LANDSRÉTTUR Dómur föstudaginn 7 . júní 20 19 . . Mál nr. 701/2018 : Joanna Katarzyna Wasiulewska og Tomasz Wasiulewski ( Guðni Á. Haraldsson lögmaður ) gegn Jóni Ásgeiri Jónssyni ( Valtýr Sigurðsson lögmaður, ( Dagmar Arnardóttir lögmaður, 3 . prófmál) Lykilorð Fasteignakaup. Galli. Upplýsingaskylda. Útdráttur JW og TW kröfðu J um skaðabætur vegna galla á fasteign sem þau keyptu af J. Héraðsdómur sýknaði J af kröfum JW og TW þar sem ekki hefði verið sýnt fram á að J hefði vanrækt upplýsingaskyldu sína við kaupin eða veitt JW og TW rangar upplýsingar. Í dómi Landsréttar kom fram að fullnægjandi upplýsingar um ástand fasteignarinnar og fyrirhugaðar framkvæmdir á þaki hennar sem samþykktar hefðu verið á fundi húsfélags fyrir kaupin hefðu hvorki komið fram í söluyfir liti fasteignarinnar né öðrum gögnum sem J hefði haldið fram að JW og TW hefðu fengið í hendur fyrir kaupin. Þar sem um upplýsingar hefði verið að ræða sem J hefði mátt vita um og JW og TW hefðu haft réttmæta ástæðu til að ætla að þau fengju hefði fasteign in verið haldin galla í skilningi 26. gr. laga nr. 40/2002 en J hefði ekki hnekkt þeirri staðhæfingu JW og TW að skortur á þessum upplýsingum hefði haft áhrif á efni kauptilboðs þeirra. Var krafa JW og TW um skaðabætur úr hendi J vegna galla á hinni seldu fasteign því tekin til greina. Dómur Landsréttar Mál þetta dæma landsréttardómararnir Kristbjörg Stephensen, Sigurður Tómas Magnússon og Vilhjálmur H. Vilhjálmsson . Málsmeðferð og dómkröfur aðila 1 Áfrýj endur sk utu málinu til Landsréttar 13. júlí 2018 að fengnu áfrýjunarleyfi . Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 26. júní 2018 í málinu nr. E - 3768/2017 . 2 Áfrýj endur kref jast þess að hinn áfrýjaði dómur verði felldur úr gildi og að stefndi verði dæmdur til að greiða áfrýjendum 582.233 krónur með dráttarvöxtu m samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 30. nóvember 2017 til greiðsludags. Þá krefjast áfrýjendur málskostnaðar fyrir héraðsdómi og Landsrétti. 2 3 Stefndi krefst staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Landsré tti. Málsatvik og sönnunarfærsla 4 Með kaupsamningi sem undirritaður var 2. desember 2016 keyptu áfrýjendur af stefnda íbúð merkta 02 - 01 í fjöleignarhúsi að Engjaseli 84 í Reykjavík ásamt bílskúr. Umsamið kaupverð var 30.600.000 krónur í samræmi við kauptilboð sem áfrýjendur gerðu stefnda 8. nóvember 2016 og hann samþykkti 11. sama mánaðar. Mun fasteignin hafa verið afhent áfr ýjendum nokkrum dögum eftir undirritun kaupsamningsins og stefndi gefið út afsal vegna hennar til áfrýjenda 6. janúar 2017. 5 Ágreiningslaust er með aðilum að á fundi, sem haldinn var 5. september 2016 á vegum húsfélagsins Engjasel 84 - 86, var samþykkt tilbo ð um viðgerðir á þaki hússins og að endanleg hlutdeild íbúðar 02 - 01 í kostnaði vegna þessara viðgerða nam 582.233 krónum. Þá er ágreiningslaust að áfrýjendur greiddu þennan kostnað í samræmi við greiðsluseðla sem þeim bárust frá Eignaumsjón ehf., umsjónara ðila húsfélagsins, með gjalddaga 1. júní, 25. ágúst og 16. september 2017. Aðila greinir hins vegar á um hvort upplýsi n gar um ástand þaksins og fyrirhugaðar framkvæmdir við það hafi verið veittar áfrýjendum fyrir kaupin. 6 Í málinu hafa verið lagðar fram yfi rlýsing húsfélagsins Engjasels 84 - 86 21. október 2016, sem rituð er á þar til gert eyðublað á bréfsefni fasteignasölunnar Þingholts og yfirlýsing Eignaumsjónar ehf. 3. nóvember sama ár, vegna sama húsfélags. Í fyrrnefndu yfirlýsingunni kemur fram að yfirst andandi og væntanlegar framkvæmdir séu engar. Í síðarnefndu yfirlýsingunni er vísað um fyrirhugaðar framkvæmdir til meðfylgjandi fundargerðar aðalfundar húsfélagsins Engjasel s 84 - 86 4. maí 2016 . Í fundargerðinni kemur fram að á fundinum hafi verið rætt um leka á þaki hússins og samþykkt að fá matsmann til að gera úttekt á húsinu. Í yfirlýsingunni er tekið fram að fyrirhugaðar framkvæmdir séu ósamþykktar og áætlaður heildarkostnaður við þær liggi ekki fyrir. 7 Áfrýjandi Joanna bar fyrir héraðsdómi að hún h efði spurt almennt um fyrirhugaðar framkvæmdir þegar hún skoðaði fasteignina en ekki verið sagt frá því að viðgerðir á þaki fasteignarinnar væru fyrirhugaðar. Þá bar áfrýjandi að hún kannaðist ekki við að yfirlýsing frá Eignaumsjón ehf. 3. nóvember 2016 og fundargerð aðalfundar húsfélagsins Engjasels 84 - 86 4. maí 2016 hefðu legið frammi við gerð kaupsamnings. 8 Stefndi bar fyrir héraðsdómi að framangreind gögn hefðu verið til staðar við gerð kaupsamningsins og að áfrýjendum hefði verið skýrt frá því að til st æði að fara í viðgerð á þaki fjöleignarhússins. 9 Við meðferð málsins fyrir héraðsdómi gáfu einnig skýrslur vitnin Alicja Marta Bartowiak, vinkona áfrýjenda, sem var viðstödd undirritun kaupsamnings aðila, Artjón Árni Lúðvíksson fasteignasali, sem annaðist g erð kaupsamnings aðila, og Ellert Róbertsson, sölumaður fasteignasölunnar Þingholts, sem annaðist meðal annars gerð söluyfirlits og vottaði undirritun kauptilboðs. 3 10 Vitnið Ellert bar fyrir dómi að hann hefði fengið yfirlýsinguna og fundargerðina senda frá stefnda í byrjun nóvember 2016. Hann sagði eitthvert lekavandamál hafa verið sem sést hefði við skoðun. Búið hefði verið að laga það í stigaganginum við hliðina og dagaspursmál hvenær þetta yrði lagað í þeirra stigagangi. Að sögn vitnisins var lekinn ræddu r við gerð kauptilboðstilboðs og að viðgerðin væri á kostnað seljanda. Vitnið minntist þess ekki að rætt hefði verið um framkvæmdir á þaki og staðfesti að á söluyfirliti hefðu engar athugasemdir verið gerðar um galla eða fyrirhugaðar framkvæmdir. Þær upplý singar hefðu byggst á upplýsingum frá stefnda og skoðun vitnisins áður en hann fékk fyrrnefnd gögn send frá stefnda. Hann hafi ekki vitað annað en að þakið væri í lagi. Hann kvaðst ekki hafa komið að kaupsamningsgerð. 