt umboð til að koma fram fyrir hönd erfingja við ráðstöfun eigna, en í kjölfarið ákváðu erfingjarnir að selja íbúðina. Af hálfu stefnanda er síðan eftirfarandi samskiptum við stefnda lýst þannig að lögmaður stefnanda hafi haft samband við stefnda fyrir hönd dánarbúsins og átt í samskiptum við formann stefnda og aðra starfsmenn hans. Hafi afstaða stefnanda verið sú að dánarbúið teldi heimilt að selja íbúðina á almennum markaði og á markaðsverði, meðal annars á grundvelli framangreinds dóms Hæstaréttar Íslands í máli nr. 400/2002. Hins vegar sé óumdeilt að stefndi eigi þinglýstan forkaupsrétt og sé því heimilt að ganga inn í samþykkt kauptilboð með sömu kjörum og um semjist við þriðja aðila. Stefndi hafi ekki fengist til að fallast á framangreint, en hafi alfar ið neitað að leggja fram gögn sem sýni fram á aðild þeirra Jóhannesar og Soffíu að samtökum stefnda, eða önnur gögn er sýnt gætu að þau hafi undirgengist hinar umdeildu kvaðir. Enn lýsir stefnandi því, að eftir að framangreindar viðræður málsaðila hafi str andað, þar sem stefndi hafi ekki fengist til þess að falla frá kröfu um matsverð sitt, hafi verið ákveðið að setja íbúðina á sölu hjá fasteignasölu og löggiltur fasteignasali fenginn til verksins. Þann 14. febrúar 2017 hafi borist kauptilboð í eignina að f járhæð 37.000.000 króna. Daginn eftir hafi stefnandi síðan gert gagntilboð, að fjárhæð 37.700.000 krónur, sem hafi verið samþykkt af hálfu tilboðsgjafa. Í ljósi þinglýsts forkaupsréttar stefnda þá hafi samtökunum verið boðið að nýta sér hann og ganga inn í umrætt kauptilboð. Stefndi hafi þá lýst því yfir að stefnandi hefði ekki rétt til að selja fasteignina á markaðsverði, heldur yrði hún einungis seld á matsverði samtakanna, í samræmi við 12. gr. samþykkta stefnda. Í bréfum, dags. 1. mars 2017 og 15. mars 2017, sem hafi meðal annars verið send til fasteignasalans frá formanni stefnda, þá hafi stefndi lýst því yfir að samtökin vildu nýta forkaupsrétt sinn, en þó ekki með þeim hætti að ganga inn í framangreint kauptilboð, með þeim kjörum sem samist hefði um, heldur á matsverði samtakanna, sem samkvæmt bréfinu væri 29.100.000 krónur. Þann 16. mars 2017 hafi síðan lögmaður stefnanda átt í tölvupóstsamskiptum við formann stefnda vegna framangreindra bréfa formannsins. Þar hafi því enn verið hafnað að stefndi gæti ákveðið kaupverðið á eigninni eftir eigin hentisemi og því lýst yfir að framangreindur dómur Hæstaréttar Íslands í máli nr. 400/2000 ætti hér við. Þá hafi þess enn verið krafist, að væri stefndi á öðru máli um fordæmisgildi umrædds dóms, þá skyldi það rök stutt af hálfu stefnda og að stefndi skyldi þá leggja fram einhver gögn sem sýndu fram á að önnur regla ætti að gilda í því máli sem hér væri til úrlausnar. Formaður stefnda hafi þá neitað að leggja fram slík gögn og lýst því yfir að mál þetta væri af öðru m meiði en þó neitað að útskýra hvernig það væri öðruvísi. Loks er fullyrt af hálfu stefnanda að formaður stefnda og aðrir starfsmenn hafi þá hringt í og sent bréf til tilboðsgjafa í íbúðina, til að tilkynna að tilboðið og kaupin í heild væru ólögmæt og ha fi hún þá afráðið að ganga út úr kaupunum 20. mars 2017. Hafi stefnandi þá ákveðið að ekki væri annar kostur í stöðunni en sá að höfða mál þetta á hendur stefnda til viðurkenningar á þeim réttindum sem stefnandi telji sig eiga. 8 Af hálfu stefnda er hér hins vegar lögð áhersla á það að eftir að Soffía féll frá í september 2016, þá hafi lögmaður stefnanda, fyrir hönd dánarbúsins, sett fram kröfur sem stefndi hafi ekki getað fallist á og telji sér ekki skylt að gera. Formaður stefnda hafi unnið ötullega að hags munum stefnda og félagsmanna síðan þá í þessu máli sem öðrum. Stefndi geri athugasemdir við að hafðar séu uppi í stefnu ætlaðar lýsingar á samtölum formanns við lögmanninn og um að formaðurinn hafi eyðilagt lögmæta sölu eða að hann þvingi fram ólögmæta hag smuni, en hvoru tveggja sé rangt og ósannað. Málsástæður og lagarök af hálfu stefnanda. Stefnanda sé heimilt að selja eignina á markaðsvirði og hann sé óbundinn af reglum í samþykktum stefnda um svokallað matsverð stefnda. Dómur Hæstaréttar Íslands í mál i nr. 400/2002 hafi fordæmisgildi í málinu enda málsatvik sambærileg að öllu leyti að því marki sem hér skipti máli. Í báðum tilvikum sé um að ræða aðila sem keypt hafi íbúðir í fasteignum sem byggðar hafi