LANDSRÉTTUR Úrskurður miðvikudaginn 11. maí 202 2 . Mál nr. 227/2022 : Gamlibær ehf . ( Valgeir Kristinsson lögmaður ) gegn A ( enginn ) Lykilorð Kærumál. Kröfugerð. Gagnkrafa. Frávísunarúrskurður felldur úr gildi. Útdráttur Varnaraðili höfðaði mál gegn sóknaraðila til endurgreiðslu á tryggingafé samkvæmt húsaleigusamningi milli aðila. Samkvæmt gagnstefnu í héraði krafðist sóknaraðili greiðslu tiltekinnar fjárhæðar auk nánar tilgreindra dráttarvaxta og að kröfurnar yrðu notaðar til skuldajafnaðar við kröf ur varnaraðila í aðalsök að svo miklu leyti sem til þyrfti og sjálfstæður dómur yrði kveðinn upp um það sem eftir stæði en til vara að kveðinn yrði upp sjálfstæður dómur um dómkröfur í gagnsök. Í úrskurði Landsréttar var rakið að þótt fallast mætti á það m eð héraðsdómara að kröfugerð í gagnsök væri ekki svo skýr sem skyldi yrði talið nægilega ljóst hvers krafist væri og að ekki væru fyrir hendi aðrar ástæður sem varðað gætu frávísun gagnsakar frá héraðsdómi. Var hinn kærði úrskurður því felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdóm að taka kröfur sóknaraðila í gagnsök til efnismeðferðar. Úrskurður Landsréttar Landsréttardómararnir Eiríkur Jónsson , Hervör Þorvaldsdóttir og Ragnheiður Harðardóttir kveða upp úrskurð í máli þessu. Málsmeðferð og dómkröfur aðila 1 Sóknaraðili skaut málinu til Landsréttar með kæru 19. apríl 2022 . Kærður er úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 7. sama mánaðar í málinu nr. E - /2021 þar sem gagnkröfum sóknaraðila á hendur varnaraðila var vísað frá dómi. Kæruheimild er í j - lið 1 . m gr. 143 . gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála. 2 Sóknaraðili krefst þess að hinn kærði úrskurður verði felldur úr gildi og lagt verði fyrir héraðsdóm að taka kröfur hans í gagnsök til efnislegrar meðferðar. Þá krefst hann kærumálskostnaðar. 3 Varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir Landsrétti og verður því litið svo á að hún krefjist staðfestingar hins kærða úrskurðar, sbr. 3. mgr. 158. gr. laga nr. 91/1991, sbr. 4. mgr. 150. gr. sömu laga. 2 Niðurstaða 4 Í aðfararorðum gagnstefnu greinir að má lið sé höfðað á hendur varnaraðila til greiðslu tiltekinnar fjárhæðar auk nánar tilgreindra dráttarvaxta og málskostnaðar. Þá segir verði notaðar til skuldajafnaðar við kröf ur stefnanda í aðalsök að svo miklu leyti sem til þurfi og sjálfstæður dómur verði kveðinn upp um það sem eftir stendur en til vara að kveðinn verði upp sjálfstæður dómur um allar dómkröfur í gagnsök. Þótt fallast megi á það með héraðsdómara að kröfugerð í gagnstefnu sé ekki svo skýr sem skyldi verður samkvæmt framansögðu talið nægilega ljóst hvers krafist er og að ekki séu fyrir hendi aðrar ástæður sem varðað geta frávísun gagnsakar frá héraðsdómi. 5 Samkvæmt framangreindu verður hinn kærði úrskurður felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdóm að taka kröfur sóknaraðila í gagnsök til efnismeðferðar. 6 Rétt þykir að kærumálskostnaður falli niður. Úrskurðarorð: Hinn kærði úrskurður er felldur úr gildi og lagt fyrir héraðsdóm að taka kröfur sóknaraðila í gagnsök til efnismeðferðar. Kærumálskostnaður fellur niður. Úrskurður Héraðsdóms Reykjavíkur 7. apríl 2022 Mál þetta, sem höfðað var í gagnsök þess með stefnu, birtri þann 1. desember 2021, var tekið til ú rskurðar að loknum munnlegum málflutningi þann 28. mars sl. Gagnstefnandi í málinu er Gamlibær ehf., Staðarbakka 12, Reykjavík, en gagnstefnda er A , , Reykjavík. Dómkröfur gagnstefnanda í gagnsök málsins eru aðallega tilgreindar þær að dómkröfur hans í gagnsök verði notaðar til skuldajafnaðar við kröfur stefnanda í aðalsök, að svo miklu leyti sem til þarf, og sjálfstæður dómur verði kveðinn