11 Vitnunum Alicja og Artjóni bar ekki sa man um það sem fram fór við undirritun kaupsamningsins. Vitnið Alicja bar að fram hefði komið á fundi við undirritun hans að engar framkvæmdir væru fyrirhugaðar og enginn kostnaður fyrirsjáanlegur vegna slíkra framkvæmda. Þá kvað vitnið að fyrrgreind yfirl ýsing Eignaumsjónar ehf. og fundargerð aðalfundar húsfélagsins hefðu ekki verið kynntar áfrýjendum á fundinum. Vitnið Artjón kvaðst ekki hafa komið að sölu íbúðarinnar fyrr en eftir að kauptilboð hefði verið samþykkt. Hann kvaðst ekki muna eftir því að haf a rætt við áfrýjendur um framkvæmdir fyrir gerð kaupsamningsins en aftur á móti halda að þessi gögn hefðu verið kynnt áfrýjendum við undirritun kaupsamningsins þar sem þau væri að finna í möppu hans vegna málsins. Þau hefðu því einnig átt að vera í möppu s em áfrýjendur hefðu fengið afhenta. Þá kvað vitnið að fyrirhugaðar framkvæmdir á þaki fasteignarinnar hefðu verið ræddar við undirritun kaupsamningsins. Málsástæður aðila Málsástæður áfrýj e nda 12 Áfrýj endur byggja á því að hin selda fasteign hafi verið gölluð í skilningi 26. eða 27. gr. laga nr. 40/2002 um fasteignakaup. Er byggt á því af hálfu áfrýjenda að stefndi hafi vitað um lélegt ástand þak s fjöleignarhússins fyrir kaupin. Þá hafi stefndi vitað eða mátt vita um samning við K 16 ehf. um viðgerð á þaki hús sins sem samþykktur var á fundi húsfélags ins 5. september 2016 . Hafi stefnda borið að upplýsa áfrýjendur um þessi atriði og sjá til þess að upplýsingar um þau kæmu fram í söluyfirliti. Byggja áfrýjendur á því að s öluyfirlit ið, sem kauptilboð þeirra hafi te kið mið af, hafi verið rangt og kaupsamningur aðila komist á á röngum forsendum. Málsástæður stefnda 13 Af hálfu stefnda er því hafnað að hann hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 eða gefið rangar upplýsingar samkvæmt 27. gr. laganna. Byggir stefndi á því að allar upplýsingar um að ráðast þyrfti í viðgerð á þaki hússins vegna leka og að samþykkt hefði verið á húsfundi að leita tilboða í það verk hafi legið fyrir þegar áfrýjendur gerðu stefnda kauptilboð. Hafi áfrýjendur mátt æt la að kostnaður af viðgerðinni myndi lenda á þeim nema um annað yrði samið og hafi söluverð fasteignarinnar tekið mið af þessu. Þá byggir stefndi á því að það að 4 framkvæmdir væru fyrirhugaðar hafi ekki haft áhrif á samningsgerðina. Loks er byggt á því af h álfu stefnda að miðað við þær upplýsingar sem lágu fyrir við gerð kaupsamningsins hafi áfrýjendur mátt vita um viðhaldsþörf og fyrirhugaðar framkvæmdir og geti því ekki borið fyrir sig að fasteignin teljist gölluð af þeim sökum. Niðurstaða 14 Við sölu fastei gnarinnar naut stefndi aðstoðar fasteignasala sem hafði milligöngu um kaupin. Samkvæmt 1. mgr. 10. gr. laga nr. 70/2015 um sölu fasteigna og skipa skal fasteignasali , sem fær eign til sölumeðferðar eða falið er að ganga frá kauptilboði eða kaupsamningi um eign , sem ekki er til sölumeðferðar hjá öðrum fasteignasala og ekki hefur verið gert söluyfirlit um og afhent kauptilboðsgjafa , semja rækilegt yfirlit um þau atriði sem skipt geta máli við sölu eignarinnar. Samkvæmt 2. mgr. sömu greinar skal væntanlegum ti lboðsgjafa afhent söluyfirlitið og skal hann staðfesta móttöku þess með nafnritun sinni og dagsetningu áður en tilboð er gert í eign. Þá skal fasteignasali afla undirskriftar seljanda á yfirlýsingu um að efni söluyfirlits sé rétt samkvæmt bestu vitund hans , sbr. 3. mgr. greinarinnar. 15 Samkvæmt 1. mgr. 11. gr. sömu laga skal fasteignasali gæta þess vandlega að á söluyfirliti komi fram öll grundvallaratriði um eiginleika og ástand eignarinnar sem, ásamt skoðun kaupanda á eign þegar við á, má ætla að geti verið grundvöllur ákvörðunar hans um hvort hann kaupir eignina og hvaða verð hann er tilbúinn að greiða fyrir hana. Í 2. mgr. er tekið fram að auk almennrar lýsingar á fasteign skuli í söluyfirliti koma fram meðal annars upplýsingar um ástand eignar og einstakr a hluta hennar, þar á meðal um galla sem seljanda og/eða fasteignasala er kunnugt um á eign , sbr. c - lið, og húsgjöld og yfirstandandi eða væntanlegar framkvæmdir sem búið er að ákveða á fundi húsfélags, sé um fjöleignarhús að ræða, og um stöðu eiganda gagn vart hússjóði og framkvæmdasjóði húsfélags , sbr. h - lið. 16 Samkvæmt 26. gr. laga nr. 40/2002 telst f asteign gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Þetta gildir þó aðeins ef það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar. 17 Óumdeilt er að í söluyfirliti sem áfrýjendum var afhent í tengslum við kaupin var hvorki getið um leka á þaki fjöleignarhússins né um f yrirhugaðar framkvæmdir á því sem ákveðnar voru 5. september 2016 á fundi húsfélags ins þrátt fyrir að söluyfirlitið hefði að geyma reiti þar sem gert var ráð fyrir að merkt væri við þessi atriði gæfi ástand þeirra tilefni til. Er ljóst að söluyfirlitið va r að þessu leyti haldið verulegum annmörkum og í andstöðu við fyrirmæli c - og h - liða 2. mgr. 11. gr. laga nr. 70/2015. 