verið fyrir tilstilli stefnda. Þá sé í báðum tilvi kum um að ræða aðila sem aldrei hafi gengist undir þær kvaðir að þurfa að sæta takmörkun á eignarrétti sínum með tilliti til hins svokallaða matsverðs stefnda. Í hvorugu tilvikinu hafi kvöðum þessa efnis heldur verið þinglýst á viðkomandi eign. Í framangreindum dómi Hæstaréttar hafi komið fram að sá íbúðareigandi hafi litið á sig sem félagsmann í Samtökum aldraðra og alltaf greitt félagsgjöld til félagsins. Hins vegar hafi stefndi ekki getað lagt fram inntökubeiðni hennar í félagið eða önnur skjö l þar sem hún hefði sérstaklega undirgengist takmörkun á söluverði eignarinnar og það þó að samþykktir stefnda sjálfs gerðu ráð fyrir því að sérstök inntökubeiðni yrði undirrituð, sbr. þágildandi 3. gr. samþykktanna, en nú 4. gr. þeirra. Hið sama eigi við í þessu máli, en stefndi hafi ekki getað framvísað slíkum gögnum í bréfaskiptum sínum við lögmann stefnanda eða við þá fasteignasala sem að málinu hafa komið. Ljóst sé að fordæmi Hæstaréttar Íslands í máli nr. 400/2002 eigi við hér. Þar segi um þágildandi 17. ótímabundna takmörkun á ákvörðun söluverðs felur í sér víðtækari skerðingu á eignarrétti en boðin er í 6. gr. laga nr. 153/1998, sbr. 72. gr. stjó rnarskrárinnar, eins og henni var breytt með stjórnskipunarlögum nr. 97/1995. Engin viðhlítandi rök hafa verið færð fyrir því, að í lagaákvæðinu felist einungis lágmarksviðmiðun, og fær sú staðhæfing áfrýjanda enga stoð í lögskýringargögnum. Telja verður, að áskilnaði 17. gr. samþykktanna verði ekki að liðnum fimm árum frá lóðarúthlutun beitt gagnvart öðrum en þeim, sem skýrlega hafa gengist undir þá skuldbindingu, sem í henni felst. Þessari kvöð var ekki þinglýst á íbúðina og fram er komið, að Valgerður heitin gekk ekki í Samtök aldraðra á þann hátt, sem 3. gr. samþykktanna mælti fyrir um, og gekkst hún því ekki skriflega undir skuldbindingu um að hlíta kvöðinni . Áfrýjandi verður að bera halla af því að hafa ekki farið eftir eigin samþykktum gagnvart Valgerði og nægir ekki, að hún hafi litið á sig sem félagsmann eða verið kunnugt um það skilyrði í samþykktum áfrýjanda, að eigendur húsnæðis á vegum hans yrðu að vera félagsmenn, og því hafi henni borið að kynna sér samþykktirnar. Áfrýjanda hefur ekki tekist að sanna, að Valgerði hafi verið kunnugt um efni 17. gr. um ákvörðun söluverðs íbúðarinnar umfram það, sem fram kom í hinni þinglýstu yfirlýsingu, sem áður var nefnd, og því gat hún e kki verið bundin af kvöðinni, sbr. og 3. gr. Af því leiðir, að erfingjum hennar er við sölu íbúðarinnar óskylt að hlíta þeirri takmörkun á ákvörðun söluverðs, sem felst í 17. gr. samþykkta Ofangreindur auðkenndur texti úr dóminum sé aðalatr iðið hér. Dómurinn slái því föstu að ákvæðinu um takmörkun á söluverði fasteigna, sem byggðar hafi verið fyrir tilstilli stefnda, verði eingöngu beitt gagnvart þeim aðilum sem skýrlega hafi gengist undir þá skuldbindingu sérstaklega og skriflega. Stefndi h afi ekki getað framvísað neinum slíkum gögnum í málinu, hvorki hvað varði Soffíu Björgúlfsdóttur heitina né Jóhannes Stefánsson heitinn. Beri því með vísan til fordæmisins að fallast á kröfu stefnanda um viðurkenningu á því að hann sé óskuldbundinn af 12. gr. samþykkta stefnda og að honum sé heimilt að selja á markaðsverði, sbr. hér fyrstu dómkröfuna. Ekki hafi heldur neinum kvöðum um matsverð verið þinglýst á eignina. Þá hafi heldur engum kvöðum um 1% þóknun stefnda nokkru sinni verið þinglýst á eignina. Eina skjalið sem þau Soffía heitin og Jóhannes heitinn hafi undirritað í tengslum við kaupin sé afsalið frá 5. apríl 1991. Með afsalinu hafi þau 9 keypt eignina af dánarbúi Sigurgeirs Guðbjörnssonar heitins og þá ekki undirgengist neinar kvaðir sem varði söl uverð íbúðarinnar eða skyldu til þess að greiða stefnda 1% þóknun við endursölu. Í framangreindum dómi komi skýrt fram og hafi legið fyrir, að á þeim íbúðum sem byggðar hafi verið fyrir tilstilli stefnda, þar á meðal þeirri sem dómurinn hafi fjallað um, h víli sú kvöð að eigendur íbúða þurfi að vera í Samtökum aldraðra. Þá hafi jafnframt legið fyrir í dómnum að samtökin hafi á þeim tíma haft samþykktir sem hafi innihaldið ákvæði um matsverð og 1% þóknun af söluverði. Hæstiréttur hafi álitið að sú kvöð að ei gendur þyrftu að vera aðilar að samtökum stefnda hefði ekki þau áhrif að eigendur yrðu sjálfkrafa skuldbundnir