LANDSRÉTTUR Dómur föstudaginn 7. júní 2019. Mál nr. 885/2018: Byggingarsamvinnufélagið Samtök aldraðra (Jón Bjarni Kristjánsson lögmaður) gegn Guðrúnu Eyjólfsdóttur, Brynjólfi Ásgeiri Guðbjörnssyni, Gunnari Þórólfssyni, Elísabetu Þórólfsdóttur, Meyvant Þórólfssyni og Bjarna Þórólfssyni (Jóhannes Stefán Ólafsson lögmaður) Lykilorð Byggingarsamvinnufélög . Fjöleignarhús. Kvöð. Eignarréttur. Útdráttur G o.fl. kröfðust viðurkenningar á því að 12. gr. samþykkta B um ótímabundna takmörkun á ákvörðun söluverðs íbúðar í húsi sem B hafði reist væri ekki skuldbindandi fyrir búið við sölu íbúðarinnar og að þeim væri heimilt að selja íbúðina á markaðsverði. Landsréttur vísaði til þess að með dómi Hæstaréttar 6. febrúar 2003 í máli nr. 400/2002 hefði verið kveðið á um að áskilnaði 17. gr. þágildandi samþykkta B um ákvörðun söluverðs yrði ekki að liðnum fimm árum frá lóðaúthlutun beitt gagnvart öðrum en þeim sem skýrlega hefðu gengist undir þá skuldbindingu sem í henni fælist. B hefði ekki bent á atvik sem gæti leitt ti l þess að fordæmi þetta ætti ekki við í tilfelli G o.fl. Var niðurstaða hins áfrýjaða dóms um að ákvæði 12. gr. samþykkta B væri ekki skuldbindandi fyrir G o.fl. staðfest. Einnig kröfðust G o.fl. viðurkenningar á því að B væri óheimilt að innheimta 1% gjal d af endursöluverði umræddrar íbúðar og að ákvæði c - liðar 5. gr. samþykkta B væri óskuldbindandi fyrir þau. Landsréttur lagði til grundvallar að G og Þ heitinn hefðu verið félagsmenn í B og að ákvæðið mælti fyrir um gjald sem samræmdist lögmæltum tilgangi B og væri hóflega ákvarðað. Var B sýknaður af þessari kröfu G o.fl. Dómur Landsréttar Mál þetta dæma landsréttardómararnir Davíð Þór Björgvinsson, Jóhannes Sigurðsson og Þorgeir Ingi Njálsson. Málsmeðferð og dómkröfur aðila 1 Áfrýjandi skaut málinu til Landsréttar 3. desember 2018. Áfrýjað er dómi Héraðsdóms Reykjavíkur 9. nóvember 2018 í málinu nr. E - 1110/2017. 2 2 Áfrýjandi krefst aðallega frávísunar málsins frá héraðsdómi en til vara sýknu af kröfum stefndu. Þá krefst hann málskostnaðar í héraði og fyrir Landsrétti. 3 Stefndu krefjast staðfestingar hins áfrýjaða dóms og málskostnaðar fyrir Landsrétti. Niðurstaða 4 Atvikum málsins og málsástæðum aðila er lýst í héraðsdómi. Eins og þar kemur fram lét áfrýjandi reisa 12 hæða fjöleignarhús á lóðinni að Aflagrand a 40 í Reykjavík. Í samræmi við samþykktir sínar gerði áfrýjandi byggingarsamninga við væntanlega íbúa í húsinu, þar á meðal við stefndu Guðrúnu Eyjólfsdóttur og Þórólf Meyvantsson eiginmann hennar, sem keyptu íbúð nr. 0206 í húsinu. Þórólfur lést 16. maí 2013 og fékk Guðrún leyfi til setu í óskiptu búi eftir hann 5. júní sama ár. Dánarbúið var síðar tekið til einkaskipta og lauk skiptum á því með skiptayfirlýsingu 23. maí 2016. Samkvæmt henni er íbúðin í eigu stefndu. Höfðuðu þau mál þetta á hendur áfrýjan da 30. mars 2017 og gerðu í fyrsta lagi þá kröfu að viðurkennt yrði að ákvæði 12. gr. samþykkta áfrýjanda, þar sem mælt er fyrir um hvernig söluverð íbúðar skuli ákveðið, væri ekki skuldbindandi fyrir þau við sölu íbúðarinnar og þeim væri heimilt að selja hana á markaðsverði. Í öðru lagi var þess krafist að viðurkennt yrði að áfrýjanda væri óheimilt að innheimta 1% gjald af endursöluverði íbúðarinnar og að ákvæði c - liðar 5. gr. samþykkta áfrýjanda væri óskuldbindandi fyrir stefndu. Í þriðja lagi var gerð kr afa um að tiltekin kvöð yrði dæmd ógild. Með hinum áfrýjaða dómi var fallist á fyrstu tvær dómkröfurnar en áfrýjandi sýknaður af þeirri þriðju. 5 Með því að stefndu hafa ekki áfrýjað héraðsdómi fyrir sitt leyti kemur sú dómkrafa þeirra sem áfrýjandi var sýk naður af ekki til álita fyrir Landsrétti. 6 Fallist er á þá niðurstöðu héraðsdóms samkvæmt úrskurði hans 13. október 2017 að frávísun verði ekki reist á því að stefndu skorti lögvarða hagsmuni til að fá leyst úr þeim tveimur dómkröfum sínum sem áfrýjun mál sins tekur til. Verður frávísunarkröfu áfrýjanda því hafnað. 7 Eins og greinir í hinum áfrýjaða dómi er áfrýjandi byggingarsamvinnufélag og um hann gilda lög nr. 153/1998. Í upphafi 1. gr. laganna kemur fram sá megintilgangur slíkra félaga að reisa íbúðarh ús fyrir félagsmenn sína til eigin afnota á sem hagkvæmastan hátt ásamt öðrum byggingum sem teljast vera í eðlilegum tengslum við íbúðarhúsnæðið. Í 12. gr. samþykkta áfrýjanda, sem staðfestar voru af félagsmálaráðuneytinu 3. apríl 2006, sbr. 2. gr. laganna hefur íbúð að tilhlutan félagsins, má ekki selja íbúð nema stjórnin hafi áður hafnað forkaupsrétti af hálfu félagsins. Söluverð íbúðar má aldrei vera hærra en kostnaðarverð hennar, að viðbættri verðhækkun samkvæmt vísitölu bygg ingarkostnaðar, en að frádreginni hæfilegri fyrningu samkvæmt mati dómkvaddra matsmanna, hversu oft sem eigendaskipti verða. Stjórn félagsins setur nánari reglur um útreikning kostnaðarverðs. Neyti stjórnin eigi forkaupsréttar er félagsmanni og eiganda íbú ðar eða erfingja, heimilt að selja íbúð. Enginn getur þó 3 eignast íbúð í húsum félagsins nema vera félagsmaður, greiða árgjöld til félagsins og fullnægja að öðru leyti þeim skilyrðum sem sett eru í samþykktum þessum. Sölu íbúðar og tilboðsfrest skal auglýsa með áberandi hætti í fréttabréfi félagsins. Sala er háð samþykki stjórnar og skal bindandi kauptilboðum raðað í samræmi við lengd sambærileg 17. gr. eldri samþykkta áfrýjanda sem staðfestar voru af félagsmálaráðuneytinu 10. júní 1981 og 12. gr. núgildandi samþykkta sem ráðuneytið staðfesti 28. mars 2017. 8 Þá segir í 1. mgr. 6. gr. laga nr. 153/1998 að ákveðið skuli í samþykktum byggingarsamvinnufélags að enginn sem fengið hafi íbú ð fyrir tilhlutan félagsins megi selja hana fyrstu fimm árin frá lóðarúthlutun nema stjórn þess hafi áður fallið frá forkaupsrétti, enda hafi lokauppgjör farið fram. Óháð því hversu oft eigendaskipti kunni að verða megi söluverð íbúðar á fimm ára tímabilin u aldrei vera hærra en kostnaðarverð hennar að viðbættri verðhækkun samkvæmt vísitölu byggingarkostnaðar, en að frádreginni hæfilegri fyrningu að mati dómkvaddra manna. Í 2. mgr. greinarinnar segir síðan að neyti stjórn byggingarsamvinnufélags ekki forkaup sréttar sé eiganda heimilt að selja eignina hverjum þeim manni sem félagsstjórn samþykkir, en þó verði kaupandi að gerast félagi í byggingarsamvinnufélaginu og hlíta samþykktum þess. 9 Ágreiningur kom á sínum tíma upp milli áfrýjanda og eigenda nokkurra íbúð a í húsum sem hann hafði reist um hvort ákvæði samþykkta hans um ótímabundna takmörkun á ákvörðun söluverðs íbúða væri