18 Þótt stefndi beri ekki ábyrgð á framangreindum annmörkum á söluyfirliti fasteignarinnar eftir ákvæðum laga nr. 70/2015 er ótvírætt að söl uyfirlit fasteignasalans hafði að þessu leyti ekki að geyma nægar upplýsingar um ástand fasteignarinnar og væntanlegar framkvæmdir við hana sem áfrýjendur höfðu réttmæta 5 ástæðu til að ætla að þeir fengju. Á þessum skorti á upplýsingagjöf ber stefndi ábyrgð gagnvart áfrýjendum án tillits til ábyrgðar hlutaðeigandi fasteignasala samkvæmt ákvæðum 2. mgr. 12. gr. laga nr. 70/2015 og mögulegs endurkröfuréttar stefnda á hendur honum, en samkvæmt 3. mgr. 12. gr. síðarnefndu laganna er seljanda s kyl t að veita upplý singar samkvæmt lögum um fasteignakaup óháð skyldum fasteignasala samkvæmt þeim. 19 Stefndi hefur reist sýknukröfu sína meðal annars á þeirri málsástæðu að honum hafi ekki verið kunnugt um áðurgreindan fund húsfélagsins 5. september 2016 og þá ákvörðun sem þa r var tekin um framkvæmdir á þaki fjöleignarhússins. Fyrir héraðsdómi bar stefndi að hann hefði ekki dvalist í íbúðinni frá desember 2015 og ekki fylgst reglulega með pósti sem þangað barst þótt hann hafi verið skráður þar til heimilis eftir það tímamark. Þá kvað stefndi að venja hefði verið að boða til húsfunda með tilkynningu sem fest var á korktöflu í stigahúsi hússins en ráðið verður af framburði stefnda fyrir dómi að hann hafi ekki gert ráðstafanir til að fylgjast með tilkynningum sem þar birtust eftir að hann fluttist úr húsinu í desember 2015. Að virtum þessum framburði stefnda verður að telja að hann hafi mátt vita um boðun húsfundarins 5. september 2016 og verði að bera hallann af því að hafa ekki mætt til hans eða kynnt sér það sem þar fór fram með öðrum hætti en stefndi hefur ekki byggt á því í málinu að fundurinn eða sú ákvörðun sem þar var tekin hafi verið ólögmæt. Þá er óumdeilt að stefnda var kunnugt um leka á þaki hússins sem fjallað hafði verið um á fyrri húsfundum sem hann hafði sótt. 20 Stefnd i hefur jafnframt byggt sýknukröfu sína á því að áfrýjendum hafi í síðasta lagi við undirritun kaupsamnings aðila 2. desember 2016 verið afhent yfirlýsing Eignaumsjónar ehf. 3. nóvember 2016 og fundargerð aðalfundar húsfélagsins 4. maí sama ár þar sem fram hafi komið upplýsingar um leka á þaki fjöleignarhússins og fyrirhugaðar framkvæmdir af því tilefni. Hvað sem því líður er óumdeilt að áfrýjendur voru ekki upplýstir um fund húsfélagsins 5. september 2016 og þá ákvörðun sem þar var tekin um að ganga að til boði K16 ehf. um viðgerðir á þaki hússins með tilheyrandi kostnaði fyrir eigendur eignarhluta í því. 21 Samkvæmt framanröktu skorti mjög á að í söluyfirliti eignarinnar og öðrum gögnum, sem stefndi hefur haldið fram að áfrýjendur hafi fengið í hendur fyrir ka upin, kæmu fram fullnægjandi upplýsingar um ástand eignarinnar og framkvæmdir við hana sem þegar höfðu verið samþykktar á húsfundi 5. september 2016 og sem stefndi mátti vita um og áfrýjendur höfðu réttmæta ástæðu til að ætla að þeir fengju. Samkvæmt því o g þar sem stefndi hefur í engu hnekkt þeirri staðhæfingu áfrýjenda að skortur á þessum upplýsingum hafi haft áhrif á efni kauptilboðs þeirra verður lagt til grundvallar að hin selda fasteign hafi verið gölluð í skilningi 26. gr. laga nr. 40/2002 og að áfrýjendur eigi af þeim sökum rétt til skaðabóta úr hendi stefnda samkvæmt 43. gr. sömu laga, sbr. d - lið 1. mgr. 37. gr. laganna. 6 22 Þótt stefndi hafi í málinu haft uppi varakröfu um lækkun á dómkröfu áfrýjenda hefur hann ekki gert sérstakar athugasemd ir við fjárhæð hennar. Þá hefur stefndi ekki mótmælt kröfu áfrýjenda um dráttarvexti sérstaklega. Að þessu gættu en að öðru leyti með vísan til þess sem að framan er rakið verður krafa áfrýjenda tekin til greina eins og í dómsorði greinir. 23 Eftir úrslitum m álsins verður stefnda gert að greiða áfrýjendum málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti eins og í dómsorði greinir. Dómsorð: Stefndi, Jón Ásgeir Jónsson, greiði áfrýjendum, Jo anna Katarzyn a Wasiulewska og Tomasz Wasiulewski , sameiginlega 582.233 krónur me ð dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 30. nóvember 2017 til greiðsludags. Stefndi greiði áfrýjendum sameiginlega samtals 1.700.000 krónur í málskostnað í héraði og fyrir Landsrétti. Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur 26. júní 2018 Mál þetta, sem dómtekið var 8. júní 2018, var höfðað 20. nóvember 2017 af hálfu Joanna Wasiulewska, og Tomasz Wasiulewski, báðum til heimilis að Engjaseli 84, Reykjavík, á hendur Jóni Ásgeiri Jónssyni, Dalseli 21, Reykjavík. Stefnendur krefjast þess að ste fndi verði dæmdur til þess að greiða þeim 582.233 krónur ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 frá 30. nóvember 2017 til greiðsludags. Þá krefjast stefnendur þess að stefndi verði dæmdur til þess að greiða þeim málskostnað samkvæmt y firliti um málskostnað. Stefndi krefst þess aðallega að verða sýknaður af öllum kröfum stefnanda. Til vara er þess krafist að stefnufjárhæðin verði lækkuð. Þá krefst stefndi málskostnaðar úr hendi stefnenda að mati réttarins og í samræmi við málskostnaðar yfirlit lögmanns. Yfirlit málsatvika og ágreiningsefna Stefndi átti íbúð í fjöleignarhúsinu að Engjaseli 84 og bjó þar sjálfur þar til í desember 2015. Haustið 2016 fól hann fasteignasölu að selja fyrir sig eignina og var ásett verð hennar upphaflega 32.5 00.000 krónur. Verðið var síðar lækkað og var það 31.900.000 krónur þegar stefnendur gerðu kauptilboð í eignina að fjárhæð 30.600.000 krónur. Stefndi samþykkti tilboð þeirra 11. nóvember 2016. Aðilar gerðu kaupsamning 2. desember 2016 og fengu stefnendur í kjölfarið íbúðina afhenta og fengu útgefið afsal fyrir eigninni 6. janúar 2017. Stefnendur lýsa tilurð kröfu sinnar svo að þeim hafi í júní 