af einhliða sömdum samþykktum samtakanna. Eina leiðin til þess að eigendur verði skuldbundnir sé sú að þeir hafi sérstaklega fallist á að kvöð um hámarksverð gildi um viðkomandi fasteign. Hið sama hljóti þá einnig að gilda um þá kvöð sem varði 1% þóknun stefnda af endursölu eignarinnar, en sú kvöð hafi ekki komið til skoðunar í dómi Hæstaréttar Íslands í máli nr. 400/2002. Beri því einnig að fallas t á viðurkenningarkröfu stefnanda þess efnis að hann sé óskuldbundinn af ákvæði c - liðar 5. gr. samþykkta stefnda, sbr. hér aðra dómkröfu stefnanda í málinu. Þá sé athyglisvert að skoða hina meintu aðild Soffíu heitinnar og Jóhannesar heitins að samtökum st efnda. Þrátt fyrir ítrekaðar beiðnir og fyrirspurnir til formanns stefnda þá hafi samtökin ekki getað framvísað neinu sem sýni fram á að þau hafi verið aðilar að umræddum samtökum. Sé skorað á stefnda að sýna fram á með gögnum að Soffía Björgúlfsdóttir og eða Jóhannes Stefánsson hafi gengið í Samtök aldraðra. Stefnandi byggi og á 72. gr. stjórnarskrár nr. 33/1944, en eignarréttur stefnanda verði ekki takmarkaður umfram það sem hann hafi sérstaklega samþykkt og þinglýst hafi verið á eignina. Stefndi geti ek ki takmarkað eignarrétt stefnanda með vísan til eigin samþykkta sem stefndi hafi samið einhliða og geti breytt eftir eigin hentisemi á hverjum tíma. Einföld þinglýst kvöð um aðild að vissu félagi geti aldrei falið í sér að stjórn slíks félags sé í sjálfsva ld sett hvað verði um eignarrétt að viðkomandi fasteign. Stefnda hafi enn fremur verið óheimilt að taka upp í samþykktir sínar aðrar og meira íþyngjandi einkaréttarlegar kvaðir en lög geri ráð fyrir og heimili. Stefndi sé byggingarsamvinnufélag sem um gild i lög nr. 153/1998 um byggingarsamvinnufélög, sbr. 1. gr. þeirra. Samkvæmt 6. gr. laganna hafi söluverð íbúðarinnar, hversu oft sem eigendaskipti kynnu að verða, fyrstu fimm ár frá lóðarúthlutun ekki mátt vera hærra en kostnaðarverð hennar að viðbættri ver ðhækkun samkvæmt vísitölu byggingar - kostnaðar, en að frádreginni hæfilegri fyrningu samkvæmt mati dómkvaddra manna. Hafi stefnda verið óheimilt að taka upp í samþykktir sínar ákvæði um það að kvöð um hámarksverð gilti í ótakmarkaðan tíma. Ákvæði 12. grein ar samþykkta stefnda gangi mun lengra en gildandi lög geri ráð fyrir og ráðstafanir stefnda verði þar af leiðandi ekki bundnar við samþykktir sem gangi þvert á þau lög er gildi um starfsemi stefnda. Stefnandi krefjist þess að kvöð í eignaskiptayfirlýsingu, dags. 19. desember 1986, fyrir Bólstaðarhlíð 45 ,sem þinglýst sé á íbúð nr. 0202, Bólstaðarhlíð 45, fastanúmer 201 - 3108, Reykjavík, þess efnis að íbúðin verði hvorki seld né afhent til afnota öðrum en þeim sem séu félagar í Samtökum aldraðra, verði dæmd ó gild. Stefnandi byggi þá kröfu á ógildingarreglum samningaréttar, nánar tiltekið 33. gr. og 36. gr. samningalaga nr. 7/1936. Verði á annað borð fallist á það að stefnanda sé heimilt að selja íbúðina á markaðsverði og að stefnda sé óheimilt að krefjast 1% þ óknunar af söluverði eignarinnar þá telji stefnandi réttast og eðlilegast að framangreind kvöð verði ógilt. Ástæðan sé sú að stefndi hafi nýtt sér og muni halda áfram að nýta sér umrædda kvöð til þess að afla sér ólögmætra hagsmuna, allt með vísan til sinn a eigin samþykkta, sem séu einhliða samdar af stefnda og eigendur íbúðarinnar hafi aldrei með nokkrum hætti undirgengist. Stefndi muni þannig reyna að koma í veg fyrir endursölu með því að þvinga næstu kaupendur til þess að gangast undir slíka ólögmæta og ósanngjarna skilmála, sbr. hið margnefnda matsverð stefnda og 1% þóknun stefnda af söluverði. Stefnandi leggi hér fram gögn sem sýni fram á að þetta sé það sem stefndi hafi gert, sbr. bréf, dags. 20. október 2016, frá formanni stefnda til Kára Ólafssonar lögmanns. Í umræddu bréfi sé því beinlínis lýst yfir að inngöngubeiðni umbjóðenda hans hafi verið hafnað, en að stjórn félagsins kunni þó að breyta þeirri afstöðu sinni undirriti þau yfirlýsingu um að þau hlíti samþykktum félagsins og þar á meðal ákvæðinu um matsverð samtakanna. Ef stefnda væri heimilt að nýta einfalda kvöð um aðild að samtökum stefnda með þeim hætti að neita kaupendum um aðild að samtökunum, nema þeir samþykktu slíkar kvaðir, þá væri 10 stefnda í raun heimilt að takamarka eignarréttinn með hv aða hætti sem honum þóknaðist. Stefndi gæti þá