skuldbindandi við sölu eignar að liðnum fimm árum frá lóðarúthlutun eða hvort selja mætti eign á markaðsvirði óháð kvöðum í samþykktum áf rýjanda þar um. Með dómi Hæstaréttar 6. febrúar 2003 í máli nr. 400/2002 var kveðið á um að áskilnaði í 17. gr. þágildandi samþykkta áfrýjanda um ákvörðun söluverðs, en greinin er um það sem máli skiptir við úrlausn þessa máls sambærileg 12. gr. núgildandi samþykkta frá árinu 2017 og eldri samþykkta frá árinu 2006, yrði ekki að liðnum fimm árum frá lóðarúthlutun beitt gagnvart öðrum en þeim, sem skýrlega hefðu gengist undir þá skuldbindingu sem í henni fælist, en henni hafði ekki verið þinglýst á íbúðina se m um ræddi í málinu. Var áfrýjandi látinn bera halla af því að hafa ekki farið eftir eigin samþykktum um inngöngu íbúðareiganda að Aflagranda 40 í félagið en ekki nægði að viðkomandi hefði litið á sig sem félagsmann eða verið kunnugt um það skilyrði í samþ ykktum áfrýjanda að eigendur íbúða á vegum hans yrðu að vera félagsmenn og því borið að kynna sér samþykktirnar. Í málinu hafði áfrýjanda ekki tekist að sanna að viðkomandi félagsmaður hefði við inngöngu sína í áfrýjanda verið kunnugt um efni þágildandi 17 . gr. samþykkta áfrýjanda umfram það sem fram kom í tilgreindri yfirlýsingu hans 5. febrúar 1990. Gæti félagsmaðurinn því ekki hafa verið bundinn kvöðinni og erfingjum hans því óskylt að hlíta þeirri takmörkun á ákvörðun söluverðs sem fælist í 17. gr. sam þykktanna. 4 10 Af hálfu áfrýjanda hefur ekki verið bent á atvik sem leitt geti til þess að fordæmi þetta eigi ekki við í tilviki stefndu. Að þessu gættu en að öðru leyti með vísan til forsendna hins áfrýjaða dóms, sbr. enn fremur dóm Hæstaréttar 9. nóvember 2 017 í máli nr. 20/2017, verður staðfest niðurstaða hans um fyrstu dómkröfu stefndu samkvæmt héraðsdómsstefnu og að teknu tilliti til þess að um ákvörðun söluverðs samkvæmt samþykktum áfrýjanda fer nú eftir 12. gr. samþykkta sem öðluðust gildi 28. mars 2017 , daginn eftir að stefnan var gefin út. 11 Svo sem fram er komið snýr önnur dómkrafa stefnd u samkvæmt héraðsdómsstefnu að c - lið 5. gr. samþykkta áfrýjanda þar sem mælt er fyrir um að félagið skuli meðal annars afla sér fjár með gjaldi sem nemi allt að 1% af endursöluverði íbúða og að kaupandi greiði það. 12 Leggja verður til grundvallar við úrlausn málsins að stefnda Guðrún og Þórólfur heitinn Meyvantsson hafi litið svo á að þau væru félagsmenn í áfrýjanda. Af framangreindum dómi Hæstaréttar frá 6. febrúar 2003 er ljóst að það eitt nægði ekki til að félagsmaður teldist skuldbundinn til að hlíta þeirri kvöð á ákvörðun söluverðs sem mælt var fyrir um í 17. gr. þágildandi samþykkta áfrýjanda, heldur yrði hann að gangast skriflega undir hana í samræmi við 3. gr. þeir ra en samkvæmt greininni skyldi hver félagsmaður við inngöngu í félagið skrifa undir skuldbindingu um að hann væri háður samþykktum þess eins og þær væru eða yrðu á hverjum tíma. Má af dóminum ráða að þessar ströngu kröfur komi til af því að í kvöðinni fel ist að mati Hæstaréttar víðtækari skerðing á eignarrétti en boðin er í 6. gr. laga nr. 153/1998, sbr. 72. gr. stjórnarskrárinnar. Framangreint ákvæði c - liðar 5. gr. samþykkta áfrýjanda snýr að skuldbindingu sem kaupandi íbúðar þarf að gangast undir gagnvar t áfrýjanda. Mælir ákvæðið fyrir um gjald sem samrýmist lögmæltum tilgangi áfrýjanda og er hóflega ákvarðað. Standa því ekki rök til þess að áfrýjanda sé vegna hagsmuna stefndu óheimilt að innheimta 1% gjald samkvæmt samþykktum félagsins af aðilum sem kaup a íbúð og ganga í félagið. Verður áfrýjandi því sýknaður af þessari kröfu en hinn áfrýjaði dómur staðfestur að öðru leyti, þar á meðal um málskostnað. 13 Málskostnaður fyrir Landsrétti fellur niður. Dómsorð: Áfrýjandi, Byggingarsamvinnufélagið Samtök aldraðra , er sýkn af kröfu stefnd u , Guðrúnar Eyjólfsdóttur, Brynjólfs Ásgeirs Guðbjörnssonar, Gunnars Þórólfssonar, Elísabetar Þórólfsdóttur, Meyvants Þórólfssonar og Bjarna Þórólfssonar , um að viðurkennt verði með dómi að áfrýjanda sé óheimilt að innheimta 1% gja ld af endursöluverði íbúðar nr. 0206 í fjöleignarhúsinu Aflagranda 40 í Reykjavík. Hinn áfrýjaði dómur skal að öðru leyti vera óraskaður. Málskostnaður fyrir Landsrétti fellur niður. 5 Dómur Héraðsdóms Reykjavíkur frá 9. nóvember 2018 Mál þetta, sem dómtekið var að lokinni aðalmeðferð þess þann 2. október sl., er höfðað af Guðrúnu Eyjólfsdóttur, Hringbraut 50, Reykjavík, Brynjólfi Ásgeiri Guðbjörnssyni, Hörðalandi 14, Reykjavík, Gunnari Þórólfssyni, Núpalind 2, Kópavogi, Elísabetu Þóról fsdóttur, Birkimel 10a, Reykjavík, Meyvant Þórólfssyni, Hagamel 38, Reykjavík og Bjarna Þór Þórólfssyni, Naustabryggju 55, Reykjavík, með stefnu birtri 30. mars 2017, á hendur Byggingarsamvinnufélaginu Samtökum aldraðra, Síðumúla 29, Reykjavík. Stefnendur gera í málinu eftirfarandi dómkröfur: má aldrei vera hærra en kostnaðarverð hennar, að viðbættri verðhækkun samkvæmt vísitölu byggingarkostnaðar, en að frádre ginni hæfilegri fyrningu samkvæmt mati dómkvaddra matsmanna, hversu Aflagranda 40, 107, Reykjavík, fastanúmer 202 - 5405, og að stefnendum sé heimilt að selja fa steignina á markaðsverði. Að viðurkennt verði með dómi að stefnda sé óheimilt að innheimta 1% gjald af endursöluverði íbúðar númer 0206, Aflagranda 40, 107 Reykjavík, fastanúmer 202 - 5405, og að ákvæði c - liðar 5. gr. samþykkta stefnda sé óskuldbindandi fyri r stefndu. Að kvöð í eignaskiptayfirlýsingu, dags. 5. febrúar 1990, fyrir Aflagranda 40, 107 Reykjavík, sem þinglýst er á íbúð númer 0206, Aflagranda 40, 107 Reykjavík, fastanúmer 202 - 5405, þess efnis að íbúðin verði hvorki seld né afhent til afnota öðrum en þeim sem eru félagar í Samtökum aldraðra, verði dæmd ógild. Í öllum tilvikum er krafist málskostnaðar auk virðisaukaskatts úr hendi stefnda. Stefndi krefst sýknu af kröfum stefnenda og málskostnaðar úr þeirra hendi að teknu tilliti til virðisaukaskatts. Geta ber þess að frávísunarkröfum stefnda í málinu var hrundið í úrskurði 13. október 2017 og koma þær því ekki til frekari umfjöllunar við efnismeðferð málsins. Ágreiningsefni og málsatvik Stefndi er byggingarsamvinnufélag og starfar nú sem slíkt á grundvelli laga nr. 153/1998. Tilgangur stefnda er meðal annars sá að byggja með sem hagkvæmustum kjörum íbúðir eða íbúðarhús fyrir félagsmenn sína til eigin afnota, sbr. 2. gr. samþykkta stefnda frá 7. júní 2016, sem staðfestar voru af velferðarráðuneytinu 28. mars 2017. Eldri samþykktir stefnda voru frá 16. mars 2006 og voru staðfestar af