upp um afganginn, en til vara að kveðinn verði upp sjálfstæður dómur um allar dómkröfur í gagnsök. Þá er þess krafi st að gagnsakarmálið verði sameinað aðalmálinu. Loks krefst gagnstefnandi málskostnaðar jafnt í aðalsök og í gagnsök. Í aðfaraorðum gagnstefnu kemur síðan enn fremur fram að gagnstefnandi þurfi að stefna gagnstefndu í umræddu máli, sem nú sé rekið fyrir Hé raðsdómi Reykjavíkur og hafi verið þingfest 4. nóvember sl., til að fá hana dæmda til að greiða gagnstefnanda 403.631 krónu auk dráttarvaxta samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá stefnubirtingardegi og til greiðsludags. Þá er krafist vaxtavaxta samkvæmt 12. gr. sömu laga sem leggist við höfuðstól á 12 mánaða fresti. Í gagnsök krefst gagnstefnda þess aðallega að kröfum gagnstefnanda í gagnsök verði vísað frá dómi. Til vara krefst gagnstefnda sýknu af kröfum gagnstefnanda í gagnsök. Í báðum tilvikum er þess krafist að gagnstefnandi verði dæmdur til þess að greiða gagnstefndu málskostnað, í aðalsök sem og í gagnsök málsins. Í þessum þætti málsins verður einungis fjallað um framangreinda frávísunarkröfu gagnstefndu í gagnsök málsins. En geta ber þess að mál þetta var upphaflega höfðað í aðalsök með stefnu birtri 29. 3 október 2021. Í aðalsök máls þessa krefst stefnandi þess að stefnda verði gert að greiða henni 360.000 krónur, að frádreginni innborgun að fjárhæð 150.000 krónur, ásamt vöxtum og dráttarvöxtum, er nánar greinir í stefnu, en stefndi krefst sýknu, auk þess sem málsaðilar krefja hvor annan um málskostnað. Sem að framan greinir gerir gagnstefnda hér þá kröfu að kröfum gagnstefnanda í gagnsök verði vísað frá dómi og kre fst og málskostnaðar vegna þessa þáttar málsins. Gagnstefnandi gerir í þessum þætti málsins þá kröfu að frávísunarkröfu gagnstefndu í gagnsök verði hafnað auk þess að krefjast einnig málskostnaðar. I. Ágreiningur í málinu varðar leigusamning milli málsaði la þar sem gagnstefnandi er leigusali og gagnstefnda leigjandi. Vísar gagnstefnandi til þess að leigusamband málsaðila hafi fyrst hafist með leigusamningi þeirra í janúar 2016, en gagnstefnda vísar sérstaklega til síðari samnings þeirra, dags. 16. maí 2019 , þar sem gagnstefnandi leigði gagnstefndu stúdíóíbúð á í Reykjavík. Var þar miðað við að upphaf leigutímans væri 1. apríl 2019 en lok hans 31. mars 2020 og að leigufjárhæð væri 130.000 krónur á mánuði út þann leigutíma. Samið hafi verið um að gagnstef nda legði fram tryggingu fyrir réttum efndum leigusamnings hjá gagnstefnanda, 360.000 krónur. Við lok þessa samnings gerðu aðilar svo með sér nýjan leigusamning um sömu íbúð sem var að mestu efnislega eins og sá fyrri og gilti 1. apríl 2020 til 31. mars 20 21. Þrátt fyrir að um tímabundinn leigusamning hefði verið að ræða gerðu málsaðilar samkomulag um að gagnstefnda mætti segja upp með þriggja mánaða fyrirvara og fór svo að hún sagði upp leigusamningnum frá 1. júní 2020. Kveðst hún hafa skilað íbúðinni 30. september 2020, en gagnstefnandi bendir á að hún hafi ekki tilkynnt fyrirfram um brottfarardag, en hún vísar þá til þess að nýr leigjandi hafi verið fluttur þar inn 1. október 2020. Engin formleg úttekt fór fram við upphaf eða lok leigutíma en gagnstefnand i vísar til þess að húsnæðið hafi í upphafi leigutíma árið 2016 uppfyllt staðla booking.com auk þess að hafa verið tekið út af heilbrigðiseftirlitinu árið 2015. Þegar gagnstefnda óskaði eftir eftir við gagnstefnanda eftir að leigusambandinu lauk að fá ski lað til sín 360.000 króna leigutryggingunni áttu sér stað nokkur samskipti þeirra sem lyktaði svo að fyrirsvarsmaður gagnstefnanda sendi gagnstefndu tölvupóst, 29. október 2020, þar sem hann gerir athugasemdir eftir skoðun á íbúðinni