breytt samþykktum sínum, eins og hann hafi reyndar nokkrum sinnum gert í gegnum tíðina, hvernig sem væri og þannig bundið eigendur fasteigna í Bólstaðarhlíð 45, og takmarkað eignarréttindi þeirra. Stefnandi by ggi á því að þetta stangist á við eignarréttarákvæði 72. gr. stjórnarskrár lýðveldisins Íslands nr. 33/1944. Einnig vísist hér til 74. gr. stjórnarskrár sem mæli fyrir um félagafrelsi. Grunnrök að baki reglunni um félagafrelsi séu þau að menn verði ekki þv ingaðir til aðildar að félögum og hafi rétt til þess að standa utan félaga. Sú krafa að allir eigendur tiltekinna fasteigna séu skyldugir til aðildar að samtökum stefnda sé í andstöðu við grunnrök ákvæðisins um félagafrelsi og sé jafnframt byggt á reglunni til stuðnings ógildingarkröfu stefnanda. Eins og stefndi hafi beitt framangreindri kvöð þá verði að telja hana bersýnilega ósanngjarna í skilningi 36. gr. samningalaga, auk þess sem óheiðarlegt verði að telja fyrir stefnda að bera hana fyrir sig með þeim hætti sem hann hafi gert, sbr. 33. gr. sömu laga. Hæstiréttur hafi í máli nr. 400/2002 dæmt að eigendur fasteigna sem byggðar hafi verið fyrir tilstilli stefnda og séu í sambærilegri stöðu og stefnandi hafi fullan rétt til að selja eignina á almennum mark aði og á markaðsverði. Væri sá réttur lítils virði ef stefnda væri heimilt að nýta kvöð um skylduaðild að samtökum stefnda í þeim tilgangi að takmarka eignarrétt næstu eigenda og gegn vilja þeirra. Beri með vísan til þessa að fallast á kröfu um ógildingu k vaðarinnar, sbr. hér þriðju dómkröfu. Kröfur stefnanda byggi á 72. gr. og 74. gr. stjórnarskrár, sbr. lög nr. 33/1944, 24. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978 og 1. gr. mannréttindasáttmála Evrópu, sbr. lög nr. 62/1994, lögum nr. 7/1936 um samningsgerð, umbo ð og ógilda löggerninga, einkum 33. gr. og 36. gr., og lögum nr. 158/1998 um byggingarsamvinnufélög. Krafa um málskostnað styðjist við XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, en einnig sé krafist álags á málskostnað er nemi virðisaukaskatti samkv æmt lögum nr. 50/1988. Málsástæður og lagarök af hálfu stefnda Stefndi mótmæli málatilbúnaði stefnanda. Stefndi reisi málatilbúnað sinn á ákvæðum samþykkta sinna eins og þær séu og hafi verið og félagsmenn séu bundnir af enda hafi þeir gengist undir þær m eð félagsaðild sinni. Þinglýsing kvaða sé ekki forsenda fyrir skuldbindingargildi þeirra, eins og stefnandi virðist ætla. Þá sé rangt að stjórn stefnda geti breytt samþykktum stefnda, en slíkt geti einungis félagafundur gert. Stjórn stefnda hafi því engar takmarkanir sett á eignarrétt stefnanda. Stefnandi, sem sé dánarbú, leiði hins vegar rétt frá Soffíu heitinni og geti því ekki öðlast betri rétt en hún hafi haft sem félagsmaður í stefnda. Samtímagögn taki af öll tvímæli um félagsaðild þeirra hjóna Soffíu og Jóhannesar, enda sé vandséð hvernig þau hafi átt að taka við eignarhaldi fasteignarinnar í trássi við þinglýstar kvaðir sem á henni hafi hvílt og þau hafi gengist við með undirritun sinni. Það að Soffía og Jóhannes hafi fengið íbúðina að tilhlutan stefn da á matsverði samtakanna og eignarhald þeirra veiti lögfulla sönnun fyrir félagsaðild þeirra. Stefndi áskilji sér engu að síður rétt til að leggja fram frekari gögn til þess að sannreyna aðild þeirra að stefnda. Soffía og Jóhannes hafi aldrei sjálf haldið fram þessum rökum og ekki hreyft athugasemdum við þinglýstum kvöðum. Við söluna til Soffíu og Jóhannesar árið 1991 hafi gilt samþykktir stefnda, staðfestar af félagsmálaráðuneytinu 10. júní 1981, en yngri samþykktir frá október 1991, með breytingum í aprí l 2000, höfðu þá ekki hlotið lögboðna staðfestingu ráðuneytisins. Í gildi séu nú samþykktir frá aðalfundi 7. júní 2016 er fengu lögboðna staðfestingu velferðarráðuneytisins 28. mars 2017. Ákvæði 17. gr. samþykktanna frá 1981 hafi geymt ótímabundna takmörku n á ákvörðun söluverðs, en með breyttum samþykktum sé verðákvörðunarregluna nú að finna í 12. gr. Umrætt ákvæði samþykkta stefnda sé í fullu samræmi við 6. gr. laga um byggingarsamvinnufélög nr. 153/1988 og 72. gr. stjórnarskrár. Því sé sérstaklega mótmælt að verðákvörðunarregla samþykktanna geti ekki verið ótímabundin, enda hafi Hæstiréttur Íslands tekið á því álitaefni í dómi í máli nr. 400/2002, sem stefnandi gerir að meginmáli sínu í stefnu. Soffía heitin hafi fyrst komið