félagsmálaráðuneytinu 3. apríl 2006, en þær eru samhljóða núverandi samþykktum að því marki sem hér reynir á. Félagsmenn í samtökunum geta þeir einstaklingar orðið sem eru fjárráða og hafa náð 50 ára aldri eigi þeir lögheimili í Reykjavík eða nágrenni, en þeir félagsmenn sem hafa náð 60 ára aldri geta fengið úthlutað nýrri íbúð eða keypt eldri íbúð sem byggð er á vegum félagsins, sbr. 4., sbr. 3. gr. í samþykktum stefnda. Fyrir liggur að stefndi fékk byggingarlóð að Aflagranda 40 í Reykjavík með lóðarleigusamningi, dags. 24. júlí 1989, við Reykjavíkurborg. Félagið lét í kjölfarið, í samkomulagi við Ármannsfell hf. , reisa tólf hæða íbúðarhús að Aflagranda 40, en Reykjavíkurborg tók að sér að úthluta lóð, greiða fyrir og reka þjónusturými í húsinu. Með byggingarsamningi, dags. 23. maí 1989, keyptu þau Þórólfur Meyvantsson heitinn og Guðrún Eyjólfsdóttir, sem er ein stefnenda þessa máls, saman íbúðina númer 0206 að Aflagranda 40, 107 Reykjavík, fastanúmer 202 - 5405, sem deilt er um í máli þessu. Með eignaskiptayfirlýsingu, dags. 5. febrúar 1990, var umræddri fasteign síðan afsalað til þeirra Þórólfs heitins og Guðrúna r, en samkvæmt yfirlýsingunni var kaupverðið að fullu greitt og nam það samkvæmt yfirlýsingunni kostnaðarverði íbúðinni að hún verður ekki seld né afhen t til afnota öðrum en þeim sem orðnir eru 63 ára að aldri og eru 6 Af hálfu stefnda er í málinu sérstaklega vísað til þess að þau Þórólfur heitinn og Guðrún séu saman nefnd kaupandi í byggingarsamningnum, dags. 23. maí 1989, og sé félagsaðild þeirra að stefnda þar staðfest. Bæði Guðrún og Þórólfur heitinn hafi sjálf ritað undir byggingarsamninginn og þannig ekki aðeins gengist við félagsaðild sinni heldur einnig við verðákvörðunarreglum í samþykktum stefnda. Samningurinn sé stað laður og nöfn þeirra Þórólfs og Guðrúnar sem og íbúðarnúmer þeirra vélrituð inn í afhendingu íbúðarinnar eru eftirfarandi kvaðir á henni svo og öllum íbúð um í húsinu. [...] Samtök aldraðra hafa forkaupsrétt á íbúðum hússins. Í slíkum tilfellum selur eða leigja Samtök Aldraðra aðilum sem uppfylla skilyrði þessarar greinar. Nú nýta Samtök Aldraðra ekki forkaupsrétt sinn og eigandi getur sannanlega ekki selt h ana á eðlilegu verði kaupanda skv. félagslögum Samtaka Aldraða sem uppfylli Af hálfu stefnenda er hins vegar lögð áhersla á það að í eignaskiptayfirlýsingunni hafi aðeins komið fram þ ær kvaðir á eigninni að hún skyldi ekki seld eða afhent öðrum til afnota en þeim sem séu orðnir 63 ára og félagsmenn í Samtökum aldraðra. Þá sé þar kveðið á um forleigu - og forkaupsrétt stefnda að eigninni, en hið sama komi fram í byggingarsamningnum. Þá k omi einnig fram í yfirlýsingunni að ef samtökin kysu að nýta sér ekki forkaupsrétt sinn þá gæti eigandi eignarinnar selt hana á eðlilegu verði til kaupanda sem uppfyllti önnur skilyrði samkvæmt yfirlýsingunni. Þá skyldi miða við eðlilegt gangverð og greiðs luskilmála eins og tíðkuðust á þeim tíma. Þessum kvöðum hafi verið þinglýst sérstaklega á eignina. Frekari kvaðir hafi ekki verið að finna, hvorki í byggingarsamningnum né í eignaskiptayfirlýsingunni, til dæmis engar kvaðir um hámarkssöluverð fasteignarinn ar eða um svonefnt matsverð stefnda. Þá hafi hvergi verið kveðið á um það að stefnda væri heimilt að innheimta 1% gjald af endursöluverði íbúðarinnar eða nokkurt annars konar gjald við endursölu hennar. Þann 16. maí 2013 lést Þórólfur Meyvantsson og fékk s tefnandi, Guðrún, þá leyfi til setu í óskiptu búi eftir Þórólf með bréfi Sýslumanns, dags. 5. júní 2013. Dánarbú Þórólfs var síðar tekið til skipta og var skiptum á búi hans lokið með skiptayfirlýsingu, dags. 23. maí 2016. Samkvæmt yfirlýsingunni skiptust eignarhlutföll í fasteigninni þá með þeim hætti að Guðrún átti þá 46,53%, en hver hinna stefnenda þessa máls átti þá 10,694%. Þann 23. maí 2016 var jafnframt undirrituð önnur skiptayfirlýsing, þar sem Guðrún greiddi þá erfingjum sínum, öðrum stefnendum þes sa máls, fyrirframgreiddan arf, sem fólst í 40% eignarhlut hennar í fasteigninni. Þannig afsalaði hún 8% til sérhvers erfingja. Af þessu leiðir að eignarhlutföll í fasteigninni eru nú með þeim hætti að Guðrún Eyjólfsdóttir á 6,53%, en aðrir stefnendur þess a máls eiga 18,694% hver. Stefnendur kveðast ekki vita til þess að Guðrún eða Þórólfur hafi undirgengist skriflega kvaðir um takmörkun á söluverði eignarinnar eða þess efnis að stefnda sé heimilt að krefjast 1% af söluverði við endursölu. Þá hafi slíkum kv öðum aldrei verið þinglýst á fasteignina. Hafi stefnendur skorað á stefnda að leggja fram beiðnir þeirra Guðrúnar Eyjólfsdóttur eða Þórólfs Meyvantssonar um inngöngu í Samtök aldraðra. Þann 6. febrúar 2003 hafi síðan verið kveðinn upp dómur í Hæstarétti Í slands í máli nr. 400/2002. Í því máli hafi dánarbú stefnt Samtökum aldraðra til þess að þola viðurkenningarkröfu um að dánarbúinu væri heimilt að selja íbúð á Aflagranda 40 á markaðsverði. Af hálfu stefnenda er hér lögð áhersla á það að í umræddum dómi ha fi verið viðurkennt að ákvæði í 17. gr. í þáverandi samþykktum stefnda frá 1981, sem sé samhljóða því sem sé nú í 12. gr. samþykkta stefnda, um takmörkun endursöluverðs fasteigna, væri óskuldbindandi fyrir dánarbúið. Niðurstaðan hafi byggt á því að engum k vöðum um takmörkun á endursöluverði fasteignarinnar hefði verið þinglýst á eignina. Í framhaldi hafi fyrirsvarsmenn stefnda gert tilraunir til að þinglýsa einhliða yfirlýsingum um kvaðir, meðal annars á íbúðir á Aflagranda 40 og í Bólstaðarhlíð 45 í Reykja vík, og þar á meðal á íbúð stefnenda, en það hafi ekki náð fram að ganga. Stefnendur ákváðu, eftir að búið var að skipta dánarbúi Þórólfs Meyvantssonar, að íbúðin yrði seld. Kveðast stefnendur þá hafa haft samband við stefnda og setið fund með formanni sam takanna. Eftir að þeim viðræðum hafi lokið svo að stefndi hafi ekki fengist til þess að falla frá kröfu um matsverð hafi stefnendur leitað til fasteignasölu og fengið ráðgjöf. Hafi niðurstaðan orðið sú að stefnendur hafi talið sér heimilt að selja íbúðina á almennum markaði og á markaðsverði, meðal annars á grundvelli framangreinds 7 dóms Hæstaréttar í málinu nr. 400/2002. Hins vegar sé óumdeilt að stefndi eigi þinglýstan forkaupsrétt og honum sé þar af leiðandi heimilt að ganga inn í samþykkt kauptilboð með sömu kjörum og um semjist við þriðja aðila. Í kjölfar þessa hafi fasteignin síðan verið sett á sölu og löggiltur fasteignasali fenginn til verksins. Stefnendur lýsa síðan atvikum svo, að 21. september 2016 hafi verið samþykkt kauptilboð