2017, sem eigendum íbúðar að Engjaseli 84, borist krafa um greiðslu 427.045 króna vegna vinnu fyrirtækisins K16 vi ð endurbætur á þaki hússins. Aðrar kröfur hafi borist í ágúst og september 2017, alls samtals að fjárhæð 582.233 krónur, sem stefnendur hafi orðið að greiða. Þegar þau hafi farið að kanna hverju þetta sætti hafi komið í ljós að á húsfundi húsfélagsins Engj asels 84 86 þann 5. september 2016 hefði verið samþykkt að ganga til samninga við fyrirtækið K16 ehf. um viðgerð á þaki hússins vegna leka. Tilboðið hafi verið upp á 7.932.500 krónur, en endanlegur kostnaður hafi numið 9.258.900 krónum og hafi hlutdeild st efnenda í 7 þessum kostnaði verið 582.233 krónur. Í máli þessu krefja stefnendur stefnda um greiðslu þeirrar fjárhæðar sem féll á íbúðina vegna þakviðgerðar á vegum húsfélagsins Engjasels 84 86, sem þau hafi ekki verið upplýst um við kaupin. Stefndi hafnar g reiðsluskyldu og um þetta snýst ágreiningur aðila. Í söluyfirliti fasteignasala voru engar athugasemdir gerðar um ástand þaks eða fyrirhugaðar framkvæmdir við húsið. Samkvæmt yfirlýsingu húsfélagsdeildar Engjasels 84, dags. 21. október 2016, voru engar fra mkvæmdir yfirstandandi í stigaganginum. Stefndi vísar til þess að fyrir liggi yfirlýsing Eignaumsjónar, dags. 3. nóvember 2016. Húsfélagið Engjasel 84 86 er með þjónustusamning við fyrirtækið samkvæmt samþykkt á aðalfundi húsfélagsins frá 4. maí 2016, en í yfirlýsingunni er vísað til meðfylgjandi fundargerðar af þeim fundi. Í fundargerðinni er ítarleg skýrsla stjórnar um ástand hússins, m.a. um þakleka. Bókað er eftir eiganda að ekki gerðu allir sér grein fyrir því hversu lekavandamálið væri alvarlegt. Rætt var um fyrirhugaðar framkvæmdir og fjármögnunarkosti vegna þeirra. Stefndi kveðst hafa sent þeim sölumanni fasteignasölunnar sem hann hafi verið í samskiptum við um sölu íbúðarinnar yfirlýsingu Eignaumsjónar með tölvuskeyti 3. nóvember 2016 og fundargerð aðalfundarins 7. sama mánaðar. Í yfirlýsingu Eignaumsjónar segir m.a.: Áætlaður heildarkostnaður eignar vegna fyrirhugaðra framkvæmda er ekki þekktur í dag. Fyrirhugaðar framkvæmdir eru ósamþykktar. Á aðalfundi 4. maí 2016 var rætt um viðhaldþörf í húsinu , sjá lið 2 - skýrsla stjórnar í fundargerð. Á aðalfundi 4. maí 2016 var samþykkt að láta ástandsmeta húsið og verið er að afla tilboða í framkvæmdir á þaki. Fjárhæðir liggja ekki fyrir og innheimta hefur ekki verið ákveðin. Úttekt hefur ekki farið fram á ás tandi hússins en er í vinnslu hjá stjórn. Stefndi kveðst hafa hitt fasteignasalann sem sá um gerð kaupsamningsins rétt fyrir boðaðan tíma til undirritunar hans 2. desember 2016. Hann hafi þá sérstaklega spurt hann hvort stefnendur hefðu fengið yfirlýsingu húsfélagsins og hvort farið hefði verið yfir það sem þar kom fram um fyrirhugaðar framkvæmdir áður en þau gerðu tilboðið. Hafi honum verið tjáð að þessu hefði verið komið til skila við stefnendur en farið yrði nánar yfir þetta við gerð kaupsamningsins. Ste fndi kveður fasteignasalann hafa farið yfir fyrirliggjandi gögn um eignina, m.a. það sem fram kom í yfirlýsingu Eignaumsjónar um væntanlegar framkvæmdir, áður en kaupsamningurinn var undirritaður. Stefndi hafi þá sérstaklega spurt að því hvort kostnaður af framkvæmdunum félli á hann en því hafi verið svarað neitandi. Stefnendur, sem komið hafi til fundarins ásamt túlki, hafi engar athugasemdir gert þegar þetta hafi komið fram. Stefndi kveðst ekki muna til þess að stefnendur hafi spurt um þetta atriði en þau hafi lítið tjáð sig við samningsgerðina. Engar athugasemdir hafi komið fram við útgáfu afsals. Óumdeilt er að fundargerð húsfélagsfundar frá 5. september 2016, þar sem samþykkt var einróma að taka tilboði frá K16 verktökum í viðgerð á þaki, var ekki kynn t við kaupsamningsgerðina. Stefndi kveðst ekki hafa búið í íbúðinni á þessum tíma og kveðst ekki hafa haft vitneskju um fundinn. Þá hafi Eignaumsjón ekki vitað um hann. Stefndi bendir á að annar stefnenda hafi mætt á aðalfund húsfélagsins 26. apríl 2017. S amkvæmt bókun fundarins flutti formaður húsfélagsins skýrslu stjórnar og þar segir verið á árinu vegna þessa. Þá segir í fundargerð um viðhald og endurbætu úttekt á húsinu til að geta áætlað hvernig ástand er á húsinu. Stjórn fær heimild að leita tilboða á úttekt í húsfélaginu 15. á gúst 2017 var kynnt staða þakframkvæmda sem þá höfðu farið fram. Endanlegur kostnaður við verkið reyndist þá vera 9.258.000 krónur en tilboð K16 ehf. hafði verið 7.932.500 krónur. Lögmaður stefnenda sendi stefnda bréf þann 24. október 2017 og óskaði eftir viðræðum við stefnda um að hann greiddi þá fjárhæð sem fallið hafði á stefnendur vegna framkvæmdanna. Við aðalmeðferð málsins gaf skýrslu stefnandi, Joanna Katarzyna Wasiulewska, og einnig stefndi. Þá báru vitni fyrir dóminum vinkona stefnenda, Alicja Mart a Bartkowiak, sem túlkaði fyrir stefnendur við 8 kaupsamningsgerð, Ellert Róbertsson, sölumaður á fasteignasölunni, og Artjón Árni Lúðvíksson, löggiltur fasteignasali, sem hélt fund til undirritunar kaupsamningsins á fasteignasölunni. Málsástæður og lagarök stefnenda Stefndi hafi falið fasteignasölunni Þingholti að selja íbúð sína á almennum markaði og hafi fasteignasalan því komið fram sem umboðsmaður hans við söluna. Stefndi hafi veitt rangar upplýsingar um ástand íbúðarinnar. Söluyfirlit fasteignasölunnar hafi gefið ranga mynd af ástandi þaksins á fjöleignarhúsinu nr. 84 86 við Engjasel. Engin athugasemd hafi komið fram á söluyfirlitinu þar sem standi ástand þaks. Þar hefði með réttu átt að koma fram