að fasteigninni með afsali, dag s. 5. apríl 1991, sem hún sjálf hafi undirritað. Við andlát Jóhannesar hafi hún setið í óskiptu búi með leyfi sýslumanns og eignarhlutur hans verið færður á hennar nafn. Við afsalið árið 1991 hafi legið frammi veðbókarvottorð er hvorugt þeirra hjóna hafi g ert athugasemdir við. Þau hafi verið grandsöm um kvaðir og ekki getað öðlast annan 11 ósamrýmanlegan rétt. Þá hafi þau sannreynt félagsaðild sína með undirritun sinni á afsalið. Stefnandi ætli ranglega að málsatvik séu hér sams konar og í dómi Hæstaréttar Ísl ands í máli nr. 400/2002 og dragi jafnframt rangar ályktanir af þeim dómi. Af dóminum verði ekki annað ráðið en að stefnda sé rétt að halda verðákvörðunarreglum samþykktanna upp á félagsmenn enda sé þeim kunnugt um efni þeirra. Dómurinn hafi einungis leyst úr ágreiningsefni aðila með hliðsjón af sönnunarreglum og málsatvikum sem séu verulega frábrugðin þeim sem uppi séu í þessu ágreiningsmáli. Stefnandi beri því ranglega við að Soffíu og Jóhannesi hafi ekki verið kunnugt um verðákvörðunarreglur samþykkta st efnda. Stefnandi geri það í þeim tilgangi að afla sér óréttmætra hagsmuna á kostnað annarra félagsmanna stefnda. Í framangreindum dómi í máli nr. 400/2002 hafi félagsmaður keypt íbúð fyrir tilstuðlan stefnda af öðrum félagsmanni og kaupin hafi verið ráðin innan fimm ára frá lóðarúthlutun, sbr. 6. gr. laga nr. 153/1998 um byggingarsamvinnufélög. Aðstöðu þess félagsmanns verði þar af leiðandi ekki jafnað við aðstöðu þeirra Soffíu og Jóhannesar og vitneskju þeirra um verðákvörðunarreglur samþykktanna enda hafi þau sjálf fengið keypta íbúð á matsverði stefnda eftir að fimm ár hafi verið liðin frá lóðarúthlutun og því hafi þau ekki getað haft neina réttmæta ástæðu til þess að ætla að aðrar reglur ættu að gilda um endursölu íbúðarinnar. Í afsali hafi verið vísað t il veðbókarvottorðs sem legið hafi frammi og ekki hafi verið gerðar athugasemdir við, meðal annars þess efnis að eigendur þyrftu að vera félagsmenn í stefnda. Þá hafi í afsali verið vísað til kvaða í lóðarleigusamningi, sbr. skjal E - 41221/85, dags. 15. okt óber 1985. Í lóðarleigusamningi greini meðal annars að lóðin sé leigð til þess að reisa á henni söluíbúðir fyrir aldraða ásamt þjónusturými. Þá sé í lóðarleigusamningnum vísað til bráðabirgðasamkomulags á milli borgarstjórans í Reykjavík fyrir hönd Reykjav íkurborgar, stefnda og Ármannsfells hf. frá 31. desember 1983. Í 12. gr. samningsins sé lýst skilyrðum þess að Reykjavíkurborg séu boðnar íbúðir hússins til kaups. Í þeim tilfellum sem eigandi geti ekki selt íbúðina á eðlilegu verði kaupanda sem uppfylli s kilyrði 11. gr. skuli Reykjavíkurborg boðin íbúðin. Ákvæðin verði ekki skilin öðruvísi en svo að með eðlilegu verði sé átt við matsverð samþykktanna. Stefndi byggi málatilbúnað sinn á því að Soffíu og Jóhannesi hafi verið fullkunnugt um kvöð samþykkta stef nda um verðákvörðun þegar þau hafi keypt eignina og þannig undirgengist hana skýrlega og aldrei hreyft athugasemdum. Stefndi mótmæli annarri dómkröfu stefnanda þar sem hann krefjist þess að verða leystur undan ákvæðum samþykktanna þannig að stefnda sé óhei milt að innheimta 1% gjald af endursöluverði íbúðarinnar og að ákvæði c - liðar 5. gr. samþykktanna sé óskuldbindandi fyrir stefnanda. Stefnandi styðji þessa dómkröfu öllum sömu rökum og þá fyrstu, en stefndi mótmæli því að þau sömu rök geti hnekkt kvöðinni, enda sé hún eðlisólík verðákvörðunarreglu samþykktanna og feli ekki í sér neinar takmarkanir á eignarrétti samkvæmt 72. gr. stjórnarskrár sem Hæstiréttur Íslands hafi lýst í dómi í máli nr. 400/2002. Kvöðin sé grundvöllur fjárkröfu sem stefndi eignist á s tefnanda við sölu fasteignarinnar og reiknist sem hlutfall af söluverði hennar. Grundvöllur réttarsambandsins sé hér kröfuréttarlegs eðlis, hlutfallið lágt að tiltölu og feli ekki í sér takmarkanir eignarréttar frekar en önnur gjöld sem menn greiði í faste ignaviðskiptum. Stefndi krefjist sýknu af þriðju dómkröfu stefnanda um að ógilt verði kvöð á eignaskiptayfirlýsingu, dags. 19. desember 1986, þess efnis að íbúðin verði hvorki seld né afhent öðrum en þeim sem séu félagar í stefnda. Með eignaskiptayfirlýsin gu, dags. 19. desember 1986, þá hafi stefndi selt fasteignina að Bólstaðarhlíð 45 Sigurgeiri Guðbjarnasyni í samræmi við ákvæði byggingarsamnings, dags. 14. nóvember 