í eignina, en umsa mið kaupverð hafi verið 42.900.000 krónur. Í ljósi þinglýsts forkaupsréttar stefnda hafi samtökunum verið boðið að nýta sér forkaupsrétt og ganga inn í kauptilboðið. Stefndi hafi þá lýst því yfir að stefnendur hefðu ekki rétt til þess að selja fasteignina á markaðsverði heldur yrði hún einungis seld á matsverði samtakanna í samræmi við 12. gr. samþykkta stefnda. Þá hafi stefnendur fengið þær upplýsingar daginn eftir frá fasteignasölunni að væntanlegir kaupendur að eigninni hefðu hringt í fasteignasöluna og krafist þess að fá að falla frá kauptilboðinu. Ástæðan hafi verið sú að formaður stefnda hefði hringt í þau og sagt að kauptilboðið væri ólöglegt. Þá hafi hann sent þeim bréf, dags. 29. september 2016, þar sem því hafi verið lýst yfir að beiðni þeirra um i nngöngu í Samtök aldraðra yrði ekki samþykkt og kauptilboð þeirra í eignina væri ólöglegt. Sökum þessa hafi verið fallið frá tilboðinu. Eftir þetta hafi stefnendur skipt um fasteignasölu. Hafi fasteignin þá enn verið tekin til sölu og stefnendur þá fallist á annað tilboð að fjárhæð 38.000.000 króna, sem sé tæpum fimm milljónum lægra en hitt. Enn hafi stefnda verið boðið að ganga inn í kauptilboðið á grundvelli forkaupsréttar. Þann 3. febrúar 2017 hafi fasteignasalanum síðan borist bréf frá stefnda þar sem s amtökin hafi lýst því yfir að þau vildu nýta forkaupsréttinn, en þó ekki með þeim hætti að ganga inn í kauptilboðið með þeim kjörum sem samist hefði um, heldur á matsverði samtakanna, sem samkvæmt bréfinu væri 30.470.000 krónur. Þá kom fram að ef ekki yrði farið að kröfu samtakanna yrði höfðað mál gegn þeim aðilum er hygðust þannig brjóta gegn hagsmunum samtakanna. Þann 15. febrúar 2017 hafi lögmaður stefnenda svo sent bréf til formanns stefnda. Þar hafi því verið hafnað að stefndi gæti ákveðið kaupverð á eigninni eftir hentisemi og samtökin verið boðuð á kaupsamningsfund á fasteignasölunni til þess að undirrita kaupsamning á því kaupverði sem um hefði samist við þriðja aðila, eða 38.000.000 króna, en ef ekki yrði mætt á fundinn yrði litið svo á að samtökin óskuðu ekki eftir að nýta forkaupsrétt sinn. Stefndi hafi ekki mætt á fundinn, en að lokum hafi hér farið á sama veg og áður. Það er að kaupandi hafi fengið viðlíka símtal frá formanni stefnda sem hafi endað með því að hún hafi gengið út úr kaupunum eftir þó nokkur samskipti í tengslum við málið. Þá hafi formaður stefnda sent bréf til lögmanns stefnenda, dags. 17. febrúar 2017, þar sem því hafi enn verið hafnað að greiða fullt verð fyrir eignina. Stefnendur telji nú ljóst að að þeim sé orðið ókleift að se lja eignina á almennum markaði og því nauðugur sá kostur að höfða mál þetta til viðurkenningar á réttindum sínum. Stefndi vísar hins vegar til þess að hafa einungis gætt hagsmuna samtakanna gagnvart kröfum stefnenda sem vilji fara á svig við samþykktir sam takanna og ákveða söluverð án tillits til hagsmuna annarra félagsmanna. Þá sé því mótmælt sem fram komi í stefnu um samskipti stefnda við tilboðsgjafa. Óumdeilt sé hins vegar að stefndi hafi ekki fallist á það að leysa stefnendur undan þinglýstum kvöðum og samþykktum. Málsástæður og lagarök af hálfu stefnenda Stefnendur byggja á því að þeim sé heimilt að selja eignina á markaðsvirði og að þau séu óbundin af reglum í samþykktum stefnda um svokallað matsverð stefnda. Vísist til dóms Hæstaréttar Íslands í má li nr. 400/2002 en sá dómur hafi fordæmisgildi í málinu enda málsatvik nánast nákvæmlega þau sömu og hér. Í báðum tilvikum sé um að ræða aðila sem verið hafi fyrstu eigendur íbúða í húsinu að Aflagranda 40. Þá sé í báðum tilvikum um að ræða aðila sem aldre i hafi gengist undir þær kvaðir að þurfa að sæta takmörkun á eignarrétti sínum með tilliti til hins svokallaða matsverðs stefnda. Í hvorugu tilvikinu hafi kvöðum þessa efnis heldur verið þinglýst á viðkomandi eignir. Í umræddum dómi Hæstaréttar hafi komið fram að sá íbúðareigandi hafi litið á sig sem félagsmann í Samtökum aldraðra og alltaf greitt félagsgjöld til samtakanna. Hins vegar hafi stefndi ekki getað lagt fram inntökubeiðni hennar í samtökin eða önnur skjöl þa r sem hún hefði sérstaklega undirgengist takmörkun á 8 söluverði eignarinnar, og það þótt samþykktir stefnda sjálfs gerðu ráð fyrir því að sérstök inntökubeiðni yrði undirrituð, sbr. þágildandi 3. gr. samþykktanna, en nú 4. gr. þeirra. Hið sama eigi við í þe ssu máli, en stefndi hafi ekki getað framvísað slíkum gögnum í bréfaskiptum sínum við lögmann stefnenda eða við þá fasteignasala sem að málinu hafa komið. Ljóst sé að fordæmi Hæstaréttar Íslands í máli nr. 400/2002 eigi við hér. Þar segi um þágildandi 17. ótímabundna takmörkun á ákvörðun söluverðs felur í sér víðtækari skerðingu á eignarrétti en boðin er í 6. gr. laga nr. 153/1998, sbr. 72. gr. stjórnar skrárinnar, eins og henni var breytt með stjórnskipunarlögum nr. 97/1995. Engin viðhlítandi rök hafa verið færð fyrir því, að í lagaákvæðinu felist einungis lágmarksviðmiðun, og fær sú staðhæfing áfrýjanda enga stoð í lögskýringargögnum. Telja verður, að á skilnaði 17. gr. samþykktanna verði ekki að liðnum fimm árum frá lóðarúthlutun beitt gagnvart öðrum en þeim, sem skýrlega hafa gengist undir þá skuldbindingu, sem í henni felst. Þessari kvöð var ekki þinglýst á íbúðina og fram er komið, að Valgerður heitin gekk ekki í Samtök aldraðra á þann hátt, sem 3. gr. samþykktanna mælti fyrir um, og gekkst hún því ekki skriflega undir skuldbindingu um að hlíta kvöðinni . Áfrýjandi verður að bera halla af því að hafa ekki farið eftir eigin samþykktum gagnvart Valgerði o g nægir ekki, að hún hafi litið á sig sem félagsmann eða verið kunnugt um það skilyrði í samþykktum áfrýjanda, að eigendur húsnæðis á vegum hans yrðu að vera félagsmenn, og því hafi henni borið að kynna sér samþykktirnar. Áfrýjanda hefur ekki tekist að san na, að Valgerði hafi verið kunnugt um efni 17. gr. um ákvörðun söluverðs íbúðarinnar umfram það, sem fram kom í hinni þinglýstu yfirlýsingu, sem áður var nefnd, og því gat hún ekki verið bundin af kvöðinni, sbr. og 3. gr. Af því leiðir, að erfingjum hennar er við sölu íbúðarinnar óskylt að hlíta þeirri takmörkun á ákvörðun söluverðs, sem felst í 17. gr. samþykkta Ofangreindur auðkenndur texti úr dómnum sé aðalatriðið hér. Dómurinn slái því föstu að ákvæðinu um takmörkun á söluverði fasteigna í húsinu Aflagranda 40 verði aðeins beitt gagnvart þeim aðilum sem skýrlega hafi gengist undir þá skuldbindingu, sérstaklega og skriflega. Stefndi hafi ekki getað framvísað