að þakið þarfnaðist viðgerðar og að samþykkt hefði verið tilboð í viðgerð á þakinu, en það hafi ekki komið fram. Stefndi beri fyrst og fremst ábyrgð á þeim upplýsingum er fram komi í söluyfirliti, enda hljóti þær að vera byggðar á hans eigin frásögn um ástand hússins. Fyrir liggi að haldinn hafi verið fundur 5. september 2016 í húsfélaginu nr. 84 86. Á fundinum hafi staða þakframkvæmda verið kynnt. Ljóst megi vera að þetta hafi ekki verið í fyrsta sinn sem fjallað hafi verið um viðgerðir á þaki hússins. Á þessum sama fundi hafi verið samþykkt að taka tilboði fél agsins K16 ehf. í viðgerðirnar og hafi samningsfjárhæð verið 7.932.500 krónur. Stefndi hafi á þessum tíma verið meðlimur í húsfélaginu og því vitað eða mátt vita um þessa samþykkt. Hann hafi ekki upplýst um þessar framkvæmdir og með því hafi hann brotið ge gn skyldum sínum sem seljandi. Hann hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína og í raun leynt kaupendur upplýsingum sem þau með réttu hefðu átt að hafa aðgang að áður en gengið yrði til kaupsamnings. Stefndi beri einnig ábyrgð á því að fasteignasalan skuli láta f rá sér söluyfirlit með svo röngum upplýsingum, enda sé fasteignasalinn umboðsmaður hans. Stefndi beri einnig ábyrgð á röngum upplýsingum í yfirlýsingu húsfélagsins. Hann, sem meðlimur húsfélagsins, hafi vitað eða mátt vita um framkvæmdir sem rætt hefði ve rið um innan húsfélagsins vegna viðgerða á þaki og hann hafi einnig vitað eða mátt vita um samninginn sem gerður hafði verið við félagið K16 ehf. um viðgerð á þakinu. Við gerð kaupsamnings hafi þessar röngu upplýsingar ekki verið leiðréttar, þrátt fyrir sk yldu stefnda í 6. tölul. kaupsamnings. Stefndi beri hlutlæga ábyrgð á því að eignin hafi ekki verið í því ástandi sem hann hafi lofað að hún væri. Um þetta sé vísað til 27. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002: Fasteign telst gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda. Hið sama á við ef fasteignin er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu - eða kynningargögnum um hana. Stef ndi hafi einnig vanrækt upplýsingaskyldu sína og því sé jafnframt vísað til 26. gr. sömu laga. Stefnendur hafi átt rétt á því að fá upplýsingar um þær framkvæmdir sem samþykktar höfðu verið og hefðu þá getað tekið tillit til umrædds kostnaðar við tilboðsge rð sína í eignina. Þá sé heldur ekki víst að orðið hefði af kaupunum hefðu þau vitað að þau fengju slíkan bakreikning, sem nemi um 14% af útborgun þeirra í íbúðinni. Stefnendur krefji stefnda um skaðabætur bæði samkvæmt 1. mgr. og 2. mgr. 43. gr. laga um fasteignakaup. Stefndi sé í fyrsta lagi skaðabótaskyldur, án tillits til saknæmrar háttsemi, með framvísun söluyfirlits og yfirlýsingar húsfélags, sem í raun hafi innifalið rangar upplýsingar. Stefndi sé einnig skaðabótaskyldur vegna þeirrar saknæmu háttse mi sem falist hafi í því að gefa rangar upplýsingar í þessu formi. Sú háttsemi hans hafi verið framin af ásetningi, til vara gáleysi, og því beri hann ábyrgð samkvæmt 2. mgr. 43. gr. fasteignakaupalaga. Stefnendur krefji stefnda um beint tjón sitt sem nem i hlutdeild þeirra í kostnaði af viðgerð á þaki fjöleignarhússins. Tjónið sé bein afleiðing af þeirri röngu upplýsingagjöf sem birst hafi í röngu 9 söluyfirliti og rangri yfirlýsingu frá húsfélaginu sem stefndi beri ábyrgð á. Það sé sennileg afleiðing þessar ar röngu upplýsingagjafar. Til vara krefjist stefnendur afsláttar af hinni seldu eign sem nemi þeim kostnaði sem þau hafi þurft að greiða. Eignin hafi ekki verið haldin þeim kostum sem þau hafi mátt búast við og um hafi verið samið. Jafnvel þótt stefndi h afi ekki vitað um viðgerðina er til hafi staðið að gera, þá eigi stefnendur rétt á afslætti með vísan til 1. og 2. mgr. 41. gr. laga um fasteignakaup. Afslátturinn eigi að nema sömu fjárhæð og stefnendur hafi þurft að greiða til þess að gallinn yrði lagfær ður. Dómkrafa stefnenda sé sú fjárhæð sem þau hafi þurft að greiða, sem er hlutdeild þeirrar íbúðar er þau hafi keypt af stefnda í þakviðgerðum á eigninni. Samkvæmt skiptingu framkvæmdakostnaðar sé kostnaður íbúðar nr. 205 - 5537 582.233 krónur, sem reiknis t út frá hlutdeild íbúðarinnar í heildarsameign hússins nr. 84 86 við Engjasel, sem sé 6,46%. Þau hafi greitt 427.045 krónur 8. júní 2017, 77.594 krónur 8. september 2017 og 77.594 krónur 4. október 2017. Málsástæður og lagarök stefnda Fasteignin Engjasel 84 og 86 teljist eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Í húsinu starfi húsfélag sem ekki þurfi að stofna sérstaklega, enda sé það til í krafti þeirra laga, sbr. 56. grein laganna. Þá starfi húsfélagsdeild fyrir Engjasel 84, sem sjái um sa meiginleg innri málefni stigahússins, sbr. 76. gr. laganna, en þar hafi stefndi átt íbúð. Yfirlýsing húsfélagsdeildarinnar, sem í skjalaskrá stefnenda sé ranglega talin stafa frá húsfélaginu, takmarkist því við slíkar framkvæmdir. Óumdeilt sé að engar slík ar komi til skoðunar hér. Í 26. gr. laga nr. 40/2002 komi fram að fasteign teljist gölluð hafi kaupandi ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafi haft réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi. Þetta gildi þ ó aðeins hafi slíkur skortur á upplýsingum haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings. Í 27. gr. laganna sé fjallað um galla vegna rangra upplýsinga enda sé fasteignin ekki í samræmi við veittar upplýsingar. Hið sama eigi við sé fasteignin ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar séu í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu - eða kynningargögnum um hana. Í 1. mgr. 29. gr. laganna komi fram að kaupandi fasteignar geti ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann hafi þekkt til eða átt að þekkja til við ger ð kaupsamnings. Fyrir liggi að stefndi hafi aflað bæði fundargerðar aðalfundar húsfélagsins frá 4. maí 2016 sem og yfirlýsingar Eignaumsjónar þar sem sérstaklega sé vísað í fundargerðina. Þessi gögn hafi hann sannanlega sent fasteignasölunni Þingholti áður en stefnendur hafi gert kauptilboð í eignina. Í þessum gögnum komi skýrt fram að fyrirhugað sé að ráðast í umtalsverðar og nauðsynlegar framkvæmdir á húsinu. Í yfirlýsingu Eignaumsjónar komi fram að fjárhæðir liggi ekki fyrir og innheimta hafi ekki verið ákveðin. Á þessum tíma hafi hvorki stefndi né Eignaumsjón vitað að húsfélagið hefði í september 2016 samþykkt að taka tilboði ákveðins fyrirtækis í viðgerð á þaki. Samkvæmt þessu verði stefndi hvorki gerður bótaskyldur vegna skorts á upplýsingum eins og á skilið sé í 26. gr. laga nr. 40/2002 né rangra upplýsinga samkvæmt 27. gr. laganna. Stefnendur hafi fengið upplýsingar um ástand og viðhaldsþörf fasteignarinnar fyrir kaupin, þar sem m.a. hafi komið fram að þak væri ónýtt, mikill leki hefði komið fram og a ð samþykkt hefði verið að ráðast í viðgerðir. Þeim hafi því ekki getað dulist að kostnaðarsöm viðgerð hafi verið fyrirhuguð og að kostnaður af viðgerðum myndi falla á þau ef ekki yrði öðruvísi um samið. Við sölu fasteignarinnar hafi ástand hennar því ekki verið í ósamræmi við þær upplýsingar sem fyrir hafi legið. Hvorki hafi skort á að upplýsingar hafi verið veittar um ástand fasteignarinnar né hafi rangar upplýsingar verið veittar. Stefndi hafi því sinnt upplýsingaskyldu sinni eftir bestu vitund. 10 Stefnend ur virðist byggja á því að fasteignin teljist gölluð þar sem ekki hafi verið upplýst um að húsfélagið hefði samþykkt tilboð í framkvæmdir á húsinu þegar fasteignin hafi verið seld. Hvorki stefndi né Eignaumsjón ehf. hafi haft vitneskju um að tilboði hefði verið tekið, en stefndi hafi ekki haft ástæðu til annars en að telja Eignaumsjón búa yfir öllum upplýsingum um ákvarðanir húsfélagsins. Skortur á þessum upplýsingum leiði ekki til þess að fasteignin teljist gölluð enda hafi legið fyrir að framkvæmdir væru fyrirhugaðar og að óskað yrði tilboða. Stefnendur hafi því mátt vita að kostnaður vegna framkvæmda myndi falla á þau, auk þess sem þau hafi haft vitneskju um að óvissa væri um hversu hár kostnaðurinn yrði. Kostnaður við framkvæmdir hefði jafnvel getað orði ð hærri en raun hafi orðið. Þessu hlutu stefnendur að gera sér grein fyrir miðað við þær upplýsingar sem legið hafi fyrir við samningsgerð. Stefnendur hafi því vanrækt þá aðgæsluskyldu sem á þeim hafi hvílt, enda hefðu þau getað óskað úttektar þar sem fram kæmi kostnaðaráætlun vegna fyrirhugaðra framkvæmda eða sett fyrirvara varðandi kostnað við framkvæmdir. Þar sem engar athugasemdir hafi verið gerðar við þær upplýsingar að stórar framkvæmdir væru fyrirhugaðar í húsinu hafi stefndi með réttu mátt ætla að s tefnendur væru því samþykk að kostnaður af framkvæmdunum félli á þau. Í 26. gr. laga nr. 40/2002 komi fram að fasteign teljist aðeins gölluð vegna skorts á upplýsingum hafi það haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar. Í 2. mgr. 27. gr. laganna sé sambærilegt skilyrði þess að fasteign teljist gölluð vegna rangra upplýsinga, þ.e. að upplýsingarnar hafi haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings og þær ekki verið skýrlega leiðréttar í tæka tíð. Við samningsgerð hafi legið fyri r að kostnaðarsamar framkvæmdir væru fyrirhugaðar. Það að framkvæmdir væru fyrirhugaðar virðist því ekki hafa haft áhrif á samningsgerðina enda hafi stefnendur engar athugasemdir gert við það, auk þess sem þau hafi náð fram verulegri lækkun á ásettu verði fyrir eignina. Það geti því ekki hafa verið ákvörðunarástæða að kostnaður vegna framkvæmda hefði legið fyrir á þessum tíma enda máttu stefnendur búast við að greiða þann kostnað eða jafnvel hærri upphæð. Hafna beri með vísan til framangreinds kröfu stefne nda um afslátt af kaupverðinu, sbr. 1. mgr. og 2. mgr. 41. gr., eða skaðabætur samkvæmt 1. mgr. og 2. mgr. 43. gr. vegna galla sem byggi á þessum grunni. Verði fallist á kröfu stefnenda um afslátt eða skaðabætur fari stefndi fram á að upphæð kröfunnar verð i lækkuð. Stefndi hafi lækkað ásett söluverð um 1.300.000 krónur vegna fyrirhugaðra framkvæmda. Því hafi afsláttur verið veittur af kaupverðinu vegna ástands fasteignarinnar. Stefnendur geti ekki krafist hærri afsláttar en þegar hafi verið veittur. Vísað sé til laga nr. 40/2002, um fasteignakaup og laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús. Krafa um málskostnað styðst við XXI. kafla laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála. Niðurstaða Stefnendur byggja kröfur sínar í málinu á því að fasteign sem þau keyptu af stefn da hafi verið gölluð í skilningi 26. gr. og/eða 27. gr. laga um fasteignakaup nr. 40/2002. Gallinn felist í því að stefndi hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína og gefið rangar upplýsingar um ástand íbúðarinnar við söluna og krefja stefnendur stefnda um skaða bætur eða afslátt af kaupverði eignarinnar vegna gallans. Samkvæmt 26. gr. laga um fasteignakaup telst fasteign gölluð ef kaupandi hefur ekki fengið þær upplýsingar um hana sem seljandi vissi eða mátti vita um og kaupandi hafði réttmæta ástæðu til að ætla að hann fengi, hafi það haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings að upplýsingarnar voru ekki veittar. Upplýsingaskylda seljanda að þessu leyti gengur framar skoðunarskyldu kaupanda. Samkvæmt 27. gr. laganna telst fasteign gölluð ef hún er ekki í samræmi við upplýsingar sem seljandi, eða þeir sem koma fram fyrir hans hönd, hafa veitt kaupanda og á hið sama við ef eign er ekki í samræmi við upplýsingar sem veittar eru í auglýsingum, söluyfirliti eða öðrum sölu - eða kynningargögnum um hana. Þannig getur kaupand i öðlast rétt til skaðabóta á hreinum hlutlægum grundvelli ef rangar upplýsingar eru veittar. Þetta á þó aðeins við ef upplýsingar hafa haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings og þær eru ekki skýrlega leiðréttar í tæka tíð. 11 Málsatvikum er lýst í sérstökum kafla hér að framan og vísast til þess sem þar kemur fram. Atvik eru umdeild varðandi það hvaða upplýsingar legið hafi fyrir þegar kaupin gerðust. Verður því fyrst vikið að sönnunarfærslu um þetta. Húsfélagið Engjasel 84 telst vera húsfélagsdeild, sbr. 76 . gr. laga um fjöleignarhús, en þegar húsfélag skiptist í einingar, t.d. stigahús, ráða viðkomandi eigendur samkvæmt ákvæðinu einir sameiginlegum innri málefnum og getur slík húsfélagsdeild hvort heldur verið sjálfstæð að meira eða minna leyti eða starfað innan heildarhúsfélagsins. Yfirlýsingu húsfélagsdeildarinnar Engjasels 84 frá 21. október 2016 um að engar framkvæmdir séu fyrirhugaðar verður að skoða í því ljósi, en í henni er þess jafnframt getið að eignin tilheyri fleiri húsfélögum. Samkvæmt gögnum má lsins kallaði sölumaður á fasteignasölunni eftir yfirlýsingu frá húsfélagi fjölbýlishússins frá stefnda, enda fasteignasala skylt samkvæmt 5. mgr. 25. gr. fjöleignarhúsalaga að afla slíkra gagna og kynna þau rækilega kaupanda áður en kaupsamningur er gerðu r og undirritaður. Stefndi sendi fasteignasalanum yfirlýsingu Eignaumsjónar um húsfélagið Engjasel 84 86 3. nóvember 2016. Með yfirlýsingunni átti að fylgja fundargerð aðalfundar húsfélagsins frá 4. maí 2016, sem stefndi sendi fasteignasalanum 7. nóvember s.á. Þessi gögn lágu því fyrir á fasteignasölunni þegar kaupendur gerðu tilboð í eignina 11. nóvember s.á. Söluyfirlit um eignina byggir á skoðun sölumanns fasteignasölunnar 20. október 2016. Íbúðin er þar sögð laus og til afhendingar við kaupsamning. Söl uyfirlitið er prentað út 11. nóvember s.á., áritað og telst hluti af kauptilboði stefnenda sama dag, samkvæmt því sem í því greinir. Söluyfirlitið er ófullkomið að því leyti að engar upplýsingar er þar að finna um ástand þaks eða fyrirhugaðar framkvæmdir. Því til fyllingar var slíkar upplýsingar á hinn bóginn að finna í fyrrnefndri yfirlýsingu frá Eignaumsjón og fundargerð sem henni fylgdi og fasteignasölunni hafði samkvæmt gögnum málsins borist áður en stefnendur gerðu tilboð í eignina. Sölumaðurinn sem ge rði söluyfirlitið og fór með málið við kauptilboðsgerðina bar um það vitni fyrir dóminum að kaupendur hefðu þá fengið afrit af gögnum og að hann myndi ekki betur en að báðar yfirlýsingar frá húsfélögum hefðu fylgt. Löggilti fasteignasalinn sem annaðist kau psamningsgerðina bar um það vitni fyrir dóminum að hann hefði farið vel yfir þessi gögn með aðilum áður en kaupsamningur var undirritaður. Hann kvaðst fyrir kaupsamning útbúa þrjár möppur, eina fyrir hvorn aðila og eina fyrir fasteignasöluna. Öll gögnin, þ ar með talið yfirlýsing Eignaumsjónar og fundargerð aðalfundar húsfélagsins 4. maí 2016, sé að finna í hans möppu, sem hann hafði meðferðis til þinghaldsins. Styður það og framburður fasteignasalans trúverðugan framburð stefnda. Á gagnstæðum vitnisburði vi nkonu stefnenda, sem viðstödd var kaupsamningsgerð, verður ekki byggt að þessu leyti, en framburður annars stefnanda fyrir dóminum var hikandi um það hvaða skjöl voru kynnt við tilboð og kaupsamningsgerð. Við úrlausn málsins þykir að framangreindu virtu ve rða að miða við að stefnendur hafi, að öllum líkindum þegar við tilboðsgerð, en í síðasta lagi við gerð kaupsamnings, fengið þær upplýsingar um ástand þaks og fyrirhugaðar framkvæmdir sem í þessum gögnum greinir. Stefnendur byggja á því að eignin hafi ver ið gölluð þar sem veittar hafi verið rangar upplýsingar um hana í söluyfirliti og í yfirlýsingu húsfélags og einnig þar sem stefndi hafi vanrækt upplýsingaskyldu sína með því að hafa ekki upplýst um samþykki húsfundar við tilboði í þakviðgerð áður kaupin g erðust. Ekki verður fallist á það með stefnendum að upplýsingar í yfirlýsingu húsfélagsdeildarinnar Engjasels 84 hafi verið rangar, enda hefur ekkert komið fram í málinu um að framkvæmdir hafi verið fyrirhugaðar eða ákveðnar í stigahúsinu. Í yfirlýsingu Ei gnaumsjónar fyrir húsfélagið Engjasel 84 86, dags. 3. nóvember 2016, segir að hún sé gefin samkvæmt upplýsingum sem borist hafi frá stjórn húsfélagsins. Ekki liggur annað fyrir en að yfirlýsingin frá Eignaumsjón sé í samræmi við þær upplýsingar sem fyrirtæ kið hafði þegar hún var gefin. Handrituð fundargerð, af fundi 5. september 2016 í hjólageymslu Engjasels 84, ber með sér að þjónustu Eignaumsjónar naut ekki við á fundinum. Þar var samþykkt að ganga að tilboði frá K16 verktökum í viðgerð á þaki. Þegar fund urinn var haldinn bjó stefndi ekki lengur í húsinu, en ekki liggur fyrir með hvaða hætti boðað var til fundarins. Ekki hafa verið leiddar 12 líkur að öðru en því að stefnda hafi við kaupsamning í raun verið ókunnugt um samþykki húsfélagsfundar við ákveðnu til boði í þakviðgerð og virðist hann sjálfur hafa reitt sig á upplýsingar frá Eignaumsjón um stöðu framkvæmda. Reyndust