1984. Stefnandi sé ekki aðili þess samnings og geti því ekki haft uppi kröfu um ógildingu hans, hvorki að hluta né í heild. Beri því að sýkna stefnda. Af orðalagi þriðju dómkröfu stefnanda þá verði ekki ráðið að hverjum henni sé beint og hverjum sé ætlað að þola ógildingu kvaðarinnar eða hvort fella eigi slíka skyldu á ótilgreindan aðila. Stefn andi hagi ekki málatilbúnaði sínum eftir 3. og 27. gr. þinglýsingalaga nr. 39/1978, þannig að þótt kvöðin yrði ógilt þá kæmi hún fram á veðbókarvottorði fasteignarinnar. Kvöðin varði ekki aðeins réttindi stefnanda til þess að ráðstafa fasteign sinni, heldu r einnig stefnda og félagsmenn hans, eða réttarsamband við hvern þann sem fari með eignarumráð fasteignarinnar á hverjum tíma. Eins og stefnandi hafi kosið að haga þriðju dómkröfu sinni þá yrði stefnda ekki gert að þola ógildingu kvaðar sem geymi ótímabund inn og tilgreindan rétt hans til fasteignarinnar. Kvöðinni hafi ekki verið komið á eignina með 12 samningi stefnda við Soffíu og Jóhannes heldur hafi þau keypt eignina kvaðabundna. Stefndi hafi ekki verið aðili að kaupsamningi og eða afsali eignarinnar úr dán arbúi Sigurgeirs til Soffíu og Jóhannesar. Stefnandi geti heldur ekki byggt kröfu um ógildingu kvaðarinnar með vísan til ógildingarákvæða samningalaga þar sem stefnandi hafi ekki verið aðili eignaskiptayfirlýsingarinnar. Þau sem stefnandi leiði hét rétt si nn frá hafi keypt eignina og verið grandsöm um rétt sem fylgi félagsaðild að stefnda, það er að aðeins félagsmenn gætu keypt hana. Stefnandi hafi hér ekki gert neinn reka að því að fjalla um skilyrði 33. og 36. gr. samningalaga nr. 7/1936, t.d. um stöðu að ila eða atvika við samningsgerð. Samþykktir stefnda séu ekki samdar einhliða af honum heldur ráði afl atkvæða á félagafundum sem haldnir séu a.m.k. einu sinni á ári. Þá sé samþykktunum sniðinn stakkur af lögum um byggingarsamvinnufélög og allar breytingar háðar lögboðnu samþykki ráðuneytis. Stefndi mótmæli því að hann afli sér ólögmætra hagsmuna þegar hann vinni að lögmætum markmiðum í þágu félagsmanna. Soffía heitin hafi keypt eignina kvaðabundna, eins og sérstaklega hafi verið getið um í afsali til hennar , og geti erfingjar hennar ekki unnið sér betri rétt en hún hafi haft. Það skilyrði að erfingjum sé skylt að selja félagsmönnum stefnda aftur eignina sé í samræmi við ákvæði laga og hvorki ólögmætt né ósanngjarnt. Kvöðin afli stefnda engra hagsmuna, hvað þ á ólögmætra, heldur sé til þess eins fallin að tryggja að félagsmenn eigi kost á því að kaupa sér íbúð með sömu kjörum og skilmálum og Soffía heitin átti kost á. Verði stefnandi leystur undan verðákvörðunarreglum, og eftir atvikum reglum um þóknun til stef nda af söluverði, sé ekki því næst að leysa alla framtíðareigendur undan reglunum, enda fullan rétt til að selja eignina á almennum markaði og á marka skylt að ítreka verðákvörðunarreglur við félagsmenn og krefja þá er hyggist gerast félagsmenn um að gangast skýrlega og skriflega undir kvaðir samþykkta, í samræmi við ákvæði 4. gr. samþykktanna og dóm Hæstaréttar í máli nr. 400/2002. Þetta sé sérstaklega brýnt þegar inngöngubeiðni standi í beinum tengslum við kaup á fasteign sem fengist hafi fyrir tilstuðlan stefnda. Þá sé því mótmælt að krafa um félagsaðild eigenda sé á einhvern hátt í andstöðu við 74. gr. stjórn arskrár um félagafrelsi eða að sjónarmið um neikvætt félagafrelsi eigi hér við. Enginn verði skyldaður til þess að eiga aðild að samtökunum, en eðli máls samkvæmt vinni stefndi ekki að hagsmunum annarra en félagsmanna, þar á meðal að því að tryggja félagsm önnum íbúðir til eigin nota og á sem hagkvæmustum kjörum. Byggt sé á samþykktum stefnda eins og þær hafi verið á hverjum tíma, lögum um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga nr. 7/1936, þinglýsingalögum nr. 39/1978, lögum um byggingarsamvinnufélög nr. 153/1998, sbr. áður lög um Húsnæðisstofnun ríkisins nr. 86/1988, og meginreglum eignarréttar og samningaréttar. Krafa um málskostnað styðjist við XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991 og krafa um virðisaukaskatt á málskostnað við lög um virðisau kaskatt nr. 50/1988. Niðurstaða Eins og rakið er hér að framan, þá snýr kröfugerð stefnanda í máli þessu að því að fá dóm um þrjár framangreindar viðurkenningarkröfur hans, sem allar tengjast því að stefnandi þurfi ekki að sæta kvöðum