neinum slíkum gögnum í þessu máli, hvorki hvað varði Guðrúnu Eyjólfsdóttur né Þóró lf Meyvantsson heitinn. Beri því, með vísan til fordæmisins, að fallast á kröfu stefnenda um viðurkenningu á því að þau séu óskuldbundin af 12. gr. samþykkta stefnda og að þeim sé heimilt að selja umrædda íbúð sína á markaðsverði, sbr. hér fyrstu dómkröfu stefnenda í málinu. Engum kvöðum um matsverð hafi heldur verið þinglýst á eignina. Þá hafi heldur engum kvöðum um 1% þóknun stefnda nokkru sinni verið þinglýst á eignina. Þau skjöl sem Guðrún og Þórólfur heitinn hafi undirritað í tengslum við kaupin, það e r byggingarsamningurinn frá 23. maí 1989 og eignaskiptayfirlýsingin frá 5. febrúar 1990, mæli með engum hætti fyrir um þær framangreindu kvaðir er stefndi haldi fram. Í framangreindum dómi komi skýrt fram og hafi legið fyrir að á þeim íbúðum sem byggðar ha fi verið fyrir tilstilli stefnda, þar á meðal þeirri sem dómurinn hafi fjallað um, hvíli sú kvöð að eigendur íbúða þurfi að vera í Samtökum aldraðra. Þá hafi jafnframt legið fyrir í dómnum að samtökin hafi á þeim tíma haft samþykktir sem hafi innihaldið ák væði um matsverð og 1% þóknun af söluverði. Hæstiréttur hafi álitið að sú kvöð að eigendur þyrftu að vera aðilar að samtökum stefnda hefði ekki þau áhrif að eigendur yrðu sjálfkrafa skuldbundnir af einhliða sömdum samþykktum samtakanna. Eina leiðin til að eigendur verði skuldbundnir sé sú að þeir hafi sérstaklega fallist á að kvöð um hámarksverð gildi um viðkomandi fasteign. Hið sama hljóti þá einnig að gilda um þá kvöð sem varði 1% þóknun stefnda af endursölu eignarinnar, en sú kvöð hafi ekki komið til sko ðunar í dómi Hæstaréttar Íslands í máli nr. 400/2002. Beri því einnig að fallast á viðurkenningarkröfu stefnenda þess efnis að þau séu óskuldbundin af ákvæði c - liðar 5. gr. samþykkta stefnda, sbr. aðra dómkröfu stefnenda í málinu. Þá sé athyglisvert að sko ða hina meintu aðild Guðrúnar og Þórólfs að samtökum stefnda. Eina er liggi fyrir um meinta aðild þeirra í málinu sé byggingarsamningurinn frá 23. maí 1989 og eignaskiptayfirlýsingin frá 5. febrúar 1990. Í þessum skjölum sé því lýst yfir í einni setningu a ð Guðrún sé félagi í samtökunum, en það gildi ekki um Þórólf. Hvergi komi þó neitt fram um það að hún hafi fallist á kvöðina um hámarkssöluverð eignarinnar, né sé þess getið að hún hafi lesið eða fengið afhentar samþykktir 9 samtakanna eða fallist á þær. Þá sé þess hvergi getið að Guðrún sætti sig við það að stefndi eigi til framtíðar rétt á því að taka 1% þóknun við endursölu eignarinnar. Þá skuli á það bent að jafnvel þótt svo hefði verið, þá hljóti að vera ljóst af þessum skjölum að Þórólfur heitinn hafi a ldrei samþykkt að ganga í samtökin og aldrei verið í þeim. Hann hafi verið eigandi að eigninni til helminga á við Guðrúnu og hljóti því að vera óumdeilt í málinu, hvað sem öðru líði, að þessum kvöðum verði aldrei beitt hvað varði þann helming eignarinnar. Beri því í versta falli að fallast á það með stefnendum að helmingur eignarinnar sé laus undan umræddum kvöðum. Stefnendur byggi og á 72. gr. stjórnarskrár nr. 33/1944, en eignarréttur stefnenda verði ekki takmarkaður umfram það sem þeir hafi sérstaklega samþykkt og þinglýst hafi verið á eignina. Stefndi geti ekki takmarkað eignarrétt stefnenda með vísan til eigin samþykkta sem stefndi hafi samið einhliða og geti breytt eftir eigin hentisemi á hverjum tíma. Einföld þinglýst kvöð um aðild að vissu félagi ge ti aldrei falið í sér að stjórn slíks félags sé í sjálfsvald sett hvað verði um eignarrétt að viðkomandi fasteign. Stefnda hafi enn fremur verið óheimilt að taka upp í samþykktir sínar aðrar og meira íþyngjandi einkaréttarlegar kvaðir en lög geri ráð fyrir og heimili. Stefndi sé byggingarsamvinnufélag sem um gildi lög nr. 153/1998 um byggingarsamvinnufélög, sbr. 1. gr. þeirra. Samkvæmt 6. gr. sömu laga þá hafi söluverð íbúðarinnar, hversu oft sem eigendaskipti kynnu að verða, fyrstu fimm ár frá lóðarúthlutu n ekki mátt vera hærra en kostnaðarverð að viðbættri verðhækkun samkvæmt vísitölu byggingar - kostnaðar, en að frádreginni hæfilegri fyrningu samkvæmt mati dómkvaddra manna. Hafi stefnda verið óheimilt að taka upp í samþykktir sínar ákvæði um það að kvöð um hámarksverð gilti í ótakmarkaðan tíma. Ákvæði 12. greinar samþykkta stefnda gangi mun lengra en gildandi lög geri ráð fyrir og ráðstafanir stefnda verði þar af leiðandi ekki bundnar við samþykktir sem gangi þvert á þau lög er gildi um starfsemi stefnda. S tefnendur krefjist þess að kvöð í eignaskiptayfirlýsingu, dags. 5. febrúar 1990, fyrir Aflagranda 40 Reykjavík, sem þinglýst sé á íbúð númer 0206 að Aflagranda 40, 107 Reykjavík, fastanúmer 202 - 5405, þess efnis að íbúðin verði hvorki seld né afhent til afn ota öðrum en þeim sem séu félagar í Samtökum aldraðra, verði dæmd ógild. Stefnendur byggi þá kröfu á ógildingarreglum samningaréttar, nánar tiltekið á 33. gr. og 36. gr. samningalaga nr. 7/1936. Verði á annað borð fallist á það að stefnendum sé heimilt að selja á markaðsverði og að stefnda sé óheimilt að krefjast 1% þóknunar af söluverði eignarinnar þá telji stefnendur réttast og eðlilegast að framangreind kvöð verði ógilt. Stefndi hafi nýtt sér og muni halda áfram að nýta sér umrædda kvöð til þess að afla sér ólögmætra hagsmuna, allt með vísan til sinna eigin samþykkta, sem séu samdar einhliða af stefnda og eigendur íbúðarinnar hafi aldrei með nokkrum hætti undirgengist. Stefndi muni þannig reyna að koma í veg fyrir endursölu með því að þvinga næstu kaupend ur til þess að gangast undir slíka ólögmæta og ósanngjarna skilmála, sbr. hið margnefnda matsverð stefnda og 1% þóknun stefnda af söluverði. Stefnendur leggi hér fram gögn sem sýni fram á að þetta sé það sem stefndi hafi gert, sbr. bréf, dags. 20. október 2016, frá formanni stefnda til Kára Ólafssonar lögmanns. Þar sé því beinlínis lýst yfir að inngöngubeiðni umbjóðenda hans hafi verið hafnað, en að stjórn félagsins kunni að breyta þeirri afstöðu sinni undirriti þau yfirlýsingu um að þau muni hlíta samþykkt um félagsins og þar á meðal ákvæðinu um matsverð samtakanna. Ef stefnda væri heimilt að nýta einfalda kvöð um aðild að samtökum stefnda með þeim hætti að neita kaupendum um aðild að samtökunum nema viðkomandi samþykktu slíkar kvaðir, þá væri stefnda í raun heimilt að takamarka eignarrétt með hvaða hætti sem honum þóknaðist. Stefndi gæti þá breytt samþykktum sínum, eins og hann hafi reyndar nokkrum sinnum gert í gegnum tíðina, með hvaða hætti sem er og