þær upplýsingar þegar til kom áreiðanlegar um það atriði að endanlegur heildarkostnaður væri óþekktur. Samkvæmt því sem greinir í fundarger ð húsfundar sem haldinn var í Eignaumsjón 15. ágúst 2017 hafði verið ákveðið á húsfundi 5. september 2016 að ganga til samninga við K16 ehf. um viðgerð á þaki, viðgerð hafi farið fram, en kostnaður við hana hafi farið fram úr tilboðsverði . Stefnendur tóku við aðild að húsfélaginu við afhendingu íbúðarinnar í desember 2016. Stefnandi Joanna mætti á aðalfund húsfélagsins Engjasels 84 86 sem haldinn var 26. apríl 2017 á skrifstofu Eignaumsjónar og staðfesti það með áritun á lista yfir mætta. Í fundargerð kemur fram að kynnt hafi verið á fundinum að verið væri að byrja á þakviðgerðum sem tilboð hefði komið í og að þakviðgerðir árið 2017 og ákvö rðun hús - og framkvæmdasjóðsgjalda í samræmi við hana hlaut samhljóða samþykki á fundinum. Þá var stjórn veitt umboð til að leita tilboða í úttekt sem fara þyrfti fram til að meta hvernig ástandið væri á húsinu. Sá málatilbúnaður stefnenda að fyrst eftir a ð þeim barst krafa í júní 2017 vegna þakviðgerða, og fleiri kröfur í ágúst og september s.á., hefði komið í ljós að samþykkt hefði verið tilboð í þakviðgerðir á húsfundi er í ósamræmi við staðfestar upplýsingar um að annar stefnenda var á aðalfundi húsféla gsins þar sem þetta var kynnt. Þegar lögmaður stefnenda sendi stefnda bréf 24. október 2017 með ósk um viðræður um greiðslu krafnanna höfðu stefnendur haft upplýsingar um yfirstandandi þakviðgerðir á grundvelli hins samþykkta tilboðs að minnsta kosti frá þ ví að aðalfundurinn var haldinn í apríl s.á., án þess að gera athugasemdir við stefnda í sex mánuði í tilefni af þeim verksamningi. Sem fyrr greinir hafa ekki verið leiddar líkur að því að stefnda hafi í raun verið kunnugt um samþykki húsfundarins 5. september 2016 og er því ekki uppfylltur sá áskilnaður 1. mgr. 26. gr. laga um fasteignakaup, til þess að um vanrækslu á upplýsingaskyldu sé að ræða, að hún varði atriði sem stefndi sem seljandi vissi um. Um það hvort stefndi hafi mátt vita af húsfundinum verður ekkert fullyrt þar sem ekki liggja fyrir neinar upplýsingar um það hvernig að fundarboði til þessa húsfundar var staðið, en hann v ar haldinn án aðkomu eða vitneskju þess fagaðila sem húsfélagið hafði ráðið til að annast málefni húsfélagsins. Með því að ekki er sýnt fram á saknæma háttsemi stefnda teljast skilyrði til þess að eignin teljist gölluð í skilningi 26. gr. laga um fasteigna kaup ekki vera uppfyllt, án þess að til skoðunar hafi komið hvort það hafi haft áhrif á samningsgerð að upplýsingarnar voru ekki veittar. Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laganna getur komið til hlutlægrar ábyrgðar seljanda á því að eign sé í samræmi við veittar upplýsingar. Samkvæmt lögskýringargögnum á það ekki einungis við um upplýsingar sem beinlínis eru rangar heldur einnig misvísandi upplýsingar og upplýsingar sem aðeins eru hálfur sannleikur. Fyrir liggur að upplýsingar um að tilboð í þakviðgerð hefði verið samþykkt á húsfundi voru ekki veittar, en einnig skorti upplýsingar um ástand eignarinnar í söluyfirliti fasteignasala. Það telst misræmi í upplýsingagjöf sem leitt getur til þess að eign teljist gölluð samkvæmt 1. mgr. 27. gr. fasteignakaupalaga. Það er samkvæmt 2. mgr. 27. gr. laganna einnig skilyrði þess að eign teljist gölluð við þær aðstæður að slíkt misræmi hafi haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings og að slíkar upplýsingar hafi ekki verið skýrlega leiðréttar í tæka tíð. Líkur hafa verið leiddar a ð því að stefnendur hafi fengið upplýsingar um að þörf væri á þakviðgerðum áður en þau gerðu kauptilboð í eignina, en það var nokkuð undir ásettu verði. Þá telst sannað að fasteignasali hafi farið yfir þær upplýsingar með þeim og stefnda við kaupsamningsge rð. Skortur á upplýsingum í söluyfirliti um ástand þaks og fyrirhugaðar viðgerðir voru því skýrlega leiðréttar í skilningi ákvæðisins í síðasta lagi við kaupsamningsgerð með því að fasteignasali vekti athygli stefnenda á yfirlýsingu húsfélags frá Eignaumsj ón og fundargerð aðalfundar frá 4. maí 2016 þar sem upplýsingar um ástand hússins og fyrirhugaðar viðgerðir komu glögglega fram. 13 Eins og atvikum er háttað telur dómurinn engin rök standa til þess að álíta að það hefði haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnin gs þó að stefnendur hefðu við kaupsamningsgerð, þessum upplýsingum til viðbótar, haft vitneskju um að tilboð frá K16 ehf. í viðgerð á þaki hefði verið samþykkt á fyrrgreindum húsfundi 5. september 2016. Skilyrðum 1. mgr., sbr. 2. mgr., 27. gr. laga um fast eignakaup til þess að eignin teljist gölluð í skilningi ákvæðisins telst samkvæmt því ekki fullnægt. Að framangreindu virtu er það niðurstaða dómsins að stefnendur hafi ekki sýnt fram á að eignin hafi verið gölluð í skilningi 26. gr. eða 27. gr. laga um f asteignakaup, þannig að þau eigi rétt til skaðabóta eða afsláttar úr hendi stefnda vegna þess. Verður stefndi því sýknaður af kröfum stefnenda í málinu. Í samræmi við þá niðurstöðu og 1. mgr. 130. gr. laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála, verður stefnen dum gert að greiða stefnda málskostnað sem ákveðinn er í samræmi við málskostnaðaryfirlit lögmanns hans 877.920 krónur. Dóminn kveður upp Kristrún Kristinsdóttir héraðsdómari. D Ó M S O R Ð: Stefndi Jón Ásgeir Jónsson, er sýkn af kröfum stefnenda, Joanna W asiulewska, og Tomasz Wasiulewski. Stefnendur greiði stefnda 877.920 krónur í málskostnað.