eða áskilnaði, ýmist samkvæmt samþykktum stefnda eða þá samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu, dags. 19. desember 1986, við fyrirhugaða sölu íbúðar stefnanda í fjölbýlishúsinu að Bólstaðarhlíð 45, sem reist var af stefnda, sem er byggingarsamvinnufélag í þágu aldraðra félagsmanna sinna og starfar á grundvelli laga nr. 153/1998. Krefst stefndi sýknu af öllum framangreindum dómkröfum stefnanda í málinu. Fyrir liggur, eins og greinir hér að framan, að með samþykktum stefnda er nú átt við samþykktir stefnda frá 7. júní 2016, sem staðfestar voru af Velferðarráðuneytinu 28. mars 2017. Eldri samþykktir stefnda voru frá 16. mars 2006 og staðfestar af félagsmálaráðuneytinu 3. apríl 2006, en þær eru efnislega samhljóða núverandi samþykktum að því marki sem reynir á í dómkröfum þessa máls. Þá ber þess að geta að dómurinn hefur verið upplýstur um að einkaskiptum á dánarbúi stefnanda sé enn ólokið og að dánarbúið fari því enn með 13 aðild í máli þessu. Verður nú vikið hér frekar að dómkröfum stefnanda í málinu í þeirri röð sem þær koma fyrir. Í fyrsta lagi þá liggur hér fyrir sú kra fa stefnanda, að viðurkennt verði með dómi að eftirfarandi viðbættri verðhækkun samkvæmt vísitölu byggingarkostnaðar, en að frádreginni hæfilegri fyrningu stefnanda við sölu íbúðar nr. 0202, Bólstaðarhlíð 45, fastanúmer 201 - 3108, Reykjavík, og að stefnanda sé heimilt að selja fasteignina á markaðsverði. Við úrlausn þessarar kröfu telur dómurinn ótvírætt að líta verði til fyrirliggjandi dóms Hæstaréttar Íslands í máli nr. 400/2002 frá 6. febrúar 2003. Kemur þar fram að regla sú sem áður var í 17. gr. eldri samþykkta stefnda frá árinu 1981, en er nú í 12. gr. s amþykktanna, um ótímabundið skilyrði stefnda um endursölu íbúða á sérstöku matsverði stefnda, feli í sér víðtækari skerðingu á eignarrétti íbúðareiganda en boðin sé í 6. gr. laga nr. 153/1998 um byggingarsamvinnufélög, sbr. og 72. gr. stjórnarskrár. Var þa r því talið að áskilnaður þá 17. gr., en nú 12. gr. samþykkta stefnda um ákvörðun söluverðs yrði ekki að liðnum fimm árum frá lóðarúthlutun beitt gagnvart öðrum en þeim sem skýrlega hefðu gengist undir þá skuldbindingu sem í henni fælist. Fyrir liggur að í því máli sem hér um ræðir eru liðin meira en fimm ár frá úthlutun lóðar, sem var 15. október 1985. Þá liggur einnig fyrir að líkt og í máli nr. 400/2002 þá hafa hér engin gögn verið lögð fram sem staðfesta inngöngu Soffíu Björgúlfsdóttur eða Jóhannesar S tefánssonar heitinna í félag stefnda með sambærilegum hætti og nú er lýst í 4. gr. samþykkta þess. Líkt og í máli nr. 400/2002 hefur þetta þá þýðingu hér að þar sem að ekki hefur verið sýnt fram á að áframhaldandi kvöð um matsverð af hálfu stefnda hafi ver ið skýrlega lýst í byggingarsamningi, dags. 14. nóvember 1984, eignaskiptayfirlýsingu, dags. 19. desember 1986, eða í afsali 5. apríl 1991, eða þá í öðrum þinglýstum heimildum sem varða umrædda íbúð, þá er ekki unnt að byggja á því, gegn neitun af hálfu st efnanda, að Soffía heitin, sem stefnandi leiðir rétt sinn frá, eða Jóhannes heitinn eiginmaður hennar og meðeigandi að íbúðinni, hafi mátt vita um umrædda kvöð eða skýrlega gengist undir slíka kvöð, eins og áskilja verður. Líkt og í dómi í máli nr. 400/200 2 felur þetta í sér að stefndi verður að bera hallann af þessum sönnunarskorti þannig að stefnanda er við sölu íbúðarinnar óskylt að hlíta framangreindri takmörkun í 12. gr. samþykkta stefnda. Verður í ljósi þessa að fallast á umrædda dómkröfu stefnanda hv að þetta atriði varðar eins og hún liggur hér fyrir. Í öðru lagi liggur hér fyrir sú dómkrafa stefnanda, að viðurkennt verði með dómi að stefnda sé óheimilt að innheimta 1% gjald af endursöluverði íbúðar nr. 0202, Bólstaðarhlíð 45, fastanúmer 201 - 3108, Rey kjavík, og að ákvæði c - liðar 5. gr. samþykkta stefnda sé óskuldbindandi fyrir stefnanda. Að mati dómsins verður að fallast á með stefnanda að þótt hagsmunir séu hér alla jafnan ekki viðlíka að umfangi og þeir sem fjallað er um í fyrstu dómkröfu stefnanda, þá eigi þó sömu rök allt eins við um þessa kröfu. Það er að ekkert liggur þá heldur fyrir um það í málinu að stefnandi hafi í reynd undirgengist þá skilmála um þóknun til stefnda sem nú er lýst í c - lið 5. gr. samþykkta stefnda. En ekki verður heldur séð að umrædd gjaldtaka, eins og hún er þar útfærð, taki beinlínis mið