þannig bundið eigendur fasteigna að Aflagranda 40, og ta kmarkað eignarréttindi þeirra. Stefnendur byggi á því að þetta stangist á við eignarréttarákvæði 72. gr. stjórnarskrár lýðveldisins Íslands nr. 33/1944. Einnig vísist hér til 74. gr. stjórnarskrár sem mæli fyrir um félagafrelsi. Grunnrök að baki reglunni u m félagafrelsi séu þau að menn verði ekki þvingaðir til aðildar að félögum og hafi rétt til þess að standa utan félaga. Sú krafa að allir eigendur tiltekinna fasteigna séu skyldugir til aðildar að samtökum stefnda sé í andstöðu við grunnrök ákvæðisins um f élagafrelsi og sé jafnframt byggt á reglunni til stuðnings ógildingarkröfu stefnenda. Eins og stefndi hafi beitt framangreindri kvöð þá verði að telja hana bersýnilega ósanngjarna í skilningi 36. gr. samningalaga, auk þess sem óheiðarlegt sé af stefnda að bera hana fyrir sig með þeim 10 hætti sem hann hafi gert, sbr. 33. gr. sömu laga. Hæstiréttur hafi í máli nr. 400/2002 úrskurðað að eigendur fasteigna á Aflagranda 40 sem byggðar hafi verið fyrir tilstilli stefnda og hafi verið í sömu stöðu og stefnendur haf i haft fullan rétt til að selja eignina á almennum markaði og á markaðsverði. Væri sá réttur lítils virði ef stefnda væri heimilt að nýta kvöð um skylduaðild að samtökum stefnda í þeim tilgangi að takmarka eignarrétt næstu eigenda gegn vilja þeirra. Beri m eð vísan til þessa að fallast á kröfu um ógildingu kvaðarinnar, sbr. þriðju dómkröfu. Kröfur stefnenda byggi á 72. gr. og 74. gr. stjórnarskrár, sbr. lög nr. 33/1944, 24. gr. þinglýsingarlaga nr. 39/1978 og 1. gr. mannréttindasáttmála Evrópu, sbr. lög nr. 62/1994, lögum nr. 7/1936 um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga, einkum 33. gr. og 36. gr., og lögum nr. 158/1998 um byggingarsamvinnufélög. Krafa um málskostnað styðjist við XXI. kafla laga um meðferð einkamála nr. 91/1991, en einnig sé krafist ál ags á málskostnað er nemi virðisaukaskatti samkvæmt lögum nr. 50/1988. Málsástæður og lagarök af hálfu stefnda Stefndi mótmæli málatilbúnaði stefnenda, en reisi málatilbúnað sinn á ákvæðum samþykkta sinna eins og þær séu og hafi verið og félagsmenn séu bu ndnir af enda hafi þeir gengist undir þær með félagsaðild sinni. Stefndi árétti að þinglýsing kvaða sé ekki forsenda fyrir skuldbindingargildi þeirra, eins og stefnendur virðist ætla. Þá sé rangt að stjórn stefnda geti breytt samþykktum stefnda, en slíkt g eti félagafundur einn gert. Stjórn stefnda hafi því engar takmarkanir sett á eignarrétt stefnenda. Stefnendur, aðrir en Guðrún Eyjólfsdóttir, séu að eignarhlut sínum komnir fyrir erfðir og geti því ekki unnið sér betri rétt en arfleifandi. Í stefnu gæti mi sskilnings um félagsaðild stefnenda, Guðrúnar og Þórólfs heitins, enda hreyfi stefnendur sjónarmiðum sem séu í ósamræmi við samtímagögn sem báðir aðilar leggi hér fram og byggi á. Stefnendur tortryggi félagsaðild þeirra Guðrúnar og Þórólfs og í stefnu sé t alað um meinta aðild þeirra. Ljóst sé að aðeins félagsmenn hafi með réttu getað átt íbúðir í húsinu. Stefndi telji að félagsaðild Þórólfs og Guðrúnar sé hafin yfir allan vafa, en samtímagögn undirrituð af þeim, meðal annars byggingarsamningur, sannreyni þe ssa aðild þeirra afdráttarlaust. Við söluna árið 1990 hafi gilt samþykktir stefnda, staðfestar af félagsmálaráðuneytinu 10. júní 1981, en yngri samþykktir þess frá október 1991 með breytingum í apríl 2000 höfðu þá ekki hlotið lögboðna staðfestingu ráðune ytisins. Nú séu í gildi samþykktir samþykktar á aðalfundi 7. júní 2016 sem fengið hafi lögboðna staðfestingu velferðarráðuneytisins þann 28. mars 2017. Ákvæði 17. gr. samþykktanna hafi geymt ótímabundna takmörkun á ákvörðun söluverðs, en með breyttum samþy kktum sé verðákvörðunarregluna nú að finna í 12. gr. Stefndi byggi á því að ákvæði samþykktanna sé í fullu samræmi við 6. gr. laga um byggingarsamvinnufélög nr. 153/1988 og 72. gr. stjórnarskrár. Þá sé því mótmælt að verðákvörðunarregla samþykktanna geti e kki verið ótímabundin, enda hafi Hæstiréttur Íslands tekið á því álitaefni í dómi í máli nr. 400/2002, sem stefnendur geri að meginmáli sínu í stefnu. Stefnandinn Guðrún og Þórólfur heitinn hafi keypt umrædda íbúð með byggingarsamningi, dags. 23. maí 1989, og eignaskiptayfirlýsingu, dags. 5. febrúar 1990, en bæði skjölin séu undirrituð af þeim. Stefnendur ætli ranglega að málsatvik séu þau sömu og í dómi Hæstaréttar Íslands í málinu nr. 400/2002 og dragi rangar ályktanir af þeim dómi. Af þeim dómi verði ekk i annað ráðið en það að stefnda sé rétt að halda verðákvörðunarreglum samþykktanna upp á félagsmenn sína, enda sé þeim kunnugt um efni þeirra. Dómurinn hafi einungis leyst úr ágreiningsefni aðila með hliðsjón af sönnunarreglum og málsatvikum sem séu verule ga frábrugðin þeim sem séu í þessu máli. Stefnendur beri því ranglega við að Þórólfi heitnum og Guðrúnu hafi ekki verið kunnugt um verðákvörðunarreglur samþykkta stefnda og að þær hafi verið settar í þeim tilgangi að afla stefnda óréttmætra hagsmuna á kost nað annarra félagsmanna stefnda. Í málinu nr. 400/2002 hafi félagsmaður keypt íbúð fyrir tilstuðlan stefnda af dánarbúi annars félagsmanns. Aðstöðu þess félagsmanns verði því ekki jafnað við aðstöðu þeirra Þórólfs heitins og Guðrúnar, sem hafi verið frumby ggjar á Aflagranda 40 og sjálf ritað undir byggingarsamning við stefnda. Skjalleg gögn staðreyni að þau hafi haft fulla vitneskju um verðákvörðunarreglur samþykktanna. Vísist þar til 8. gr. byggingarsamnings sem þau hjónin hafi undirritað 23. maí 1989 í að draganda þess að þau fengu íbúð fyrir tilstuðlan stefnda. Ákvæði 8. gr. sé afdráttarlaust um það að við sölu íbúðarinnar séu eigendur bundnir af verði samkvæmt félagslögum stefnda. Stefnendur stoði lítt að bera fyrir sig dóm í máli nr. 400/2002 þar 11 sem mál satvik hafi verið með öðrum hætti í mikilvægum atriðum og falli ágreiningur þessi því ekki undir fordæmisgildi dómsins. Í lóðarleigusamningi frá 24. júlí 1989 sé sérstaklega vísað til ályktana borgarráðs frá 23. júní 1987 og 24. nóvember 1987. Þá hafi sérs takri yfirlýsingu, dags. 5. febrúar 1990, verið þinglýst á íbúðina og aðrar íbúðir í húsinu er geymdi kvöð um félagsaðild kaupenda og um eðlilegt kaupverð félagsmanna stefnda. Í eignaskiptayfirlýsingu, dags. 5. febrúar 1990, hafi greint með skýrum hætti að kvaðir væru á húsinu, meðal annars þess efnis að eigendur þyrftu að vera félagsmenn í stefnda. Þá hafi verið fjallað um eðlilegt kaupverð kaupenda er uppfylltu skilyrði um félagsaðild. Með hliðsjón af þessu verði