og vísar til skemmda á henni. Bendir gagnstefnandi á að brestir hafi komið í samskiptin við gagnstefndu sumarið 2020 vegna mjög slæmrar umgegni um eignina og mikils hávaða sem tengdist sonum gagnstefndu og nágrannar hafi kvartað yfir og lögregla ítrekað þurft að hafa afskipti a f. Þá vísar gagnstefnandi til þess að nágranni gagnstefndu hafi gert viðvart um skemmdir á húsnæðinu og gagnstefnandi því viljað fara yfir þau mál með henni. Gagnstefnda hafi skilið ýmislegt dót eftir þegar hún hafi farið úr íbúðinni og skoðunardagur því e kki verið fyrr en í fyrsta lagi eftir 1. október 2020 en hún hafi ekki mætt á þeim degi eða þá viku til að fara yfir skemmdirnar er viðgerðir fóru fram. Gagnstefnandi vísar til þess að af hans hálfu hafi gagnstefndu verið bent á, eftir hún flutti út, að he nni yrði sent yfirlit um skemmdir og kostnað vegna lagfæringa en hún hafi ekki sýnt neinn áhuga á að bregðast við því. Vandkvæðum hafi verið bundið að fá hjá henni tölvupóstfang og það hafi ekki legið fyrir fyrr en 27. október 2020. Hafi henni þá verið sen t yfirlit strax daginn eftir um skemmdir upp á 210.000 krónur. Gagnstefnda kveðst hafa gengið á eftir tryggingarfénu við gagnstefnanda og vísað til þess í smáskilaboðum, 8. nóvember 2020, að liðinn væri nú sá frestur sem hann hefði til þess að gera kröfu í leigutrygginguna, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, og hún veitt vikufrest til þess að skila henni öllu tryggingarfénu. Fyrir liggur að gagnstefnandi hefur ekki skilað tryggingarfénu þrátt fyrir síðari greiðsluáskoranir. Af hálfu gagnstefna nda er einkum vísað til þess að umræddur frestur til að nýta tryggingarféð hafi ekki verið liðinn, svo sem gagnstefnda hafi haldið fram, auk þess sem skemmdir hafi reynst vera enn umfangsmeiri eftir viðgerðir eða alls kostnaður upp á a.m.k. 403.631 krónu, sem 4 sé hærri fjárhæð en nemi tryggingunni og því hafi gagnstefnandi nú afráðið að stefna gagnstefndu í gagnsakarmáli sem var sameinað þessu máli í aðalsök, eins og að framan greinir, en sem fyrr segir er í þessum þætti málsins einungis fjallað um frávísuna rkröfu gagnstefndu varðandi gagnsakarmálið. II. Gagnstefnda byggir kröfu sína um að dómkröfum gagnstefnanda í gagnsök verði vísað frá dómi einkum á tvenns konar grunni. Þá annars vegar á því að kröfugerð og málatilbúnaður gagnstefnanda í gagnsök sé í andstöðu við réttarfarsreglur um skýra og ákveðna kröfugerð. Í stefnu beri skýrlega að greina dómkröfur, svo og hvernig kröfufjárhæð er til fundin og sundurliðuð en kröfugerð gagnstefnanda í gagnstefnu sé óljós og óákveðin. Þannig sé t.d. ekki tilgreind ne in kröfufjárhæð í dómkröfum í gagnstefnu til skuldajafnaðar, auk þess sem í kafla um málsástæður og lagarök í gagnstefnu sé hvergi að finna tilvísanir til lagaákvæða eða réttarreglna sem málatilbúnaðurinn byggist á. Kröfugerðin sé því í slíkri andstöðu við fyrirmæli d - ., e - og f - liða 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála að leiði til frávísunar. Þá vísar gagnstefnda til þess að umræddar dómkröfur gagnstefnanda í gagnsök séu í öllu falli of seint fram komnar. Í gagnstefnu sé byggt á því að ga gnstefnandi hafi gert kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá leiguskilum og sé gagnstefnandi bundinn við þá yfirlýsingu sína þótt um hana sé deilt. Í málinu liggi fyrir gögn um samskipti aðila í gegnum smáskilaboð í síma (sms) þar sem gagnstefnda h afnar kröfu gagnstefnanda í tryggingarféð innan þess fjögurra vikna frests sem kveðið sé á um í 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, en samkvæmt því ákvæði hafi gagnstefnanda sem leigusala borið í framhaldinu að bera ágreininginn um bótaskyldu gagnst efndu undir