af ákvæði b - liðar 1. mgr. 3. gr. laga nr. 153/1998. Verður stefndi því einnig að bera hér hallann af þessu, sem leiðir þá til þess að stefnanda er við sölu íbúðarinnar óskylt að hlíta framang reindri takmörkun sem felst í c - lið 5. gr. samþykkta stefnda. Verður því einnig fallist á aðra dómkröfu stefnanda eins og hún liggur hér fyrir. Ber þá að geta þess að þó svo að í samþykktum stefnda sé vísað til þess að stefndi innheimti gjald þetta af kaup anda, þá telst umrædd gjaldtaka engu að síður ótvírætt varða hagsmuni stefnanda. Í þriðja lagi fer stefnandi hér síðan fram á það að kvöð í eignaskiptayfirlýsingu, dags. 19. desember 1986, fyrir Bólstaðarhlíð 45, Reykjavík, sem þinglýst er á íbúð nr. 0202, Bólstaðarhlíð 45, fastanúmer 201 - 3108, Reykjavík, þess efnis að íbúðin verði hvorki seld né afhent til afnota öðrum en þeim sem eru félagar í Samtökum aldraðra, verði dæmd ógild. Að mati dómsins, þá verður hvað varðar þessa ógildingarkröfu stefnanda að fa llast á það með stefnanda að hann geti nú gert þá dómkröfu er hér um ræðir þar sem að hann hafi nú öðlast þau réttindi sem leiði af hinu upphaflega samningssambandi um kaup á íbúðinni. Hins vegar verður að fallast á það með stefnda að þeirri kvöð sem hér u m ræðir er, ólíkt þeim er að framan greinir, óumdeilt skýrlega lýst í 14 þinglýstum heimildum sem binda málsaðila, það er í eignaskiptayfirlýsingu, dags. 19. desember 1986. Er kvöðin því skuldbindandi sem slík fyrir samningsaðila og þá sem leiða rétt sinn frá þeim, sbr. meginreglu samningaréttar um skuldbindingargildi samninga. Þegar einnig er litið til tilgangs með starfsemi stefnda og þess að svo virðist sem að sá sem stefnandi leiðir rétt sinn frá hafi fúslega skuldbundið sig til þess að gangast undir umræd da kvöð við kaupin á íbúðinni, sbr. afsal, dags. 5. apríl 1991, þar sem engar athugasemdir eru gerðar við þessa kvöð, þá verður að fallast á það með stefnda að stefnandi hafi hér ekki fært fram nein viðhlítandi rök fyrir því að fallast beri á kröfu hans um ógildingu þeirra samningsskilmála af hálfu stefnda gagnvart stefnanda. Ekki verður heldur séð að aðrar málsástæður sem stefnandi hefur hér í frammi, t.d. tengdar félagafrelsi, hafi nokkra þýðingu við úrlausn þessa, auk þess sem ekki verður séð að mögulegu r ágreiningur um skilyrði fyrir aðild að stefnda geti nú komið hér til álita. Ber því með vísan til framangreinds að sýkna stefnda af þriðju dómkröfu stefnanda. Með hliðsjón af öllu hér framangreindu þá verður því fallist á að viðurkenna beri fyrstu o g aðra dómkröfu stefnanda, en stefndi verður hér sýknaður af þeirri þriðju. Með hliðsjón af þessum úrslitum málsins þykir rétt að málskostnaður falli niður. Málið flutti Jóhannes Stefán Ólafsson lögmaður fyrir hönd stefnanda, en fyrir stefnda flutti máli ð Jón Bjarni Kristjánsson lögmaður. Pétur Dam Leifsson héraðsdómari kvað upp dóm þennan. Dómarinn tók við málinu þann 24. apríl 2018, en hafði fram til þess engin afskipti haft af meðferð þess. Dómsuppsaga í málinu hefur dregist vegna embættisanna dómar ans, en gætt var í því sambandi að áskilnaði 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. D ó m s o r ð: Viðurkennt er að eftirfarandi ákvæði í 12. gr. samþykkta stefnda, Byggingarsamvinnufélagsins era hærra en kostnaðarverð hennar, að viðbættri verðhækkun samkvæmt vísitölu byggingarkostnaðar, en að frádreginni hæfilegri fyrningu samkvæmt mati dánarbú So ffíu Björgúlfsdóttur, við sölu íbúðar 0202, Bólstaðarhlíð 45, fastanúmer 201 - 3108, Reykjavík, og að stefnanda sé heimilt að selja fasteignina á markaðsverði. Viðurkennt er, að stefnda, Byggingarsamvinnufélaginu Samtökum aldraðra, sé óheimilt að innheimta 1 % gjald af endursöluverði íbúðar nr. 0202, Bólstaðarhlíð 45, fastanúmer 201 - 3108, Reykjavík, og að ákvæði c - liðar 5. gr. samþykkta stefnda sé óskuldbindandi fyrir stefnanda, dánarbú Soffíu Björgúlfsdóttur. Stefndi, Byggingarsamvinnufélagið Samtök aldraðra, er sýknaður af þeirri kröfu stefnanda, dánarbús Soffíu Björgúlfsdóttur, að kvöð í eignaskiptayfirlýsingu, dags. 19. desember 1986, fyrir Bólstaðarhlíð 45, Reykjavík, sem þinglýst er á íbúð nr. 0202, Bólstaðarhlíð 45, fastanúmer 201 - 3108, Reykjavík, þess e fnis að íbúðin verði hvorki seld né afhent til afnota öðrum en þeim sem eru félagar í Samtökum aldraðra, verði dæmd ógild. Málskostnaður fellur niður.