ekki annað ráðið en að Þórólfi og Guðrúnu hafi verið fullkunnugt um efni kvaða í samþykktum stefnda og beri stefnendur sönnunarbyrði fyrir hinu gagnstæða. Stefndi mótmæli annarri dómkröfu stefnenda, sem krefjist þess að verða leystir undan ákvæðum samþykktanna þannig að stefnda sé óheimilt að innh eimta 1% gjald af endursöluverði íbúðarinnar og að ákvæði c - liðar 5. gr. samþykkta stefnda sé óskuldbindandi fyrir stefnendur. Stefnendur styðji þá dómkröfu sína með öllum sömu rökum og þá fyrstu, en stefndi mótmæli því að sömu rök geti hnekkt kvöðinni end a sé hún eðlisólík verðákvörðunarreglu samþykktanna og feli ekki í sér neinar þær takmarkanir á eignarrétti samkvæmt 72. gr. stjórnarskrár er Hæstiréttur hafi lýst í dómi í máli nr. 400/2002. Kvöðin sé grundvöllur fjárkröfu sem stefndi eignist á stefnendur við sölu eignarinnar og reiknist sem hlutfall af söluverði hennar. Grundvöllur réttarsambandsins sé kröfuréttarlegs eðlis, hlutfallið lágt að tiltölu og feli ekki í sér takmarkanir eignarréttar frekar en önnur gjöld sem menn greiði í fasteignaviðskiptum. Þá krefjist stefndi sýknu af þriðju kröfu stefnenda, um það að ógilt verði kvöð í eignaskiptayfirlýsingu, dags. 5. febrúar 1990, þess efnis að íbúðin verði hvorki seld né afhent öðrum en þeim sem séu félagar í stefnda. Stefnendur hafi ekki gert reka að því að fjalla um skilyrði 33. og 36. gr. samningalaga nr. 7/1936, t.d. stöðu aðila eða atvika við samningsgerð. Þá sé hér áréttað að samþykktir stefnda séu ekki samdar einhliða af honum sjálfum heldur ráði þeim afl atkvæða á félagafundum sem haldnir séu a.m.k . einu sinni á ári. Þá sé samþykktunum sniðinn stakkur af ákvæðum laga um byggingarsamvinnufélög og allar breytingar háðar lögboðnu samþykki ráðuneytis. Stefndi mótmæli því að hann afli sér ólögmætra hagsmuna þegar hann vinni að lögmætum markmiðum í þágu f élagsmanna. Guðrún og Þórólfur heitinn hafi keypt eignina kvaðabundna eins og sérstaklega hafi verið getið um í afsali og geti erfingjar ekki unnið sér betri rétt. Það skilyrði að erfingjum sé skylt að selja félagsmönnum stefnda aftur eignina sé í samræmi við ákvæði laga og sé hvorki ólögmætt né ósanngjarnt. Kvöðin afli stefnda engra hagsmuna heldur sé til þess fallin að tryggja að félagsmenn eigi kost á því að kaupa íbúð með sömu kjörum og skilmálum og Guðrún og Þórólfur heitinn. Verði stefnendur leystir u ndan verðákvörðunarreglum, og eftir atvikum reglum um þóknun til stefnda af söluverði, þá sé ekki því næst að leysa alla framtíðareigendur undan reglunum, enda mætti það verða til að ónýta tilgang stefnda. Sá skilningur stefnenda á dómi Hæstaréttar í málin verðákvörðunarreglur við félagsmenn sína og krefja þá sem hyggist gerast félagsmenn um að gangast sk ýrlega og skriflega undir kvaðir samþykktanna í samræmi við ákvæði 4. gr. samþykktanna sjálfra og dóm Hæstaréttar Íslands í málinu nr. 400/2002. Þetta sé sérstaklega brýnt þegar inngöngubeiðni standi í beinum tengslum við kaup á fasteign sem fengist hafi f yrir tilstuðlan stefnda. Þá sé því mótmælt að krafa um félagsaðild eigenda sé á einhvern hátt í andstöðu við 74. gr. stjórnarskrár um félagafrelsi eða að sjónarmið um neikvætt félagafrelsi eigi hér við. Enginn sé skyldaður til þess að eiga aðild að félagin u, en eðli máls samkvæmt þá vinni stefndi ekki að hagsmunum annarra en félagsmanna sinna, þar á meðal að því að tryggja félagsmönnum íbúðir til eigin nota og á sem hagkvæmustum kjörum. Byggt sé á samþykktum stefnda eins og þær hafi verið á hverjum tíma, lö gum um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga nr. 7/1936, þinglýsingalögum nr. 39/1978, lögum um byggingarsamvinnufélög nr. 153/1998, sbr. áður lög um Húsnæðisstofnun ríkisins nr. 86/1988, og meginreglum eignarréttar og samningaréttar. Krafa um málskost nað styðjist við XXI. kafla laga um 12 meðferð einkamála nr. 91/1991 og krafa um virðisaukaskatt á málskostnað við lög um virðisaukaskatt nr. 50/1988. Niðurstaða Eins og rakið er hér að framan, þá snýr kröfugerð stefnenda í máli þessu að því að fá dóm um þrj ár framangreindar viðurkenningarkröfur þeirra, sem allar tengjast því að stefnendur þurfi ekki að sæta kvöðum eða áskilnaði, ýmist samkvæmt samþykktum stefnda eða samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu, dags. 5. febrúar 1990, við fyrirhugaða sölu íbúðar í fasteig ninni að Aflagranda 40, sem byggð var af stefnda, sem er byggingarsamvinnufélag í þágu aldraðra félagsmanna og starfar á grundvelli laga nr. 153/1998. Eignarhlut sérhvers stefnenda í framangreindri íbúð að Aflagranda 40 er nánar lýst hér að framan, en Guðr ún Eyjólfsdóttir er móðir annarra stefnenda, sem hafa fengið eignarhlut sinn í arf eftir föður þeirra heitinn og sem fyrirframgreiddan arf frá Guðrúnu. Krefst stefndi hér sýknu af öllum framangreindum dómkröfum stefnenda í málinu. Fyrir liggur, eins og að framan greinir, að með samþykktum stefnda er nú átt við samþykktir hans frá 7. júní 2016, sem staðfestar voru af velferðarráðuneytinu þann 28. mars 2017, en eldri samþykktir stefnda voru frá 16. mars 2006 og voru staðfestar af félagsmálaráðuneytinu þann 3. apríl 2006, og eru þær efnislega samhljóða núverandi samþykktum stefnda að því marki sem reynir á í dómkröfum þessa máls. Verður nú vikið hér frekar að dómkröfum stefnenda í þeirri röð sem þær koma fyrir. Í fyrsta lagi liggur hér fyrir sú krafa stefnenda, að viðurkennt verði með dómi að eftirfarandi ákvæði verðhækkun samkvæmt vísitölu byggingarkostnaðar, en að frádreginni hæfilegri fyrningu samkvæmt mat i sölu íbúðar númer 0206, Aflagranda 40, 107 Reykjavík, fastanúmer 202 - 5405, og að stefnendum sé heimilt að selja fasteignina á markaðsverði. Við úrlausn þessarar kröfu telur dómurinn ótvírætt að líta verði til fyrirliggjandi dóms Hæstaréttar Íslands í máli nr. 400/2002 frá 6. febrúar 2003. Kemur þar fram að regla sú sem áður var í 17. gr. eldri samþykkta stefnda frá 1981, en er nú í 12. gr. þei rra, um ótímabundið skilyrði stefnda um endursölu íbúða á sérstöku matsverði stefnda, feli í sér víðtækari skerðingu á eignarrétti íbúðareiganda en boðin sé í 6. gr. laga nr. 153/1998 um byggingarsamvinnufélög, sbr. og 72. gr. stjórnarskrár. Var þar talið að áskilnaður þá 17. gr., en nú 12. gr. samþykkta stefnda um ákvörðun söluverðs yrði ekki að liðnum fimm árum frá lóðarúthlutun beitt gagnvart öðrum en þeim sem skýrlega hefðu gengist undir þá skuldbindingu sem í henni fælist. Fyrir liggur að í því máli e r hér um ræðir eru liðin meira en fimm ár frá úthlutun lóðar, sem