kærunefnd húsamála eða höfða mál innan fjögurra vikna frá þeim degi sem kröfunni í tryggingarféð hafi verið hafnað af hálfu gagnstefndu. Þessi krafa hafi því verið of seint fram komin sem nemi um ári og því beri að vísa henni frá. Telji gagnste fnda að beita beri í því sambandi þeirri túlkunarreglu að sérlög, sbr. 40. gr. húsaleigulaga, skuli ganga framar almennum lögum hvað varði málshöfðunarfrest. Af hálfu gagnstefnanda er vísað til þess að hafna beri frávísunarkröfu í gagnsök. Framsetning dómk rafna í gagnstefnu sé vissulega nokkuð óheppileg þar sem hluti dómkröfu komi fram í aðfaraorðum gagnstefnunnar, en sá annmarki sé ekki slíkur að kröfugerðin skiljist ekki, eða hafi haft truflandi áhrif á málsvörn gagnstefndu í gagnsök. Hvað varði síðan mál shöfðunarfrest sem frávísunarástæðu þá vísi gagnstefnandi til þess að þar sé um að ræða eitt meginágreiningsefnið sem snerti málsefnið í heild. Að mati gagnstefnanda liggi fyrir að gagnstefnda hafi sjálf seinkað afhendingu húsnæðisins til gagnstefnanda með því að hafa skilið þar eftir fjölda muna og drasl er bregðast hafi þurft við. Beri því með sanngirni að miða hér við 5. október 2020 sem upphaf þess kröfufrests sem miðist við afhendingu, sbr. 4. mgr. 40. gr. laga nr. 36/1994. Leigjandi hafi ekki komið ti l fundar vegna skoðunardags sem hafi verið sami dagur. Leigutaki hafi síðan enga viðleitni sýnt til þess að ræða við eða hitta leigusala til að fara yfir skemmdir eða uppgjör. Leigusali hafi síðan engar upplýsingar fengið um netfang leigutaka til að senda á kröfur og athugasemdir fyrr en 29. október 2020 en sama dag sendi gagnstefnandi þessar upplýsingar. Miðað við framangreint þá hafi fjögurra vikna fresturinn runnið út 2. nóvember 2020 svo að krafan í trygginguna hafi komið fram fyrir þann tíma. Sé því up pfylltur áskilnaður 64. gr. laga nr. 36/1994. Þá hafi tilkynning leigjanda í smáskilaboðum þar sem hún hafni því að leigusali noti hluta tryggingafjárins til að bæta tjón sitt ekki uppfyllt 5. mgr. 40. gr. laga 36/1994 um skriflegar athugasemdir og sé ígil di þess að gildar athugasemdir hafi ekki komið fram. Engar athugasemdir eða svör hafi svo komið fram frá gagnstefnda fyrr en um ári síðar. Höfðun máls þessa miðist við þetta og vísist þá einnig til 28. gr. laga nr. 91/1991. III. 5 Svo sem rakið er hér að fra man þá byggir gagnstefnda frávísunarkröfu sína varðandi þann hluta máls þessa sem höfðað er í gagnsök annars vegar á því að málið sé ekki dómtækt vegna ágalla á kröfugerð, en hins vegar á framangreindum álitaefnum er varða áskilnað húsaleigulaga nr. 36/199 4 í tengslum við ágreining um tryggingarfé. Varðandi dómkröfu gagnstefnanda í gagnsök, þá verður að mati dómsins ekki hjá því komist að fallast verði á með gagnstefndu að framsetning á kröfum í gagnstefnu sé í svo hróplegu ósamræmi við lágmarksáskilnað d - liðar 1. mgr. 80. laga nr. 91/1991 að á þær verði við svo búið ekki lagður dómur, sem leiðir þá til frávísunar. Er það því mat dómsins að kröfugerð gagnstefnanda í gagnsök sé að þessu leyti það óljós að ekki sé unnt að leggja dóm á hana eða leggja til grun dvallar sem dómsorð Með hliðsjón af öllu framangreindu verður því þegar af þeirri ástæðu fallist á kröfu gagnstefndu um að vísa frá dómi kröfum gagnstefnanda í gagnsök máls þessa. Ákvörðun málskostnaðar vegna þessa þáttar málsins bíður efnisdóms í því. Málið fluttu fyrir gagnstefndu Snorri Steinn Vidal lögmaður en fyrir gagnstefnanda Valgeir Kristinsson lögmaður. Pétur Dam Leifsson héraðsdómari kveður upp úrskurðinn. Ú r s k u r ð a r o r ð : Kröfum gagnstefnanda, Gamlabæjar ehf., í gagnsök máls þessa er vísað frá dómi. Ákvörðun málskostnaðar vegna þessa þáttar málsins bíður efnisdóms.