telst hafa verið þann 24. júlí 1989. Þá liggur einnig fyrir að líkt og í máli nr. 400/2002 þá hafa engin gögn verið lögð hér fram sem staðfesta inngöngu stefnandans Guðrúnar Eyjólfsdóttur eð a þá Þórólfs Meyvantssonar heitins í samtök stefnda með sambærilegum hætti og nú er lýst í 4. gr. samþykkta hans. Líkt og í framangreindu máli nr. 400/2002 þá hefur þetta þá þýðingu hér að þar sem kvöð um matsverð af hálfu stefnda var ekki skýrlega lýst í byggingarsamningi, dags. 23. maí 1989, eða í eignaskiptayfirlýsingu, dags. 5. febrúar 1990, eða í öðrum þinglýstum heimildum sem varða íbúðina, þá er ekki unnt að byggja á því, gegn neitun af hálfu stefnenda, að þau Þórólfur heitinn og Guðrún hafi ótvírætt mátt vita um þá kvöð er felst í verðákvörðun - arreglu stefnda eða þau skýrlega gengist undir slíka kvöð, eins og áskilja verður. Líkt og í dómi í máli nr. 400/2002 þá felur þetta í sér að stefndi verður að bera hallann af þessum sönnunarskorti þannig að s tefnendum er við sölu umræddrar íbúðar óskylt að hlíta framangreindri takmörkun sem felst í 12. gr. samþykkta stefnda. Verður því í ljósi þessa að fallast hér á umrædda dómkröfu stefnenda hvað þetta atriði varðar. Í öðru lagi liggur hér fyrir sú dómkrafa s tefnenda að viðurkennt verði með dómi að stefnda sé óheimilt að innheimta 1% gjald af endursöluverði íbúðar númer 0206, Aflagranda 40, 107 Reykjavík, fastanúmer 202 - 5405 og að ákvæði c - liðar 5. gr. samþykkta stefnda sé óskuldbindandi fyrir stefndu. Er rétt að geta þess fyrst að í þessari dómkröfu stefnenda er, eins og upplýstist við aðalmeðferð, 13 verður að fallast á með stefnendum, að þótt hagsmunir séu hér alla jafnan ekki viðlíka að umfangi og þeir sem fjallað er um í fyrstu dómkröfu stefnenda, þá eigi sömu rök allt eins við um þessa kröfu. Það er að ekkert liggur þá heldur fyrir um það í málinu að stefnendur hafi í reynd undirgengist þá skilmála um þók nun til stefnda sem nú er lýst í c - lið 5. gr. samþykkta stefnda. En ekki verður heldur séð að umrædd gjaldtaka, eins og hún er þar útfærð, taki beinlínis mið af ákvæði b - liðar 1. mgr. 3. gr. laga nr. 153/1998. Verður stefndi því við svo búið einnig að bera hallann af þessu, sem leiðir þá til þess að stefnendum er við sölu íbúðarinnar óskylt að hlíta framangreindri takmörkun sem felst í c - lið 5. gr. samþykkta stefnda. Verður því einnig fallist hér á aðra dómkröfu stefnenda. Ber þá einnig að geta þess að þó s vo að í samþykktum stefnda sé vísað til þess að stefndi innheimti gjald þetta af kaupanda þá telst umrædd gjaldtaka engu að síður ótvírætt varða hagsmuni stefnenda. Í þriðja lagi fara stefnendur fram á að kvöð í eignaskiptayfirlýsingu, dags. 5. febrúar 19 90, fyrir Aflagranda 40 Reykjavík, sem þinglýst er á íbúð númer 0206, Aflagranda 40, Reykjavík, fastanúmer 202 - 5405, þess efnis að íbúðin verði hvorki seld né afhent til afnota öðrum en þeim sem eru félagar í Samtökum aldraðra, verði dæmd ógild. Að mati dó msins, þá verður hvað varðar þessa ógildingarkröfu stefnenda, að fallast hér á það með stefndu að þeirri kvöð sem hér um ræðir er, ólíkt þeim sem að framan greinir, skýrlega og ótvírætt lýst í framangreindri eignaskiptayfirlýsingu, dags. 19. desember 1986, og er hún því skuldbindandi sem slík fyrir samningsaðila og þá sem leiða rétt sinn frá þeim, sbr. meginreglu samningaréttar um skuldbindingargildi samninga. Þegar einnig er litið til framangreinds tilgangs með starfsemi stefnda og þess að svo virðist sem stefnandi og þeir samningsaðilar sem aðrir stefnendur leiða rétt sinn frá hafi fúslega skuldbundið sig til þess að gangast undir umrædda kvöð við kaupin á íbúðinni, þá verður að fallast á það með stefnda, að stefnendur hafi hér ekki fært fram nein viðhlíta ndi rök sem leiða eigi til þess að fallist verði á kröfu þeirra um að ógilda beri þá samningsskilmála af hálfu stefnda gagnvart stefnendum. Ekki verður heldur séð að aðrar þær málsástæður sem stefnendur hafa hér í frammi, t.d. tengdar félagafrelsi, hafi þý ðingu við úrlausn þessarar dómkröfu. Þá verður heldur ekki séð að mögulegur ágreiningur um skilyrði til aðildar að stefnda geti nú komið hér til álita. Ber því með vísan til framangreinds að sýkna stefnda af þriðju dómkröfu stefnenda. Með hliðsjón af ö llu hér framangreindu verður því fallist á það að viðurkenna fyrstu og aðra dómkröfu stefnenda, en stefndi verður hér sýknaður af þeirri þriðju. Með hliðsjón af þessum úrslitum málsins þykir rétt að málskostnaður falli niður. Málið flutti Jóhannes Stefán Ólafsson lögmaður fyrir hönd stefnenda, en fyrir stefnda flutti málið Jón Bjarni Kristjánsson lögmaður. Pétur Dam Leifsson héraðsdómari kvað upp dóm þennan. Dómarinn tók við málinu þann 24. apríl 2018, en hafði fram til þess engin afskipti haft af meðfe rð þess. Dómsuppsaga í málinu hefur dregist vegna embættisanna dómarans, en gætt var í því sambandi að áskilnaði 1. mgr. 115. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. D ó m s o r ð: Viðurkennt er að eftirfarandi ákvæði í 12. gr. samþykkta stefnda, Byggi ngarsamvinnufélagsins verðhækkun samkvæmt vísitölu byggingarkostnaðar, en að frádreginni hæfilegri fyrningu samkvæmt mati dómkvaddra matsmanna, hversu oft sem eig Guðrúnu Eyjólfsdóttur, Brynjólf Ásgeir Guðbjörnsson, Gunnar Þórólfsson, Elísabetu Þórólfsdóttur, Meyvant Þórólfsson og Bjarna Þór Þórólfsson,við sölu íbúðar númer 0206, Aflagranda 40, 107 Reykj avík, fastanúmer 202 - 5405, og að stefnendum sé heimilt að selja fasteignina á markaðsverði. Viðurkennt er að stefnda, Byggingarsamvinnufélaginu Samtökum aldraðra, sé óheimilt að innheimta 1% gjald af endursöluverði íbúðar númer 0206, Aflagranda 40, 107 Rey kjavík, fastanúmer 202 - 5405, og að ákvæði c - liðar 5. gr. samþykkta stefnda sé óskuldbindandi fyrir stefnendur, þau Guðrúnu Eyjólfsdóttur, Brynjólf Ásgeir Guðbjörnsson, Gunnar Þórólfsson, Elísabetu Þórólfsdóttur, Meyvant Þórólfsson og Bjarna Þór Þórólfsson. 14 Stefndi, Byggingarsamvinnufélagið Samtök aldraðra, er sýknaður af þeirri kröfu stefnenda, Guðrúnar Eyjólfsdóttur, Brynjólfs Ásgeirs Guðbjörnssonar, Gunnars Þórólfssonar, Elísabetar Þórólfsdóttur, Meyvants Þórólfssonar og Bjarna Þórs Þórólfssonar, að kvöð í eignaskiptayfirlýsingu, dags. 5. febrúar 1990, fyrir Aflagranda 40, 107 Reykjavík, sem þinglýst er á íbúð númer 0206, Aflagranda 40, 107 Reykjavík, fastanúmer 202 - 5405, þess efnis að íbúðin verði hvorki seld né afhent til afnota öðrum en þeim sem eru fél agar í Samtökum aldraðra, verði dæmd ógild. Málskostnaður fellur niður.